品质家园

“项目到底何时能全面复工？”

安徽铜陵润城业主们仍在焦急等待着一个确切答复，这个答案他们已经等了一年。

近日，位于安徽省铜陵市的润城教育综合体（以下简称“润城”）业主汪锐（化名）告诉中国房产质量周报，“润城从2021年7、8月份开始停工，截至目前已经累计停工一年之久，此前开发商曾几次承诺复工，均未兑现。这令业主心急如焚。”

公开资料显示，润城位于安徽省铜陵市石城大道以东、翠湖四路以南，由安徽力奋教育科技有限公司(以下简称“力奋科技”)开发建设，施工总承包单位为安徽铜山建设有限责任公司(以下简称“铜山建设”)。项目建设用地面积18195.74平方米，规划批准建设总建筑面积91203平方米。2020年1月至12月该项目相继取得了1-6号楼《商品房预售许可证》，批准预售面积5.55万平方米、896间，其中办公5.12万平方米、864间，商业0.43万平方米、32间。

“2020年2月，润城一经开盘就成为当地的网红盘，6栋楼约900套，已销售700多套。本来不应该出现资金短缺、停工问题，却不曾想会陷入到如此困境。”站在荒凉的工地旁，汪锐感觉内心也是一片荒凉。“目前，项目工程大约有一半未完工，甚至有一栋还未封顶。开发商现在是摆烂的态度，直言说现在资金缺口约5000万元，他们已经没钱了，让业主想办法。”

停工争议

自润城项目停工以来，包括汪锐在内的多位业主一再联系开发公司力奋科技、总包施工单位铜山建设，要求给出停工原因。

“力奋科技说工程进度款已支付甚至超额支付了，是铜山建设想多要工程款，因没有达到自己目的不开工；而铜山建设说力奋科技工程进度款未完全到位，没有资金开工。”汪锐告诉中国房产质量周报。

最终，业主将停工情况反映至市信访部门。于2022年2月25日，由市住建局牵头开发商、建设方、业主代表参加了协调会，明确要求力奋科技3月10日组织施工单位全面恢复施工。

3月10日，业主未看到全面复工迹象。此后，力奋科技出具了一封《关于润城业主若干问题的回复》，承诺安排材料供应商积极供应项目所需材料入场，积极协调施工单位进场施工。待力奋科技相关审计报告出具之后，双方另行安排时间会晤，力奋给出全面复工时间。

4月13日，力奋科技向市住建局呈送一份要求尽快恢复施工的紧急报告。该项目2019年12月开工，施工合同价款人民币1.465亿元。经开区建设发展局盖章签字确认力奋科技按合同约定支付了工程款，报告要求铜山建设严格履行合同尽快恢复施工。

“然而，3、4、6号楼仍没有恢复施工。之后，监管部门责令铜山建设4月25日前必须全面恢复施工，否则撤离施工现场由力奋科技重新组织施工。”汪锐表示。

期限一到，项目仍然没有全面恢复施工迹象。

为了解项目未复工原因，4月27日，业主代表再次来到力奋科技。力奋科技工作人员表示，正在与铜山建设解除合同。随后，力奋科技给出书面答复称：待合同解除撤场后三日内全面恢复施工。

实际上，力奋科技与铜山建设解除合同后，业主们原以为复工在望。没想到此时力奋科技却称“因资金不足无法全面复工”。

另据天眼查显示，从2021年11月至今，不到一年的时间内，力奋科技、铜山建设两次共同被列为“被执行人”。其中，与铜陵宏城新型建材有限公司买卖合同纠纷案件中，铜山建设执行标的约1395万元，力奋科技执行标的约为1395万元。在与铜陵广宣商贸有限公司申请财产保全的案件中，裁定查封、冻结被申请人安徽铜山建设有限责任公司、安徽力奋教育科技有限公司名下价值760万元的财产或扣划、扣押、提取、扣留其等值的财产。

逾2000万元预售资金被违规挪用

2022年初，力奋科技与施工方之间资金纠纷，就引发业主们关于力奋科技预售资金被挪用的猜测。

彼时，业主针对润城“商品房预售监管资金”存疑的情况，向铜陵市房地产市场管理处反映。铜陵市房地产市场管理处于2022年4月2日回复称：润城教育综合体项目共设立商品房预售资金监管账户6个，监管总额为9655.3万元。2021年，我处在日常检查中发现，力奋科技存在部分商品房预售资金未进监管账户且违规使用问题。随后，向力奋科技下达了《关于润城教育综合体项目商品房预售资金违规问题的处理意见》，要求该公司及时将未入账的商品房预售监管资金存入监管账户，并对该项目实施商品房预售资金全额监管，以及给予房地产开发企业信用扣分等处理。

之后，力奋科技虽有整改，但始终未整改到位。为防止项目发生烂尾，铜陵市房地产市场管理处对该项目后续销售资金实行了全额监管，对未进监管账户的资金予以等额房产的行政限制，并下发了《关于对安徽力奋教育科技有限公司在项目建设中违规行为的通报》，对该企业违规行为进行通报批评。同时，要求力奋科技在项目售楼部张贴《关于暂停润城项目对外销售的通知》，停止对外销售房屋。

2022年5月18日，铜陵市城市管理行政执法局发布了一则行政处罚决定书，称力奋科技存在未按照规定收存使用监管商品房预售资金的行为，该机关予以立案调查。

该则行政处罚决定书披露了脱离监管账户的具体资金数额。

行政处罚决定书显示，2020年1月至12月该项目相继取得了1、3、6号楼《商品房预售许可证》，分别设立商品房预售资金监管账户3个。2022年4月15日，经铜陵市房地产市场管理处核实，1、3、6号楼未进监管账户资金2402万元中，有337万元合同备案房源系抵工程款，实际未产生资金收入，合计1、3、6号楼有2065万元预售资金未进监管账户，脱离监管使用。

“目前，开发商称资金缺口在5000万左右，表示没钱复工，希望政府想办法解决，明显是彻底躺平了。”汪锐无奈地表示。

律师支招：业主如何有效推动复工

业主如何有效推动工程复工以及尽快交付？对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，首先，尽快核实这个项目的预售房款收取情况、监管情况。几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管，挪用预售资金有直接关系，而国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能挪作它用。其次，通过信息公开申请等方式对这个项目的开发建设做全面的调查和了解，进一步核实这个项目是否还存在其它问题。

其次，若核实发现存在挪用预售资金的情况或者其它违法违规行为，尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。如果通过核实，发现在这个过程中银行部门也存在违规操作，还可以视情况提起相关的违法查处。

再次，如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其延期交房每增加一天都是有成本的，这种违约的成本不能由守约者业主来承担。

第四，很多烂尾楼或者延期交房的项目，存在开发商被强制执行的问题，不乏执行的范围是购房人的房屋。所以平时务必注意查询开发商的执行情况，如果发现自己购买的房屋被查封或被执行了，要及时提起相关的异议，必要的时候，还要及时提起相关的执行异议之诉。

第五，在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。在这种类型的案件中，除了业主，一般还可能涉及到五方主体:开发商、相关部门、法院、债权人（比如银行）、施工人。

作为业主，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。

第六，业主组织管理极为重要，业主要团结起来，有组织有纪律，合法合规维权。

第七，自救或破产。不到万不得已的时候不要选择自救模式或者破产模式，自救或申请开发商破产是最后实在万不得已的做法，都有很严格的前提条件。

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