品质家园

　　陕西省西安市住房和城乡建设局5月10日通报三起房地产公司销售房屋违法违规典型案例，包括以补充约定条款等形式加重购房人责任;未严格核实购房人的购房资格审查资料;在广告宣传中将房屋销售与学区、学校相关联等违法违规行为。

　　西安市住建局约谈了三家房地产公司并要求整改。西安市住建局表示，将不断加大对违法违规销售行为的检查力度，严肃查处房地产开发企业、房地产经纪机构的违法违规销售行为。

　　案例一：在商品房销售过程中，以补充约定条款等形式减轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任，严重侵害购房人权益。

　　西安凯威实业有限公司(以下简称：凯威公司)在“凯威昆城商业办公楼”商品房项目销售过程中，与购房人在《商品房买卖合同》中约定：凯威公司逾期交房90日后，购房人有权解除合同，但在补充条款中又约定发生法定或约定解除事由之日起30日内，其公司未收到购房人解除合同的书面通知，则视为购房人放弃合同解除权。经法院审理认定，凯威公司以格式条款免除了自身责任，就购房人行使解除权的期限进行了限制，加重了购房人责任，与公平原则相悖。根据《中华人民共和国合同法》(现已废止)第四十条之规定，法院认定凯威公司与购房人关于合同解除权行使期间的约定属无效条款。

　　案例二：悦达华美(西安)置业有限公司在初审时未严格核实购房人的购房资格审查资料。

　　长安区住建局在审查悦达华美(西安)置业有限公司的购房资格审查材料时，经与相关部门核实，确定购房人查某的购房资格材料为虚假材料。根据《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》(市建发〔2021〕27号)规定，长安区住建局约谈了悦达华美(西安)置业有限公司负责人，要求其加强企业员工业务培训，严格初查购房资格审查资料，同时将嫌疑人及违法线索移交司法机关。

　　案例三：在商品房销售过程中，存在“在广告宣传中将房屋销售与学区、学校相关联”的违法违规行为。

　　西安西迈房地产开发有限公司(下简称西迈公司)在“第五大道项目”商品房项目销售过程中，将所售房屋与学区、学校相关联。该行为违反了《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》(市房发〔2018〕88号)第一条规定，高新区交通和住房建设局会同高新区教育局、高新区市场监管局立即约谈了西迈公司负责人，并向西迈公司下达责令整改通知书，要求即刻整改，停止违规宣传行为。同时，高新区交通和住房建设局将按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》(市房发〔2017〕64号)第五十一条规定，对西迈公司的违法违规行为进行记分处理。

　　3月25日，西安市住建局公布四起房屋销售违法违规典型案例：有采用在真人模特后背画制户型图的低俗宣传方式，破坏社会良好道德风尚的;有开发企业未提供合同文本，要求购房人在空白纸张上签字、盖章，并违规收取购房款的;有房地产经纪机构违规借用网签账号，协助购房人骗取购房资格的;以及房地产经纪从业人员利用抖音视频散布虚假信息等情况。两家房企和两家中介机构均被暂停房屋网签权限。

　　此前，西安已对房地产市场作了进一步规范。3月16日，西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，加强加强购房资格、资金核验，规范商品房销售、存量房交易秩序，规范涉房信息发布行为并加大检查监督力度。其中要求，购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”将列入西安市购房失信人员名册，5年内不得购房。房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策，不得诱导、协助购房人以“信用贷”、“消费贷”等方式支付首付;不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。

　　4月1日起，西安对商品房预售资金实行全额、全程监管。商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款;商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管;商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%;完成竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%;完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。