品质家园

　　从北京海淀区、东城区的多校划片到上海初升高的“点招”式分配名额，降低学区房预期、压抑学区房需求的十八般兵器轮番上阵，学区房的整治一个比一个严厉，可似乎都没有浇灭家长们望子成龙的热情。但这个7月，终极大招出现了。这就是北京西城区的学区房无名额和东城区的多校摇号。要么彻底颠覆学区认识，变学区为非学区;要么彻底放弃入学顺位，真摇号。学区房的价值大打折扣。

　　总之，“学区房永远涨，一房解千愁”的局面恐怕要彻底改变了。

　　相比此前普通存在的“假多校”划片(即名义上多校，实质上跟以前没有太大变化)，这次西城最近买学区房的家长们，孩子幼升小的时候几乎没得选了。西城区有两个众人艳羡的优质学区，月坛和德胜学区，那里好学校比例高，过去即使房子买得晚还是有机会进入好学校的。可今年，学校放假时间越来越近，对于最近买房的家庭，本该5、6月间完成的小升初报名直到7月份才开始。并且，去年“7.31”后买房的，已经没有了优质教育资源。

　　当然，只要是“7.31”后买房，就得有这个心理准备。教育部门并非言之不预。去年4月，继海淀和东城后，北京三个教育强区之一的西城区推出学区房入学政策，规定自2020年7月31日后，新购房家庭子女上小学不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。但经过一段观望后，这并没有吓退家长们，那里的“老破小”卖光了，家长们又买大户型，一年时间凡是学区房，价格至少涨了20%。

《学区房72小时》剧照

　　家长们之所以迷恋西城区的学区房，可能是因为海淀区的先例在前。适龄儿童入学，学位本来就是有顺位的，比如本片区户口+法定监护人房屋产权是第一顺位，本片区户口+四老房屋产权是第二顺位等等。在海淀区，2019年1月1日之后买房的，排在此前的六个顺位之后，是第七顺位。按照今年的入学章程，如果学位充足还是单校划片方式录取。如果学位不足，则根据填报志愿摇号。通常而言，家长购房的时候都会对学位的供给和需求有所调研，虽然他们排在了最后，看似没有选择，但因为学位颇为充足还是能顺利进牛校。

　　这次东城的派位则是真“多校”，卡在线后的购房者，不再按顺位“入坑”，而是被放在一个随机派位的池子里。

　　在西城购房的家长，当然也是在和命运博弈。他们要赌的，便是海淀和东城模式的二选一，如果是海淀模式，一切如常，买到就是赚到，不仅孩子能上好学校，房产还能增值。如果是东城模式，虽然有可能上不了心仪的学校，但名校的概率还是挺大，房子也基本保值。尤其是疫情后流动性泛滥，有钱人四处寻找保值增值渠道，北京的学区房在商品房中率先起飞，投资价值凸现出来。

《小欢喜》剧照

　　只不过，西城区的购房者算得到开头却没算到最后。那些优质的小学干脆对“7.31”购房者关上了大门。其实，如果仔细分析，西城区的学位资源本来就紧张，顺位的入学政策就是最早从那里兴起的，今天的“关门”也有迹可循。但如此决绝还是让人惊讶。此前的优质小学多走扩招路线，一个年级十几个班级。如今干脆没了优质学位，家长的大手笔投资换来的是竹篮打水一场空。

　　岂止是上千万元买的“打了水漂”，去年“731”后还在前仆后继抢学区房的，高价买来的却是普通又普通的学位，20万元/平米买到的和旁边15万元/平米的效果一样，其中的差价，就是逆政策而行的学费。这个意义上，政策释放的是一种信号，教育要公平，先从学区房开始。

　　上海的中招政策，释放出的信号虽强烈，但没有北京的更直接。上海重点高中拿出一半的名额，平均分配到各区县普通初中，给一般学校的学生以晋升牛校的机会，从而提升普通中学的含金量，但这还不足以抵消优质初中的吸引力，更难打消家长们对普通初中的顾虑。上海的学区房，涨得过多的有所调整，但市中心的涨幅不突出的房子，依旧保持强势。这类似于北京海淀区的状况，那里早试行了重点高中的“点招”政策，对区域内普通中学给予扶持，但总体上仍不能阻止学区房的炒作。

《三十而已》剧照

　　房地产调控走到今天，实际上是一个颇为尴尬的时刻。在房住不炒，全国上下都在倾尽全力遏制房价上涨的大背景下，今年初深圳创出了天价，一线城市中的上海广州也加速上涨。惟其如此，房价调控显得尤其紧迫。近来多地放缓了贷款发放节奏，二手房停贷的消息也时有听闻，房地产的调控措施从没有现在这样严厉过。

　　而教育培训业的整治也是处于节骨眼上，教育部成立了校外教育培训监管司，校外教育培训遭到最严厉的监管，多地叫停了寒暑假的辅导班，公立学校不再招收复读生，过去专注于K12的教培机构开始向素质教育转型。种种信号标明，教育将迎来一场重大改革，未来的高等教育和职业教育体系也将重新分配资源，以匹配教育与建设需求，以回应家长和学生面临的过于内卷的求学现实。而更高层面上，国家刚刚放开了三胎政策，促进人口也要求一个廉价而公平的教育环境来配套，让百姓敢于养育更多的子女。

　　这个意义上，学区房无疑是处于政策调控的焦点上，再严厉的调控都可能发生。

　　文 | 邢海洋