品质家园

　　这几年，买房人迎来了一波“消费降级”——从考虑“质量好不好”，退化成“只要不烂尾就行”。

　　这才有了长沙龙湖某楼盘负责人，面对业主维权时，说出铿锵有力的话。

　　“全中国的房子都存在质量问题，所有的房子都存在质量问题”。

　　一个更残酷的事实是，从2018年开始，你可能买到了史上质量最差的房子。

　　如今，房屋的比烂时代，正在迎来一个新的高潮。

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　　最近一个刷屏的新闻，又是出现在长沙。

　　新华联梦想城一栋三十多层高的住宅楼，肉眼可见一条将近五十米长的巨大“裂缝”，从顶端一直蔓延到四楼，看起来极为骇人。

　　新华联方面火速澄清，表示“裂缝”是外墙渗水的维修整改施工时，涂刷后的黑色聚氨酯防水涂料外露形成。言下之意，这只是你的错觉。

　　没想到，对于这个“反转”，长沙本地网友不仅不买账，反而被激起了集体吐槽的欲望。

　　“长沙啊，哪里有买房不维权的?”

　　事实上，2019年11月，长沙确实出现了一批问题混凝土流向市场，波及全市共计59个项目，新华联梦想城赫然在列。

　　项目出现裂缝也不是第一次。

　　新华联交房一月多，就出现多处缝隙，新华联却一口咬定“没有结构安全问题，均是无害裂缝”。

　　这个词，真是刷新了我的三观。

　　不知道其他开发商会不会也受到启发，造出“节俭性精装修”“战略性瓷砖脱落”“湿润工程漏水设计”等新词来。

　　问题混凝土事件爆出时，新华联也否认使用了这批混凝土。但五天就被啪啪打脸，改口承认，但“仅13栋21至25层使用”。

　　这样的开发商，自己的信誉都被造作完了，哪里还有什么可信度呢?

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　　当你发现房间里有一只蟑螂时，房间里其实已经蟑螂遍地了。

　　新华联这条长达50米的“裂缝”，撕开的其实是长沙买房人心头的伤疤。这座以房价控制得最好闻名的城市，质量问题频频爆发。

　　2019年，长沙鑫远悦时代交房半年后，一栋楼中，就有上百户业主发现自家房屋开裂，且裂缝在相同户型的相同位置，他们相信这是结构性开裂。

　　然而，开发商的回应让人大跌眼镜，都是长沙天气的锅。“像长沙这个天气，这么高的温度，容易形成温差裂纹，再次胀开”。

　　随后还给出了一个轻巧的解决办法，就是贴墙布遮挡——遮起来了，就不“影响感官效果”了。堪称逻辑大师!

　　房子裂开的方式，跟长沙开发商的借口一样花样百出。

　　2018年，位于长沙人民路的中交中央公园也被爆出墙体开裂，看起来非常严重，能塞下一整个鸡蛋。

 

　　看着这个缝隙和鸡蛋，开发商面不改色，面对采访，表示“是装饰柱装饰层面开裂问题，不影响主体结构安全”。

　　听到这里，有没有人跟我一样，得了“不影响主体结构安全”PTSD?这简直是对这句话赤裸裸的污名化。

　　长沙还有一些楼盘，因为减配姿势太过奇葩，知名度一举走向世界，成为当地网红打卡点。

　　还记得那个“小区没湖，心中有湖”的塑料人工湖吧?

　　没错，这个湖就是在长沙北辰中央公园，开发商用塑胶刷漆做成的。这里有湖有桥，甚至还有湖中小岛和游鱼，这一巧思实在让人不禁拍手叫绝。

　　

　　具体有多离谱?我是第一次看见业主维权时，自己都hold不住脸上的笑，反问记者：“你觉得这个是湖吗?”

　　长沙的房屋质量问题之离谱，可见一斑。

　　这座以低房价闻名，被誉为“最有幸福感的城市”，已经被买房人的一个困惑包围——“长沙有没有不维权的房子?”

　　确实，前段时间，湖南省住建厅通报了全省各级考评主体2021年第二季度建筑施工质量管理标准化项目考评结果，其中，96个不合格工地中，长沙就有21个项目上榜，占了接近五分之一。

　　作为省会，真的是有点丢脸。

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　　长沙楼市，还有几个奇葩之处。

　　比如，一向以质量著称的龙湖，在进入长沙后，却突然变成“维权的代名词”。

　　龙湖紫宸，电梯漏水漏电;龙湖天宸原著，裂缝贯穿楼板;龙湖·璟宸原著被不给业主验房，验房时甚至被打......

　　2019年，一位长沙业主千里赴港，在龙湖的发布会上哭着问吴亚军，“龙湖在长沙的楼盘都在维权，无一例外......我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖，我不知道为什么会成这个样子?”

　　橘生淮北则为枳，龙湖可谓生动地诠释了这一道理。

　　又比如，在长沙买过房的人都知道，“买房不要精装修”，2000的标准，可能实际成本只有800，但偏偏好的项目都是精装修。

　　所以很多长沙人被逼无奈，一边认筹，一边维权，也是这个城市的一大特色了。

　　由于遍地是问题楼盘，价格还都差不多，买房人没法用钱投票，开发商自然是豁开了不要这张老脸，开启“比烂大赛”，他们坚信——

　　“只要比隔壁的楼盘好上那么一点，就会有人买。”

　　为什么长沙楼市会率先进入“比烂时代”?这跟长沙的严格限价和管控，有很大的关系。

　　由于地价、房价都有严格限制，甚至装修标准也限定在2500元/㎡，而且房价长期涨不动。

　　对房企来说，就只剩下两个选项：加快周转，压缩成本。而这两种动作，都无一例外指向房屋质量。

　　龙湖作为“3456”的鼻祖，曾经喊出“3个月开发，4个月开盘，5个月资金回正，6个月回笼资金”的口号。

　　在急着让钱转得“快一点，再快一点”的背后，可能是设计师连夜赶图做设计，建筑工人匆忙砌墙，是水泥尚未准备好就投入使用......

　　无疑，这座房价低洼城市，在奉行严格的调控政策之余，其实也面临着房企高周转造成的“质量低洼”。

　　压缩成本的办法有什么呢?

　　包括但不限于用劣质材料、混凝土掺水、精装修减配、放大公摊面积并计算精装修价格等等。

　　此外，长沙房价涨幅相对较小这个特点，也让产品质量成为业主的重要诉求。毕竟这座城市，房产的居住属性极强。

　　所以，长沙市住建局某工作人员在因为楼盘维权问题，接受记者电话采访时，才会自然而然说出，“这与长沙人维权意识强有一定关系。”

　　一个典型案例就是，房价飞涨时业主们甚至会互相捂嘴，“维权会让房价下降”。而一旦房价下降，维权最积极的，又是这些人。

　　进一步则质量问题频发，退一步则价格上涨，进退两难的长沙，在不减低地价的基础上，只能让买房人们忍受这一阵的阵痛了。

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　　一个坏消息是，类似长沙的“比烂大赛”已经在全国蔓延了。这两年，房屋的质量可能会更差。

　　我们知道，房屋成本基本上由这三个方面组成：土拍价格、融资成本、建设成本。

　　但现在，这压在房企背后的三座大山，压力越来越大。

　　地价正在稳步上升。尤其是首批集中土拍，甚至让百城楼面均价一举刺破万元大关，这些高价地将会在两年后以限价的姿态入市。

　　尽管二次土拍遇冷，监管层强调“不得以多种方式变相调高土地价格”，并强制封顶溢价率15%，但地价并没有真正地下调。

　　例如，杭州这次土拍，首次推出“竞品质”的十宗地块，试点现房销售，就是为了保障房屋质量。结果，却全部流拍。

　　因为，开发商发现财务账，根本算不过来。

　　从2020年开始，随着“三条红线”等金融端调控政策实施，房地产一路承压，多个大型房企纷纷暴雷。

　　贝壳研究院发布的数据显示，2021年8月份，房企境内债券融资平均票面利率为4.23%，较2021年7月份上升7个基点;境外债券融资平均票面利率为8.09%，较7月份上升109个基点。

　　据华夏时报报道，甚至有个别房企信托融资成本高达24%!

　　再来是建设成本。据相关数据显示，作为重要原材料的钢筋同比去年大涨50%，此外，玻璃、水泥、陶瓷等原材料更是涨声一片。

　　叠加信贷收紧，成交下降，房企们的销售回款将会越来越难。

　　2021年9月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交2200.8万平方米，为2015年以来最差“金九”。

　　甚至在国庆期间，苏州一大型房企以1.6万元/㎡的楼面价，卖出了1.6-1.7万元/㎡的精装修价格。在这种竞争下，这些房子的质量更是堪忧。

　　

　　需要注意的是，与历年相比，房地产行业的净利润率已经降到了2013年以来的历史最低点。

　　在上述成本全部上涨，同时回款困难，利润下行的情况下，部分热点城市还存在新房限价。

　　那么，两年后，这些房子入市时，又将掀起怎么样的维权潮呢?

　　一切似乎都可以预见了。