品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

7月的江浙，充满着疫情复苏后新生般的炎热。对房地产行业来说，却经历着双重温度。如火如荼的集中供地和新盘入市背后，是销售低迷所带来的底线温度。

盛夏之时，行业的冰点与天气的炽热映照之下，我们与更加成熟审慎的蓝城有了另一次对话。

同样的地点，不同的时境，对许峰来说，今年蓝城依旧背靠山水，心系行业。

许峰直言，在他看来，政策与市场所带来的考验，更像是一次契机：“我们更希望通过这样的变化，能够使得这个行业变得更成熟，政府对这个行业的管理也变得更成熟，同时房地产市场的客户、老百姓购房的心理和心态也变得更成熟，更重要的是维持这个行业长久的可持续发展。”

作为代建赛道的先行者，同时也是小镇事业的践行者，身处洪流之中，是裹挟前进还是荣辱不惊，蓝城面临着自己的抉择。

今年与许峰的对话，虽然是在线上进行，但交谈更加敞开。

面对变化与挑战，许峰以开阔的心态表达了蓝城的思考：“在这样的市场背景之下，反过来说是对自身管理、自身业务的提升，以及为我们对这个行业的深度思考，提供了一个最好的机会。”

“只有这样我们才会慢下来，甚至暂时停一停，想清楚什么是该做的，什么是长久发展之道”。

门外迢迢行路，谁送郎边尺素。年复一年，依旧走在代建与小镇道路之上的蓝城，更多了一份对前行的坚定。

行路难

2021年5月31日，中原建业成功于港交所上市，这是继绿城管理之后第二家港交所上市的内地代建企业，也揭开了代建热潮的新一页。

在融资通道、金融属性减弱的当下，房地产下行周期中，代建企业表现出了强大的逆周期性。无疑也吸引了资本和市场更多注意。

2021年一整年，有30多家房企开辟了代建业务，随着旭辉、世茂等不断加入，代建已经成为行业新风口。

作为行业内最早涉足代建行业的企业之一，蓝城眼中的代建，似乎有着利弊交织的两种不同面貌。

面对代建行业越来越多的竞争压力，许峰坦然表示，代建行业特点和优势，吸引了许多企业入局，但对传统房企来说，开拓代建业务不仅仅是住宅建设模式的简单复制，更需要思考一种身份的转变。

“原来作为一个地产开发商，大多数扮演甲方的角色，通过甲方管理的理念和方式去整合材料供应商、设计单位、施工企业等，共同打造一个理想中的产品。”许峰与我们分享：“但是作为一个代建方，可能面临的东西更多。”

首先是角色的双重性。

代建企业对于委托方来说，成为了标准的乙方，但是对于总包、供应商来说，扮演的又是甲方。而这一层面甲方的权力又局限在委托方授权之下。

作为中间人，三方关系的协调，也是代建企业需要面临的挑战。

“既要满足甲方对于开发进度、资金回流、销售等方面的要求，又要把我们所理解的产品设计、产品服务、产品运营等等方面的理念，协同甲方和乙方共同完成。”

在许多人眼中，代建偏向轻资产业务，似乎没有什么大的资金压力，对于这一论断，许峰表示，比起传统住宅开发，代建资金压力确实小很多，但是对管理和运营的门槛却更高了。

“比传统地产开发承担着更多的压力、更多的责任，以及更多的沟通和协调的角色。”

除了角色的转变，在蓝城眼中，代建事业似乎牵动着更广义的价值。

正如许峰所说，通过代建，不仅能够帮助、支持一些品牌、品质方面不够强的企业，同时还能协助政府部门建设高标准的现代化社区，“既有社会价值，又有经济利益，可以达到一个非常好的统一。”

艰辛与挑战并存的代建之路，蓝城保有着自己的解读。

归去来

“这一年下来，我们更深刻地体会到运营内容在我们小镇当中的重要性。”许峰向我们娓娓道来。

对蓝城来说，小镇业务的成长是企业发展最直观的呈现。

“从今年上半年的统计来看，我们小镇项目当中的农业类项目、教育类项目、康养类项目，都比原先计划提早实现了盈亏平衡。”

小镇不仅是蓝城投入最多，也是战线最久的事业，“原来我们觉得这些项目都要扶持5年、8年甚至更长时间，现在基本上两三年就能够保持良好运营状态，实现盈亏平衡，实现正向收益。”

在许峰看来，做小镇的难点在于，一方面要获得与当地政府的支持，另一方面又要达成惠及民生的更大高度。不仅如此，庞大的小镇业务中，康养、教育、农业……错综复杂的业态配比更是需要因地制宜、谨慎平衡。开发现金回流的部分、长期运营部分的资金布置，都是需要直面的难题。

然而瑕不掩瑜，相对于传统的住宅地产和商业地产，产业地产更似一片未知的蓝海，存在着更深更广泛的探索空间。背后的优势也不言而喻：产业的引入不仅能够更好地对接政府资源，以更低成本获取土地，同时也能以较小的资金成本达成更大的产业价值。

“对于我们来说，如果是纯粹的地产项目，现在都面临着非常大的挑战。但是小镇类的项目，因为独特性、配套的长期性、产品的差异性，使得我们很多小镇项目在市场上被更多老百姓认可，尤其是产业深耕运营的相关内容。”

行路漫漫，归去来兮，正如许峰所说，小镇事业对蓝城来说，是“坚持长期主义”的主心骨。

顺势为

接连不断的疫情，让整个房地产行业上半年的销售业绩面临了巨大考验。销售下滑和探底，似乎成了房企的常态。

面对行业的波动和下行，主业以代建和小镇为主的蓝城，仍旧维持着自己的节奏。

许峰坦言，受到行业影响，蓝城今年上半年整体收入和去年同期相比有所下降，但是下滑幅度对比行业来说较为平缓。

覆巢之下焉有完卵，蓝城作为最早进入代建行业的企业之一，也感受到了来自资金端的压力，同时在开发难度上有了新的考验。在许峰看来，未来机遇与挑战并存，蓝城需要做的，更多地是顺势而行。

机遇在前，土地市场上城投与国资的活跃，也带动了蓝城这样与政府资源有深入合作的企业，能够参与到更多城市更新以及建设项目之中。

挑战在后，为了更好地实现保值增值，并且保证国有资产合理的资金回流，同时还要满足各级国有开发的条条框框，对于代建企业也提出了更高的要求和更高的标准。 

“在这样的市场环境下，我们也在不断地自我调整、自我规范、自我加压，使得我们能够持续地在这个行业当中保持领先的地位。”

时间也给了蓝城更多的思考，浸染行业30多年，许峰也经历了一路来的风风雨雨。他向我们直言，房地产行业作为支柱产业，仍旧需要积极看好。

与此同时，整个行业的内容一定会发生变化：“从纯粹的新房开发到城市有机更新，到乡村整治、整理和建设，以后可能是这些内容的组合。”

政策与经济的变化，虽然改变了房地产行业曾经的经营逻辑，但模式的调整，“将有更多的内容主体来支撑后面的房地产”。

谈及行业的复苏与回暖，许峰坦言：“我们希望房地产行业能够恢复得更快一些，按照现在深度调整情况来看，预计恢复的时间应该会持续到明年上半年。”。