品质家园

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

率先发布的“ESG篇”，将从可持续发展层面出发，观察标志性企业在环境、社会和公司治理等维度的行动和选择。

观点网 近些年来，用以衡量企业可持续发展能力和风险规避能力的ESG（环境、社会和治理）指标，正越来越受到重视。

截至2021年12月31日，全球已有4661家机构签署联合国支持的负责任投资原则(PRI)，资产管理总规模超过121万亿美元。

过去五年间，上交所、深交所陆续发布上市公司ESG信息披露指引，具体的考核要求开始被明确。

相较于沪深交易所，港交所对于ESG方面的监管则更为久远。

2012年，港交所发布首份《ESG指引》，2015年更是加入“不遵守就解释”的条文，如今所有在港上市公司已被强制要求披露ESG信息。

作为最早发布ESG报告的港股房企之一，瑞安房地产在可持续发展方面可谓耕耘已久。

不过，瑞房在可持续发展方面成色如何？而可持续发展又给瑞安带来哪些好处？不妨从其发布的ESG报告当中窥探一二。

节能减排的方向

2020年9月，中国正式提出，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和。

为了配合国家“双碳”目标，瑞安房地产结合企业愿景于2020年推出了为期十年的2030年5C可持续发展战略，包含社区（Community）、环境（Clean）、文化（Culture）、关爱（Care）和企业管治（Corporate Governance）等五方面内容。

2022年，瑞安房地产进一步更新了5C可持续发展战略，并制定了以下环境目标：于2050年实现净零排放；设立2030 1.5oC科学碳目标；与2019年相比，能源消耗强度到2030年降低20%；与2019年相比，用水强度到2030年降低20%；到2030年，将45%的营运垃圾和50%的建筑垃圾从垃圾填埋场转移。

查阅瑞安房地产2022年ESG报告获悉，该公司减少自身营运的碳排放的主要方法包括改善能源管理、使用可再生能源以及打造绿色健康建筑等。

至于具体采取的措施，以瑞安房地产旗下武汉资产，位于武汉天地的壹方南北馆与武汉企业天地一号的办公室为例：首先，2022年，瑞安为武汉资产在能源管理方面制定了一个从2023年到2027年的五年改进计划。

根据武汉资产的五年改进计划，瑞房将为其优化中央空调系统；增加安装太阳能电池板的区域，以提高可再生能源的使用；在停车场切换到运动感应LED灯，升级照明系统；在商场的天窗上增加外部遮阳措施，以减少温度上升和眩光。

据了解，多年来，瑞安房地产旗下瑞安新天地也在一直使用能耗监控系统。自2021年起，瑞安新天地便开始与霍尼韦尔（Honeywell）合作，为未来五年开发项目建立综合能源管理平台。

该平台可实时监控项目的电力、水、燃气和热力消耗情况，实现能源消耗的综合分析，提高数据准确性，识别需要改进的地方，并预测未来的能源消耗趋势，从而优化营运绩效。

其次，瑞安房地产还为武汉天地的壹方南馆和企业天地一号采购了100%的可再生能源。这也使得可再生能源占公司整体用电量比例从2021年约10%，提高到2022年约15%。

最后，除了能源管理还采取了碳补偿措施作最后手段，以补偿营运中产生的难以消减的排放。

2022年，瑞安房地产为武汉天地壹方南馆和企业天地一号购买了7925吨二氧化碳当量的中国核证自愿减排量（CCER），并最终实现了碳中和。

上述种种举措的实施下，瑞房整体能源消耗强度和碳排放强度都有了明显改善。

数据显示，2022年瑞安房地产共计消耗了152,622兆瓦时的能源，较2021年增加了11.7%；整体能源消耗强度为57.48兆瓦时/千平方米，较2021年减少了12.2%。

碳排放方面，2022年，瑞安房地产温室气体排放强度比2021年下降27.5%。自从2011年开始追踪集团的碳排放强度至今，整体碳排放强度已减少了66.3%。

图片来源：瑞安2022年ESG报告

在节能减排方面的努力，也使得瑞安房地产收获了很多绿色及健康建筑的认证。例如，上海新天地于2021年获得了国际WELL建筑研究院（IWBI）授予的银级WELL健康社区认证证书，该项目成为了全球首个城市社区级别的WELL健康社区认证项目。

而在2022年，瑞房旗下六个项目获得了WELL、LEED、中国健康建筑等七项认证。同时，其他六个项目亦获得WELL和LEED预认证，总面积为322,624平方米。

截至2022年底，瑞安房地产100%新开发项目和超过95%现有项目总建筑面积，已获得至少一项绿色建筑或健康建筑的认证。

图片来源：瑞安2022年ESG报告

可持续金融选项

从上述购买可再生能源和中国核证自愿减排量等动作可以看出，过去这些年里，瑞安房地产在可持续方面投入了不少的金钱，但是并非没有回报。

对于瑞房而言，长周期的城市更新模式，也就意味着投入大、周期长、回报慢、持有多。

2015年，瑞安房地产净资产负债率曾一度达到了81%历史高位，不得不开始通过出售非核心资产、成立投资基金等方式降杠杆，以减轻压力。此后，瑞房更是走上了合作开发模式，通过股权合作方式降低自身的杠杆。

是故，利率低、成本低、期限长的可持续金融，对于瑞安房地产来说无疑十分契合。

根据瑞房的规划，截至2030年，该公司至少50%贷款及融资将来自可持续金融。

据了解，当前该公司的可持续金融主要分别为绿色债券和可持续发展挂钩债券两种。

绿色债券方面，相较与其它中资房企，瑞房起步稍晚，于2019年11月与渣打银行、瑞士银行香港分行订立购买协议，在绿色融资框架下完成发行首只绿色融资票据，发行规模为3亿美元，票面利率5.75%，将于2023年到期。

2020年11月，瑞安房地产在原基础上增发了上述票据，发行规模2亿美元，票面利率5.75%，于2023年到期。

除了绿色美元票据，瑞安房地产还在境内发行了绿色CMBS。

2023年4月，瑞房发布消息称，完成发行“瑞安房地产-虹桥天地绿色资产支持专项计划”。

该产品是彼时国内最大的民企绿色CMBS，发行规模为44.01亿元人民币,票面利率为3.9%，所得款项净额用于偿还集团现有债务以及用作一般营运资金。

可持续发展挂钩债券（Sustainability-Linked Bond，简称“SLB”）方面，瑞房亦有所尝试。

2021年，瑞安房地产根据ICMA的SLB原则建立了一个可持续发展挂钩债券框架。当年6月，在渣打银行和瑞银帮助下，按照该框架发行了中国内地房地产行业的首笔SLB，债券发行总额4亿美元，票面利率5.50%，于2026年到期。

所谓可持续发展挂钩债券，指的是任何一种其财务和/或结构特征会根据发行人是否达成预设的可持续发展或ESG目标而发生改变的债券工具。

SLB作为目标挂钩债券，设定了企业的可持续绩效指标（Sustainability Performance Targets，SPTs）及设定的关键表现指标（KPIs），KPI未实现时会触发约定的惩罚机制（如利率上升），以此实现推动企业可持续性表现的目的。

值得注意的是，与绿色金融对资金用途的明确界定相比，SLB不对资金用途设限，只以企业的可持续绩效提升为导向。

据了解，瑞安房地产设定的SPT为：到2024年将范围1（直接排放）和范畴2（外购电力产生的能源间接排放）的温室气体排放强度（每平方米）比2019年的基线减少25%。

2022年，瑞房聘请了晨星审查截至2021年底SPT的实现进度。最终结果显示，在2021年实现了建筑碳强度比2019年基线减少32.4%，远远超过了2024年减少25%的目标。

对此，瑞安房地产在ESG报告中指出，取得上述成绩主要归功于在武汉几处资产中采购了100%的可再生能源电力，采取了多样化的能源和资源效率措施来减少能源消耗和相应的碳排放，以及为营运设定了大约3%的年度能源强度降低目标率的策略。

可以发现，一方面瑞房在企业可持续方面投入了不少的金钱和努力，但另一方面相关表现也能帮助达到预设的SPT，下调债权的票面利率，从而实现反哺。

城市更新机会

除了可持续金融，ESG方面的投入对瑞安房地产开发业务也有着一定的帮助作用。

自1996年以来，瑞安房地产便大量布局城市更新物业，凭借上海新天地站稳脚跟后，又打造了武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地等天地系列项目，成为城市更新的代表性企业之一。

今年4月底正式开业的上海蟠龙天地，便是瑞房最新推出的城市更新项目。

作为上海第一批获得市政府批复的城中村改造项目之一，瑞安房地产于2014年启动蟠龙天地的规划，并于2018年启动建设，采用“城市休闲”概念，将其打造成“大虹桥”区域独一无二的江南水乡商业。

项目总占地面积752亩，规划有三个功能空间：约23万平方米的公共绿地、约5万平方米的水乡古镇商业空间和约25万平方米的居住区。

由于该项目所处的江南古镇蟠龙镇是上海32个历史风貌保护区之一，可追溯至隋朝，距今已有千年历史。同时，在瑞安房地产5C可持续发展战略中，文化（Culture）也是其中一个非常重要的发展方向。

故在项目的打造上，瑞房非常重视对村庄文化遗产的保护以及历史建筑的活化。据了解，自蟠龙天地项目启动以来，成立了专业的文化顾问团队，连续走访了文化和旅游部、规划局、博物馆等部门的30多位专家学者，开展了为期三年的文化挖掘工作，对蟠龙的风貌、历史、习俗、名人故事等进行深入研究。

最终，该项目成功保留了十座具有江南风格的历史建筑、十座“九龙一凤”的古桥，以及原有的滨江水岸、十字老街等原始文化，再现了古代的“蟠龙十景”。

除了重现古景进行文化保护外，蟠龙天地还建立了蟠龙雅集文化社交平台，邀请文化专家定期举办江南文化展览、茶艺、非物质文化遗产手工制作等活动，让当代人拥抱传统江南生活。

上述这些举措，也使得该项目赢得了认可。例如，该项目获得了绿色建筑认证，包括LEED—社区规划与发展评估金级认证和中国绿色建筑标识一星认证等。

或许是源于蟠龙天地的成功，很快瑞安房地产再度拿下了另一个古镇的城市更新项目。

今年4月，瑞房宣布，间接全资附属公司上海瑞楼企业管理有限公司与主要从事投资控股的国有企业上海浦呈投资发展有限公司订立协议，成立合营公司，以更新发展位于上海市闵行区浦江镇的召稼楼项目。

和蟠龙镇类似，召稼楼同样为江南水乡古镇，是上海历史文化风貌保护区之一，拥有近千年的人文历史。根据规划，改造后的项目未来面积是目前召稼楼古镇2.5倍，预计3年后出形象，5年后正式建成。

不久前，上海市政府印发了《上海市城市更新行动方案（2023-2025年）》，该方案提出，加快推进“两旧一村”改造工作，到2025年，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。这也意味着上海已进入第二轮城市更新的高峰期。

而在ESG战略中对于文化的重视，或将令瑞安房地产在此轮城市更新竞争中获得更多机会。