品质家园

 

文：王婷婷

核心提示：

1、近日，数十位投资者多次到陆家嘴国际信托大楼维权，讨要所投信托产品的兑付进展和解决方案，并提出对操作合规性的诸多质疑。但截至发稿，事件未有任何实质性进展。

2、陆家嘴国际信托旗下共9个产品违约，底层资产基本都是地产项目，涉及规模约41.8亿元。

3、陆家嘴信托9个涉违约的信托产品底层资产涉及融创、世茂、旭辉、宝龙、融信旗下项目。

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投资维权再起。11月1日下午，数十名投资人汇聚陆家嘴信托大楼，讨要所投信托产品的兑付进展和解决方案。

据了解，这群投资者的资金投入包括陆家嘴信托旗下9个产品，底层资产基本都是地产项目（尊元11、尊元20、尊元22、尊元36、尊元66、锦城48、华鼎18、启航282、佳合86）。这批信托产品已出现违约，涉及信托资金约41.8亿元。

投资人告诉凤凰网《风暴眼》，仅9月登记了违约金额的64位投资人，涉及的未兑资金已经超过3.78亿，且持续增加中。

双方曾在10月19日线上沟通，原本约定在10月28日给出解决方案，当天投资人到达陆家嘴信托，却未有业务领导出面也未给出说法，后经争取在11月1日再进行沟通。

据凤凰网《风暴眼》现场了解，这批投资人年龄跨度较大，投资额从百万到千万不等，有投资人拄着拐杖到现场维权，有的则因看病、还债等压力过大，维权时情绪较为高涨。（现场视频可后台留言查看）

在陆家嘴信托大楼，有投资人甚至冲去跳楼，后被围观群众拦下。

三次沟通并无实质进展。陆家嘴信托方面表示，公司每月会安排一次领导接访工作。各个项目都在积极沟通复工复产与回款回流，后续会和投资人持续沟通。

陆家嘴信托“地产大违约”：涉多家知名房企，多项操作合规性被质疑

据了解，日前陆家嘴信托获批增资至104亿元，跻身“百亿俱乐部”（第8名），作为信托资产近1800亿元的地方头部信托，陆家嘴信托此次涉及的违约产品规模不小，上述9个产品涉及多个地产项目——

华鼎18号，底层为融创济南万达城D9、D11地块（抵押物为唐山壹品南湖二期地块）；

佳合86号，底层为江苏南通的宝龙融信·海纳天地（宝龙负责工程、融信负责财务）；

尊元66号，底层为融创西南2020年私募债券1号，对应重庆市璧山区的房地产项目（抵押物为大兴镇、青杠街道等两处不动产）；

尊元22号，底层为平阳隆恒置业的债权融资，用于温州市平阳县西湾围涂区块B09、B10合并地块的开发建设（融创翡翠海岸城）；

尊元11号，底层为平阳隆恒置业的债权融资，用于温州市平阳县西湾围涂区块A09、B10地块的开发建设（融创翡翠海岸城，新湖中宝2019年7月转让给融创）；

尊元36号，底层为宁波世茂新里程置业的私募债，债券投向象山大目湾项目8、9号地块；

启航282号，底层为青岛融创游艇产业投资有限公司投入青岛融创维多利亚项目C-2-2地块（抵押物包括青岛黄岛滨海大道2000号643套公寓现房、青岛黄岛一幅住宅地块）；

锦城48号，底层为济南辉明房地产有限公司的债权，资金投向济南凤犀台项目，为旭辉银盛泰集团开发（抵押物为旭辉南昌DAFJ2021013地块）。

据凤凰网《风暴眼》了解，目前9个信托产品处于不同的进程中，有的在偿本金、停止付息，有的停止分红，有的偿还逾期，有的偿还额度逐渐缩小...这些也是导致投资者维权的直接原因。

有尊元36号投资人表示，原本兑付1000万/月；后变成兑付400万/月；后再变为不给分红...一次次击破大家的心理防线。

“我们有证据怀疑，陆家嘴信托操作中存在售卖不合格产品、‘套壳’融资、绕监管发行、还款源形同虚设、违反保密义务等不合规操作。”投资人表示，这也是他们维权的重要原因。

有华鼎18号投资人举例称，这一产品是大额投资，很多人投入千万资金，卖的时候陆家嘴信托许诺一年内到期，结果至今没兑付。而且合同中项目标的为济南万达文旅地产，但销售回款的监管却设在唐山壹品南湖二期地块，仅这两点已能质疑它们虚假宣传、绕壳融资。

（投资人与客户经理微信对话）

据了解，现在投资人的主要诉求是希望陆家嘴信托作为管理人，给出明确的解决方案；尊重投资人的知情权，定期公布逾期项目的情况和答疑；同时积极安排兑付（例如公司资金池垫付；积极跟进底层项目盘活与资金进展，保障与争取投资人利益等）。

陆家嘴信托方面回应称，无法就所有逾期项目每月定期召开答疑会。如果投资人要求召开受益人大会，可以提供相关程序和申请材料。

不过投资人认为上述回应没有力度，希望信托公司要有所为，给予投资人等待的信心。他们则会先积极与管理人和代销行沟通，如果不能解决问题，会进一步向纪委、国资委、信访办、法院等机构寻求维护权益。

（吉华集团2022年6月10日公告）

实际上，受到信托产品违约影响的不止个人投资者，还包括一些企业投资者。

例如吉华集团（证券代码603980）6月10日发布公告称，公司购买了陆家嘴信托-尊元66号集合资金信托计划2300万，到期未收回金额224.49万。

“购买的陆家嘴信托华鼎18号集合资金信托计划5000万、中建投信托安泉593号（青岛融创）集合资金信托计划5000万，未来可能会面临展期风险。”

 

信托“被迫”接盘地产项目：资金和“管好”是两大关键

此前房地产市场较热，2019年之前每年有超过30%的集合信托资金投向房地产领域。但当下房地产深度调整，诸多项目陷入流动性危机，穆迪预计2022年前9个月将有2520亿元与房地产直接相关的信托资产到期。

在激增的赎回量之下，无论中信信托、中诚信托、光大信托、五矿信托等、中融信托央企背景信托公司，还是民生信托、山东信托、吉林信托、陆家嘴信托等地方国企信托，抑或安信信托、四川信托等民营信托机构，都面临多笔违约，也滋生出诸多维权。

目前大多数信托公司面对地产信托违约，倾向的解决方法是“接盘”。

不过就该次遭维权的9个信托产品，投资人提问，“陆家嘴信托作为上海陆家嘴集团旗下公司，陆家嘴集团或旗下地产公司会否考虑接手部分底层项目，以化解因项目停工、停售导致的资金困难？”

陆家嘴信托方面表示，陆家嘴集团地产业务有领域和地域限制，应该不可以接盘。

据了解，由于接收项目需要接盘资金，目前地方国企和民营信托机构接盘的概率和频率，相对低于央企信托机构。

信托接盘模式，即接收项目公司的股权，将项目从爆雷房企剥离；再向项目公司投入资金，找公司代运营盘活项目，快速回流资金兑付投资人。

一位不愿具名的资深信托管理人告诉凤凰网《风暴眼》，接盘是有效且我们从业人员倾向去推进的一种方式。

因为基本逻辑是地产信托产品的“底层资产是存在的，只是没有流动性”， 所以从技术层面，只要给项目引进新的资金、资源、建设方，让项目完工并销售，就能流动起来。

前提有两个，一个是信托公司积极推进，寻找资金和资源，把低效、不良的资产盘活；一个是“管好”。

困境项目本来就缺乏资金，且普遍存在大量混乱的股权债券关系，所以必须管住增量资金、将存量形成可交易资产，然后才能变现。

的确，由于监管部门一直倡导“打破刚兑”，即要求信托公司按照底层资产兑付，投资人风险自负。信托机构接手帮助盘活项目，或许是目前多方更容易接受的方向。