品质家园

河南平顶山银基誉府三期1#/3#/6#合同约定于2022年6月30日交付，后逾期至9月13日。业主张伟（化名）表示，“开发商未提及逾期赔付的问题，我找到开发商要求按照合同约定进行赔偿却遭到拒绝，他们声称因疫情影响不能按时交房。而我的购房合同是在2020年5月29日签订的，此时疫情已经过去，不存在疫情的影响。除此之外，开发商还要求业主预交一年的物业费，我认为预交费不合理，没有法律法规支撑。”

公开资料显示，银基誉府位于河南省平顶山市湛河区银基誉府(凌云路西200米)，由河南中平银基置业有限责任公司开发建设，系银基地产旗下项目。

据项目开发公司于2022年7月4日发布的“延期通知”显示，确定因疫情等不可抗力因素导致项目无法如期交房，现项目定于2022年9月15日前交付。9月10日，项目开发公司发布“交房通知书”并声称，需预存一年物业服务费。

针对“因疫情等不可抗力造成延期是否合理”这一问题，湛河区委于9月19日通过人民网领导留言板表示，经落实，银基誉府三期项目受疫情影响，原计划6月30日交房延长至9月15日。按照“民法典”第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。由于楼盘建成跨度时间长，且2022年平顶山市发生过一次疫情，不适用于业主反映的2020年疫情已经过去的说法。

关于“预交物业费是否合理”这一问题，湛河区委表示，此预交物业费属于非强制性，预交一年物业费可赠送三个月物业服务，业主也可分月交纳物业费用，但不享受赠送服务，不影响业主的正常交房。

对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣也表示，开发商无权要求预付一年物业费，这种做法没有任何法律依据，这种做法本身就是违法违约的。

那么，现实生活中为什么会普遍存在交房先交物业费的潜规则呢？

王律师认为，最关键的原因在于前期物业公司往往是开发商的关联公司，如果不是关联公司，没有利害关系，恐怕开发商也不会这么积极去帮物业公司去“逼迫”购房人预交物业费。实际上，开发商在卖房的时候，往往会利用自己的作为建设单位的优势地位，选用和自己有利害关系的物业公司，继续通过物业公司去谋取更多的利益，比如小区的公共部分收益。在这个过程中，为了更好保护自己的利益，更好保护物业公司的利益，所以往往会采用“交房先交物业费”的方式提前收取物业费。

王律师认为，如果业主遇到了这种情况，首先，可以明确拒绝这种做法，要求开发商依约依法履行合同义务，否则就是违法违约。其次，如果自己交涉未果，开发商就是不给钥匙，购房人可以向住建部门进行投诉。再次，如果以上都未果，在做好取证的基础上，可以向法院提起诉讼，要求开发商交付房屋并支付延期交房违约金。