品质家园

稍早于约定时间，闫家瑞已于办公室等候。烧上一壶热水，冲泡一杯淡淡普洱似是已经成为他的习惯。

一套动作行云流水，又带着些许悠然--倒是与这家企业有着某种契合。

一直以来，合生创展在外界的眼中实为一家稳健的公司，不疾却也不徐。

我们的对话从近期热点话题展开，立足于阶段性事件，层层剥茧当下企业普遍面临的困境，也呈现出一个时代之下的多面合生。

过往相对较长的一段时间里，“稳健”之于房企或许更像是个贬义词，在那样的黄金时代，稳健意味着发展不足。

这样一个标签，已经跟随合生创展多年。

“稳健是给大家的印象，而且是这几十年以来的一个印象。”但到了今时今日，这俨然已成为褒奖：“稳健就代表安全。”

若论过往，合生创展以地产主业起家，在发展和解决伴随发展而来的种种问题之中，完成了从地产旗舰到综合性投资控股平台的蜕变。

二代掌门人的上任带来国际视野与新鲜元素，更将持续进行的内部变革推至产品更新、管理效能提升，渗透进企业的方方面面，带来每一名合生员工都看得到的实实在在的变化。

2022年，合生创展迎来成立三十周年。面向更长远的未来，闫家瑞坦言，要走好每一步。

敬畏市场

衣食住行是与民生关联尤为密切的几件事，过去伴随经济发展，人们对居住条件的改善、对资产保值升值投资的需求，是放在首位的，未来房子在这些方面的作用可能逐步降低。

“经济的蓬勃向上，必然会给这个行业带来大量的机会。”闫家瑞回忆道。

显而易见的是，中国经济发展正逐步从规模发展转变为质量发展，这是必然会经历的发展时期。

房地产高速发展借力于经济发展，当消费者对未来预期乐观，就有可能激发出更多需求。但或许是由于疫情这样的灰犀牛事件，又或是结合全球形势、大环境，消费习惯正在发生改变。

是不是还是要保持原来那样，还是说要有一定的改变？这些现象所带来的判断转变，可能会对这个行业、企业的未来产生较为深远的影响。

“可能大家未来的消费日趋保守，作为房地产这种大宗资产的消费，可能就会更加慎重。”谈及对市场的预期，闫家瑞显得平静许多：目前的形势就像盲人摸象、小马过河，“冷暖自知，每个人都有自己的看法。”

“一方面是房子足够多了，按照人均面积来讲，房子是够用的。另一方面，某些地方可能存在不平衡的因素。”

“现在国家密集出台一些经济层面的帮扶政策，但是政策效力的产生是有滞后性的，等效力产生出来的时候，我们再看效果怎么样。”

在闫家瑞看来，市场信心的建立和恢复还是需要一个过程，但又很难再回复到过去。“大家对于居住条件的改善，这种需求实际上会越来越小”，会转移到产品上的变化。

这对一些企业也是机会：“纯粹为了改善而改善，可能这类市场本身也是要减少的。”

产品能否跟得上变化、是否匹配目标客群真实的购房需求、企业口碑、项目地段……“如果这些都能做到了，你的企业是有机会的。”

从粗放式跑马圈地到精细化计算和管理，从这种算账和投资决策的方式，转变成企业是否真的去研究产品、研究客户，是否真的能敬畏市场，对于资金的使用和管控是不是能够真的有效？工作效率是不是真的能提升到和制造业相近或者差不多的水平？

“这些可能对企业自身提出比较高的要求，能做到这一点的企业在未来还有很多机会，如果做不到的话，就会逐步被行业所淘汰。”

另一层面，企业困难就导致销售回款更多是先用于还债；其次是保障现有项目能够正常经营下去，保证生产经营的开展；最后才轮到考虑如何去发展的问题。

企业能不能发展，或者能不能长期发展，保持良性的经营，给外界良好的口碑，可能是方方面面要考虑到的情况。

未来的市场，企业可能从资金层面，从投资、经营层面，包括信誉、口碑层面，都是需要重新再思考。

“只要能够有良好的信誉和良好的信用，这个游戏就能继续玩下去。”

市场上行的时候，很多东西大家没有注意到，但在目前这种形势下，需要考虑的东西就要综合起来，更加全面地看待，“一朝不慎就有可能引起很大的负面后果。”

因势利导

正值成立三十周年，合生创展已逐步发展为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块协同发展。

闫家瑞强调，合生是多元的，不仅仅是业务，更体现于收入、利润来源。

“作为一家投资控股型集团，我们的利润来源并不单一是房地产开发板块，而是多元化的。”

但同时，依靠丰富的土地资源储备，合生创展以北京、上海、广州三大城市为轴心,向二三线城市拓展，深耕20余座全国主流城市。全国化布局、多业态纵深发展，构筑成环渤海、长三角、珠三角三大经济圈为一体的事业版图。

截至2021年末，合生创展拥有总土地储备为2944万平方米，其中地产板块深耕环渤海、长三角、大湾区三大经济圈核心位置及重点城市，土地储备占2217万平方米，一线城市(北京、上海、广州、深圳和惠州)土储达1668万平方米，占比75%。

截至年末，商业板块土地储备约726万平方米，一线城市(北京、上海、广州、深圳和临深区域)土储达690万平方米，占比95%。

因势利导，大量优质自持物业通过商业经营带来相对稳定的收益。2021年，合生创展商业板块营业收入48.34亿港元，毛利润71%，净利润80.83亿港元，净利润率192%。

“得益于老板的战略眼光，我们整体布局还基本上都是在一线及核心城市，土储还算比较丰厚。北上广方面，一方面是大量的在售项目，另一方面结合旧改、城市更新，承建了一些项目，这些项目未来可能会构成核心、优质的资产，逐步通过一二级联动方式推向市场，这也是企业未来长期发展最重要的基础。”

二代掌门人朱桔榕上任之后，也给合生带来显而易见的改变。

基于国际化视野和对年轻市场的把握，这位新掌门人带来了一些想法。

“缦系产品就是在她主导下逐步建立起来的。”这种新元素的融入，给合生产品也好、企业面貌也好，带来些许不同。

“我们最终反馈给社会和消费者的，可能跟大家原来印象里的合生产品是不一样的。”

“不管是北京缦合，还是北京缦云，包括马上出来的广州缦云，缦系产品的居住、人文理念、生活方式等更适应目前人群的深层需求。

当问及对地产板块的未来期待，闫家瑞称：“希望能够扮演好我们的角色，做好集团稳定的现金流和利润来源的这样一个基石，为企业发展提供更多弹药、更多支持。”

拥抱变革

一直以来，房地产企业常与制造业对标，学习后者的标准化、重品质、稳扎稳打。

“科技”也在其中发挥着重要作用。

放眼业内，合生数字化之路显然是较早的。在数字赋能层面，不同于大多企业急于利用数字技术向外开辟赛道和业务，合生更多是关注内生增长，进行提质增效。

科技赋能这个层面，数据是表象，数据背后能分析出管理上的问题，“这样就可能为未来决策提供一些依据。”

规模的收缩、战线的转移必然会带来一些岗位的消失，如何去迎接这种变革，可能还是要在很多层面，包括投资布局方面，是不是能够前瞻性看到未来一些比较有前景、跟科技相关的领域。

闫家瑞有些兴奋地说道：“未来是不是可以通过一些科技手段，把我们的管理流程再造，甚至有可能影响到整个房地产开发整体的流程，一切都有可能。”合生这几年在科技赋能管理层面的成果也初见成效，依托信息化管理系统、智慧管理驾驶舱、智能管控模型、工单结算系统、智慧移动办公等系列科技平台、管理体系和考核方式，将整个流程分解到每个人的每项工作的每一个维度，打造自动验收结算代替传统审批的智能化管理体系，提升运营管理效能。

这并不是一家非常追求规模的公司，更加注重人均效能和管理效能的提升，尊重人的价值，把人的主观能动性充分调动起来，发挥更大效能，从而达到整个组织运作的效率提升。

自2018年开始启动管培生计划，即便是各行各业裁员潮席卷的今天，也未被叫停。

“一个企业里人员的更新、淘汰、补充是正常循环，我们并不希望打断这种循环，采取一些短期行为。”

谈及深层考虑，闫家瑞透露，合生还是希望形成梯队的力量。

“这种梯队的力量，第一是希望培养对企业文化的理解，第二建立对企业的忠诚，第三是对这套运作机制的熟悉程度，都是一般外来人才短期内比不了的。”

市场或许从未有如今年这般，据已披露上半年营收情况的房企来看，相当一部分较去年同期腰斩。尽管二季度以来市场销售表现逐步回暖，但上半年颓势难以拉平。

据观点指数发布的2022年1-7月房地产企业销售表现，1-7月，前100房企累计实现权益总销售金额28364亿元，同比下降51.9%，前20房企实现权益销售金额同比下降41.1%。

“今年这个市场比任何一年都要艰难，谁也不敢说预测多少就肯定能完成。。”闫家瑞说道：“希望整个下半年通过自身的努力，尽量减少外部因素对经营层面的影响，能够继续保持稳健。”