品质家园

绿档房企旭辉旗下一楼盘也陷入停工、预售资金挪用风波中。

近日，郑州旭辉一江云著业主李想（化名）向中国房产质量周报反映，旭辉一江云著从今年3月开始施工进度缓慢，一个月盖一层楼，目前，施工现场已无工人，处于停工状态。

公开资料显示，一江云著位于郑州市惠济区滨河路与清华园路交叉口，由河南锦金贝置业有限公司负责开发建设。旭辉于2020年12月通过招拍挂方式取得，项目总建设规模215185.45平米，共13栋单体建筑，于2021年6月26日取得6栋楼《商品房预售许可证》，6月27日首次开盘，洋房均价约19500元/平米，高层均价约15700元/平米，同年9月17日，取得3栋楼《商品房预售许可证》。

一方面，作为流量红盘的一江云著，项目本身并无销售压力及资金压力。“一江云著首开时一房难求，我没有排到号，是加推时才买上的。”李想称。另据旭辉官方发布的数据，项目首开即热销10.88亿元。

另一方面，旭辉作为民营房企中的“三好生”，身处绿档，财务状况健康稳定。然而，令业主感到不可思议的事却发生了——一江云著不仅停工，还牵扯出预售资金未足额存入监管账户的问题。

7月30日，郑州市住房保障局调查后回复称，责令一江云著开发企业对未存入监管账户的预售资金进行追缴。此后，业主们多方查证发现，项目预售资金监管账户余额约1亿元。

从项目停工、部分预售资金未存入监管账户、项目公司被列入重点监管对象等消息频出，

民营房企“三好生”旭辉何至于此？

总包资金链断裂波及项目停工

“今年3月发现工程进度比较慢，当时开发商解释这是装配式住宅，前期准备工作长，后期装修同步穿插施工，工程进度非常快。”张迪（化名）告诉中国房产质量周报。“4月，旭辉方曾经承诺，保证一个月三层的进度，高层预计2023年初封顶。”

密切关注工程进度的业主几乎过几天就来施工现场了解情况，他们发现，实际上，4、5月间部分楼栋以一个月一层的进度慢速推进，部分楼栋甚至一层都未完工。一江云著业主们看在眼里，内心越来越焦急。

旭辉则以一封《绿档旭辉实力兜底值得信赖》的声明书作为回应，称一江云著正常施工中，各项工程进度按交付节点有序推进；承诺按照《商品房买卖合同》及相关协议的交付时间、交付标准实现项目交付，保证不会发生烂尾、降标等情形；若未按照以上条款内容实现交付的，承诺对违约事件承担连带保证责任。

图源：河南旭辉公众号

声明之后，工地上的工人并未增加，反而肉眼可见越来越少。“年初工地上还有200人左右，3、4月后仅剩几十个人，7月份到现在仅寥寥无几的工人还在干活。工人表示一直拖欠工资，活干不下去了。”李想称。

7月中旬，发生了工人讨薪并围堵售楼处事件，至此，旭辉正面承认了施工缓慢问题，并将其归因于总包公司。客户关系部的一位工作人员表示，“我们一直正常付总包款，7月份款项也在走流程。但是一江云著的总包公司重庆中通建筑实业有限公司出现资金问题，旭辉也无法预料，我们当时进了一车构件正在准备施工，工人突然停工并找到了开发商处，当时总包方当着监管部门的面表示旭辉方并未拖欠施工款项。”

一般来说，深陷债务危机的房企因资金链断裂，拖欠总包工程款，导致项目陷入停摆，一江云著却是总包资金链断裂造成停工。不过，归根溯源，重庆中通建筑实业有限公司之所以流动性承压，又与“出险”房企不无关系。

天眼查显示，重庆中通建筑实业有限公司与昆明中梁达成房地产开发有限公司存在建设工程施工合同纠纷，昆明中梁达成房地产开发有限公司为昆明中梁首府的开发公司，系中梁旗下。据（2022）云0103民初1113号显示，昆明中梁共拖欠重庆中通工程款逾1868万，已被列入被执行人（2022）云0103执7602号。

此外，重庆中通与云南锦林置业有限公司存在建设工程施工合同纠纷，天眼查未披露工拖欠工程款具体数额。云南锦林为中南·十二集的开发公司，系江苏中南建设集团旗下。

中梁、中南建设等深陷债务危机的房企，将施工方一并拖入债务泥潭，已完工的工程款无法正常回收，商票无法正常兑付，引发下游材料供应商、融资租赁企业的债务纠纷。据天眼查显示，2022年重庆中通新增诉讼案件84个，案由为票据纠纷、租赁合同纠纷、买卖合同纠纷以及劳务合同纠纷。

连锁反应下，即使绿档房企如旭辉也受到了波及。

旭辉自身也存在一定的管理问题。张迪表示，“业主与项目方沟通时，他们也承认对总包公司财务考察并不到位，目前，总包单位发生严重的资金问题，导致开发商前期付款都被中途挪走。”

停工危机爆发之后，旭辉的管理短板更是暴露无遗。从3月至今，开发商未提供一个有效的解决方案。项目销售部一位工作人员曾告诉业主，“我们现在已经约谈抢工队，但是抢工队太贵了，一个工人一天四五百，而且是日结，所以没有谈拢。”

“目前，项目高层还是没有找到解决问题的方向，最新回复是两周左右时间能研究出来，至于何时全面复工、何时工期正常推进更是遥遥无期了。”张迪表示。

8月3日，旭辉一江云著售楼处的一位工作人员告诉中国房产质量周报，“现在项目公司也在向集团汇报因总包资金问题导致的停工事件，更换总包的问题，这不是项目公司能决定的。”

图源：业主

监管账户部分资金被挪用去向成谜

2022年5月，业主发现项目进度缓慢后，猜测或是开发商挪用项目资金。多位业主通过人民网领导留言板、12345等平台请政府监管部门协查和督促，诉求开发商公开监管资金以及资金使用情况。

郑州市住房保障局核实后于7月30日表示：根据信访人反映的问题，对已存入监管账户的资金严格按照《郑州市商品房预售款监管办法》之规定：“预售人使用商品房预售款应编制用款计划。用商品房预售款应当经该项目的工程监理机构对用款计划的真实性出具证明后，向监管银行申请，监管银行应当在五个工作日内提出用款意见。在拨付款项前将用款意见及用款计划、工程监理机构的证明报商品房预售款监管部门核实执行。”

我单位约谈河南锦金贝置业有限公司、中信银行股份有限公司郑州分行，责令开发企业和监管银行按照《河南省住房和城乡建设厅中国人民银行郑州中心支行中国银行保险监督委员会河南省监管局关于进一步规范商品房资金监管工作的意见》豫建行规（2022）1号文件的规定，履行一江云著项目在其行开立的监管账户的监督管理职责，对未存入监管账户的预售资金进行追缴。

图源：业主

“此时，业主才发现，项目部分预售资金未进入监管账户，而是被开发商挪作他用。”张迪表示，“住房保障局并未披露具体挪用数额，也未披露监管账户余额。业主们多方查证后发现，项目资金监管账户余额仅约1亿元。”

一江云著业主普遍认为，部分预售资金未存入监管账户应追责开发商和银行，由于监管银行将部分购房款项付至一般账户，使资金无法受到有效监管，该行为已经违规违法。

郑州市住房保障局在7月30日回复时也指出，责令开发企业和监管银行对未存入监管账户的预售资金进行追缴，否则将报请中国人民银行郑州中心支行、河南省银保监局，依照省、市相关法规对其进行问责。

“旭辉始终未透露挪用资金流向，未透露何时能回到监管账户。”李想称。

实际上，房企挪用预售资金进行高周转是地产行业公开的秘密。一江云著营销部一工作人员在与业主沟通时曾表示，开发商单个项目的利润并不高，为了保持高利润只有在同样的时间内加速周转，回款后即可以继续投入买地，从而实现高周转以及自有资金快速滚动。

目前，随着房企举债越来越困难、销售规模几乎腰斩以及持续收紧的商品房预售资金监管制度，开发商资金流通的命脉被紧紧卡住，不仅是出险房企，甚至绿档房企的资金链也承压。

此时，预售资金这块“肥肉”就显得更加诱人。

如果不是总包资金断裂并停工，旭辉将一江云著部分预售资金挪走以缓解集团资金紧张局面，可依靠项目后续货值销售回款保证正常施工进度。却未曾想到停工事件愈演愈烈，资金挪用一事被曝光，“绿档房企”、“民营房企三好生”的旭辉在郑州突陷泥潭，形象一落千丈。

“除了违规挪用监管资金之外，旭辉一江云著12-2#楼，在办理商品房预售证时工程进度未达到政策要求的‘正负零’进度，并不符合取得预售证的资格。”李想表示。

郑州市住房保障和房地产管理局于7月28日公告称，信访人反映该项目的12-2#楼，在办理商品房预售证时工程进度未达到规定的施工进度，经过核查，情况属实。根据项目中的12-2号楼的实际工程进度，开发企业理应承担承诺事项与实际不一致的承诺责任。

自2022年6月10日开始，行政审批办公室已关闭该项目证号为：(2021）郑房预字第5395号证下的4栋楼（11#,12-1#,12-2#,7#,8#）的网签系統，停止开发企业网签办理工作。责成开发企业内部进行整改，结合已办理该项目商品房预售的4栋楼工程进度情况，本着有效复工复产、加大施工力度为着眼点，拿出整改措施。

图源：业主

另据郑州市住房保障和房地产管理局公告，依据《郑州市工程建设项目南批阶段企业信用管理办法（试行）》文件精神，本着“守信激励、失信惩戒”的原则，对河南锦金贝置业有限公司惩戒措施如下：不得享受“告知承诺”机制便利措施、不得享受“容缺”机制便利措施，该公司被列入重点监管对象，加大监督性监测频次，加强监督检查。

暂停网签、项目公司被列入重点监管对象后，依靠未出售货值盘活项目也困难重重。一位项目销售人员曾对维权业主表示，“现在还有三栋楼没有卖，再加上后边一些高层大概去化50%左右。已经销售的一半货值不足以完成建设，我们只能拉更多人上车才能保证后续的建设与交房。但是，目前房管局给项目的网签封了，不允许销售，项目被摆烂了。”

业主们普遍担心的是，如果被挪走的资金未能及时回到一江云著监管账户，项目又面临销售困境，延期交付甚至烂尾风险也将加大。

本是流量红盘的一江云著如何走出“摆烂”困境，成为旭辉迫切需要解决的问题。

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