品质家园

　　“换了两个人来签约，都以各种理由拖延首付。扯皮了五个多月后，我才发现俩买家原来是中介扮的，连参与交易服务的贷款中介、谈判帮手、法律顾问都似乎同属于一个炒房团伙，一起联合做局在坑人。”一个星期前，陈先生通过南方+的“专+帮你忙”平台向南方日报记者讲述了他去年以来遭遇的一次荒唐离奇的卖房经历。“更让人感到气愤的是，在经历年初这一轮房子涨价后，这伙人还恶人先告状，说我没有诚信。”3月18日，陈先生表示，接到天河法院传票，他已正式委托律师提起反诉。

 

　　事实上，陈先生踏进的是一个有中介、律师和理财专家提前策划和精心设计的交易连环套。在房价剧烈波动时期，炒房组织通过类似的连环套控制卖家和房源，以“无购房资格”“等待贷款审批”为借口，在不需要给首付款的情况下，诱导卖家与第三方（实为同伙）网签，从而达到低成本赚取高差价的目的。

 

　　南方日报记者调查发现，被陈先生投诉为“联合做局”的这批人，实为一家号称“全国第一家老板买房社群”，名叫“二元汇”的培训组织的导师或学员。有业内人士向记者报料，近期，广州的多个楼盘二手房放盘价出现超市场预期的急涨，或多或少与类似的组织在背后“运作”有关。

 

　　中介扮成卖家被识破

 

　　3月18日，由北向南穿过广州珠江和琶洲大桥的科韵路，像往常一样车水马龙。陈先生所在的楼盘美林海岸，位于珠江北岸的科韵路西侧。由于区位刚好在珠江新城CBD和金融城（第二CBD）之间，近几年楼价一路看涨。

 

　　8个月前，广州楼市受疫情影响，交易仍属平稳。陈先生和家人商量把美林海岸的一套91平方米的江景房卖掉，换回现金准备买一套大点的房自住。2020年7月13日，房六六美林店的房产经纪人梁××，带着一名买家卢锐来看房，并表现出强烈购买愿望。当晚，双方便签订合同，卢锐爽快地向陈先生支付了5万元定金。

 

　　“但奇怪的是，此后对方以各种理由拖延支付首付款。”陈先生诉称，一直拖到2020年10月30日才提出，因自己没有购房名额，希望网签名字改为第三人谢×慧。“因为我们急于腾挪资金买新房，所以当天心一软就答应了。谁知道网签后，谢×慧也像卢锐一样，以各种理由拖延。”

 

　　网签合同约定2020年11月15日前给首付贷款。但是，谢×慧以“贷款出现意外”为由，一直拖到当年12月，仍未支付首付款。“这时我家里人开始警觉，因为在网签时，合同价格被对方从原来的532万元改成了570万元，中间有38万元的差价。”陈先生说，他和家人隐隐觉得这是不是中介扮成买家来炒房。

 

　　果然，到房地产网络交易平台一查，卢锐被证实是进驻贝壳网的一家中介——糯家的一名房产经纪人。与此同时，他还查到了卢锐受处罚的一些信息。“更让我冒冷汗的是，经过顺藤摸瓜式的深入调查，我们查到中间协助我们交易的贷款中介郑铃钢、理财顾问刘桂秀，居然也是中介身份。”

 

　　由于当初为了配合交易，陈先生家人临时举债200万元还清贷款、涂销抵押，家庭经济压力已经非常大。加上对方迟迟未履行首付责任，陈先生说他不得不痛下决心，在2020年12月16日，向买方发出了“合同解除函”。

 

　　房价翻倍让矛盾更胶着

 

　　不过，对于陈先生的投诉，谢×慧一方似乎并不同意。

 

　　2020年12月25日，在收到合同解除函后，谢×慧马上委托律师向陈先生发函告知，根据卢锐此前与卖方签订的《不动产买卖合同》，“买受人可指定第三人名字网签过户”，卢锐已支付过5万元定金，网签后谢×慧也向银行提出了按揭贷款申请。在2020年11月25日，陈先生告知已取得涂销抵押资料、银行当年12月18日已出具同贷书的情况下，谢×慧通知陈先生12月23日到房管局办理转移登记手续，陈先生并未依约到场办理。而且经过他们调查，房屋并未办理注销抵押登记手续。因此，律师认为，当初签订的合同合法有效，双方应该继续依约履行，未注销抵押登记的房屋仍存在权利瑕疵，陈先生应该按约定期限尽快办理，以便过户。广东广岭律师事务所律师麦丽妍在其发出的这份律师函中表示，其委托人卢锐和谢×慧要求陈先生，必须在注销抵押登记7日内配合办理不动产权属转移登记手续，委托人在过户当天支付首期款。否则，委托人将采取进一步法律行为，追究陈先生的违约责任。

 

　　“这明显是颠覆事实的说法。”陈先生说。2020年12月30日，他也发出一份律师函反驳对方称：陈先生与卢锐是2020年7月13日签的买卖合同，卢锐后来以没有购房资格为由要求变更买方主体，陈先生才与谢×慧在当年10月30日进行网签，双方约定2020年11月15日支付171万元首期房款。谢×慧未按期支付，在陈先生多次催促的情况下仍拒绝支付。正是在谢×慧严重违约的情况下，才向其发函要求解除合同关系的。根据合约，逾期超过15天未支付，陈先生作为卖方就有权解除合同。

 

　　事实上，陈先生告诉记者，在发函要求解除合同前的2020年12月23日，双方有过一次“很不顺利”的当面协调。从他拍摄的现场视频可以看到，卢锐、谢×慧和经纪人均在场，与买方一起参与谈判的刘桂秀更是对卖方大加指责。“刘还挥手打掉了我家人的手机。”陈先生为此还报了警。正是在协调不成的情况下，他们才决定解除合同的。

 

　　不过，由于网签是双方共同在场提出的申请，事后卖方要单方请求房管局撤销网签合同并不容易。依照合同规定和有关管理规定，必须先申请民事仲裁，有任何一方不服裁定还得打官司，有了最终的法律裁定，房管局才会依法进行撤签。

 

　　近日，陈先生突然收到天河法院通知，说卢锐和谢×慧已经在该院起诉，要求陈先生依约办理注销抵押和过户，为配合办案，起诉方愿意一次性支付合同约定的所有房款。

 

　　因为卖房，陈先生与前后两任买家“反复纠缠”了8个多月。

 

　　而在这短短的8个多月，双方交易的那套美林海岸的房屋，已经从530多万元涨到了过千万元。因为拖延履约而带来的巨额差价，无疑将使得双方的矛盾争执变得更加胶着。

 

　　中介“围猎”背靠隐形组织

 

　　有中介透露，前不久在美林海岸成交的一套复式单位，单价高达9.1万元/平方米。而根据最新的市场信息，美林海岸已经有业主趁着节后这一波小阳春行情，将放盘价开到了15万元/平方米。在广州，类似的价格异动的楼盘并不止一个。根据南方产业智库监测，东圃美林湖畔有放盘价已开到9.2万元/平方米，赤岗泓景花园则提至12万元/平方米，珠江新城中海花城湾业主更是放言要提价至18万元/平方米，保利心语亦喊到15万元/平方米。

 

　　南方日报记者调查发现，这当中既有楼市整体回暖行情的驱动，也有业主的联合抬价。而背后，更少不了中介组织和炒房团的暗中运作。

 

　　有行业专家向记者透露，陈先生的遭遇并不是一个偶然现象，而极有可能是一次有计划、有组织的“围猎炒房”行为。在这次交易中，与陈先生家人有过接触的卢锐、谢×慧、郑铃钢和刘桂秀等人，不仅职业上带有很强的中介背景，而且，他们都来自一个共同的组织“二元汇”。

 

　　根据公开宣传资料，二元汇位于广州市海珠区珠江帝景苑，号称“全国第一家老板买房社群”，一元创业为攻，一元房产为守，通过打造一个创业者的房产圈，把创业和房产投资相结合，实现财富快速增长。每周四下午，这个机构都会组织一批怀抱发财梦想的人举行“现金流游戏活动”。

 

　　宣传资料显示，二元汇创始人为“关二哥”，累计经手房产超过100套，在一线城市拥有多套房产。2019年创办二元汇。根据公开资料，卢锐、谢×慧、郑铃钢等人均参与过该组织的培训班，而刘桂秀既是创始人，也是授课导师。连卢锐、谢×慧聘请的律师团主要负责人，也到该组织担任过培训讲师。

 

　　■提醒

 

　　指定落名第三人网签有风险

 

　　由于陈先生与卢锐、谢×慧的房产纠纷已经诉至法院，这宗涨至千万元的买卖交易最终结局如何，还有待法庭裁决。近期接到过相关投诉，广州市房地产中介协会日前专门发文提醒业内，“指定落名第三人，交易容易出纠纷。”

 

　　“签订合同的购房人因自身原因暂时不符合购房资格，通过与卖方协商‘允许买家指定落名第三人’，将房屋过户到第三人名下，达成交易目的。但这种方式容易被某些别有用心的炒房人，利用信息不对称的手段获取差价。”为此，广州市房地产中介协会常务副会长兼秘书长吴忱告诉南方日报记者，外界很难判断买方到底是真的没有购房条件还是炒房，中介作为中间服务商也很难调查那么清楚，协会只有借此机会专门提醒广大消费者：出售房屋时，如遇到买方提出“指定落名第三人”，应充分考虑相关风险，再作出是否同意交易的决定。若同意交易，除了要求买方明确第三人相关身份信息外，还应约定落名第三人的次数及过户时限等，以防止买方不断更换第三人的不合理要求。