品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

今年春夏之交，新冠疫情的反复，一度令中国东南沿海多个制造业发达地区陷入停摆。严峻挑战之下，连最普通的公民都开始担忧国内制造业未来的走向。

与制造业形成配套的产业园行业也因此备受冲击，但面对目前诡谲多变的市场，黄立平自有一番定见。

“从某种意义上讲，企业需要在预判不了的市场环境中寻找出路。”

黄立平入行产业园区建设运营已有17载，创立的光谷联合（中电光谷前身）已成为国内体量最大的产业运营服务商之一。

如果说过去两三年的大环境教会了这家公司什么，那就是保持专业性。

这不是一个轻易可以作出的判断，面对越来越充满不确定性的未来，黄立平认为，我们或可以从历史中找到背后的逻辑。

在产业升级中成长

改革开放以来，人口红利、完整的工业体系，曾让中国在短时间内从落后的农业国跃升全球第一制造业大国和第二大经济体，涵盖工业1.0至4.0各层级。中国拥有联合国对全球工业产业门类划分中的39个大类、191个中类和525个小类的全部门类，中国有近250多种品类位居世界第一，其产值规模超过美国、日本、德国之和。

但较为粗放的发展模式，掩盖了部分一直存在的问题。

2008年起，随着金融海啸对全球经济环境的重塑，中国制造业向外转移的潮流开始出现，而这种趋势至今仍未得到有效遏制；中国产业升级，特别是重构供应链格局的历史使命繁重而艰巨。

一方面，国内中低端制造业方面的订单，面临着以越南为首的东南亚、印度为首的南亚，以及面向欧洲的土耳其、面向北美的墨西哥的威胁。其中由于签署有《美国-墨西哥-加拿大协定》，墨西哥向美国出口的部分商品享有零关税。

另一方面，在高端制造业和一些能完全依赖机器全自动生产的产品，中国则面临着来自美国、德国、英国、法国、日本等传统工业强国的压力。凭借智能化、柔性制造、就近支持(near-shoring)方面的优势，它们正加速引导制造业回归。

尤其是自2019年以来，全球经济发展的动能不足，国际贸易战争和越演越烈的地缘政治危机，激起一股反全球化浪潮。人们能看到，运行了数十年的国际贸易规则体系正发生局部坍塌，单边主义盛行导致出口下降，产能过剩有加深的迹象。

“制造业总体产能是过剩的，厂房过剩就成为产能过剩的一种表现形式。”在黄立平看来，过去房地产行业增长最快的20年，是由城市化和工业化这两个作用力共同推动的结果。

副作用是有相当多的企业进入到产业园领域，却未能越过“专业性服务”这条鸿沟。这些企业为制造业公司供应了大量可复制的建筑空间，只是从来未思考过更好的服务方式是什么。

“最早是办公楼过剩，其次是服务科技企业的过剩，然后逐步波及到厂房过剩。”黄立平表示，在城市化和工业化快速发展过程中，企业很容易选择比较单一的、比较容易管理的模式。

当人们习惯于用房地产思维去组织产业集群，“国内工业组织方式并没有产生根本的变化，尤其近20年，我们今天还看到大量的标准厂房。”这些标准性的厂房，为中国早年间在全球供应链体系中的起步提供了重要作用，只是已不适合当前经济结构的变化。

当推动经济转型升级，推动新型工业化、新制造模式的发展，推动智能制造、信息化和工业化的融合势在必行，产业园行业也必须顺应潮流，想清楚如何更好地为当下最有生命力、最有未来的企业提供有效服务，想清楚国家的产业升级需要怎样的服务商？

中电光谷正在思考如何为此贡献一份力量，并希望在自身发展中寻找到双赢。

超越房地产

“走出地产逻辑”是黄立平常常提起的话题，最近他再一次对此进行了解释。

黄立平自认是一个对风险极度敏感的人，称自己很多年前就对房地产保持着谨慎，“若干年整个行业的过分乐观，让很多企业出现战略迷茫，甚至出现财务危机，是难以避免的。”

中电光谷的前身光谷联合组建于2004年，初期以产业园开发为主营业务。3年后，该公司从单一项目武汉光谷软件园起步，面向全国拓展产业园区开发运营业务。

2014年3月，光谷联合登陆香港资本市场，成为首家在港交所上市的产业园运营公司。随后，在黄立平的主持下，光谷联合引入央企中国电子成为最大股东，双方的结合是如今中电光谷的基础。

十多年的探索期，也经历过迷茫与调整。

在先前的采访中，黄立平承认中电光谷“的确走过以‘地产’作为主要方法的发展阶段”。换句话说，即先无的放矢地兴建一批建筑空间如办公楼、研发楼，然后等着需求者购买或租用，客户是购房者或者租房者。购房和租房成为商业行为的核心，企业的经济贡献和发展前景反而变得不重要了。

“在过去城市化发展得比较好的地方，或产业聚集比较成功的地方，这类项目可能会有比较好的投资回报。”黄立平表示，但这种“房地产的逻辑”对产业服务的本质来说是有缺陷的。

黄立平很早就意识到，产业园是用房地产的方法来服务企业，本质是产业，地产是方法和手段，不是目的。中电光谷也曾涉足过住宅领域，当时黄立平视住宅开发为产城一体配套的需要，并不追求脱离产业基础单一地去做。

“我意识到房地产超越不了简单的土地利用价值最大化的问题。”他说，房地产的价值体现方式是资产金融化，而产业组织逻辑的土地利用价值却不是这个标准。

从另一个角度，黄立平提出，土地这种生产要素的简单配置方式，已经不能适应日益复杂的经济竞争的格局，亦不适应中国未来区域经济协调的要求。

“从本质上讲，尽管现在还没有一种公认的标准，区别什么是产业服务商，什么是地产开发商。”黄立平称，但目前社会各界已逐渐看出端倪开始改变思维模式，将这两件事分开来看待。

例如，越来越多的城市会经由经信局或工信局负责指导、管理产业园区、产业规划等相关工作，而过往这类事务通常由城市规划建设部门负责。

从这个基础出发，未来产业服务商和地产开发商之间，差别究竟在哪？出发点有什么区别？服务逻辑有什么不同？落脚点和商业模式有什么变化？都需要从业者做具体的实践，逐步建立科学的评价标准。

从后发地区再出发

过去中电光谷一直为中国制造业、科技企业提供优质的产业服务，如今它有了更大的理想--要对全国产业升级、区域经济协调起到战略性的作用。

“国有经济部门现在应弥补市场化机制不足的短板，同时，市场化经济组织应增强社会责任意识。”一种责任感驱使着黄立平不断探索前进。他认为，一个不愿意承担社会责任的企业走不远。

近年来，黄立平总是强调要到国内经济发展相对落后的地区，帮助这些地方提高产业组织水平。目前，中电光谷正通过已经形成体系的“P+EPC+O”业务快速向这一目标迈进。

资料显示，“P+EPC+O”是以策划(P-Planning)为切入点，设计采购建造(EPC-Engineering Procurement Construction)一体化交付为落脚点，以专业化的运营(O-Operations)来配合投资主体共同完成产业服务的工作，构成“三位一体”的责任主体架构。

用简单的话语理解，中电光谷有能力为地方政府提供从区域性规划到产业项目最终落地运营的一条龙专业化服务，无论这个地区经济是否发达。

黄立平介绍，这几年各地区最关注的发展重点是，临近中心城市的中小城市如何克服虹吸效应；在科技、教育资源比较匮乏的地方，如何推动科技创新，提升产业竞争力；在产业链、价值链核心地区，如珠三角、长三角，如何通过进一步的产业升级来优化供应链。

“我们的角色正是以专业化能力帮助地方政府提高产业组织效率。”黄立平指出，中电光谷的发展原则是：“某些地方的发展需要我们的经验和体系，需要我们的工作方式，我们才会去。”

不是奔着寻找直观的商业机会的目的前往，“我们现在的商业逻辑就是问题导向，发现问题、解决问题。”他称，虽然中电光谷现时的市场拓展方式由问题决定，但在逐渐摸索过程中，已积累了三十多个相应的服务意向。

据了解，2022年上半年，中电光谷就陆续与襄阳东津国投签署战略合作协议，双方共建东津云谷数字园区；与保定高新区签订“网信谷”规划建设合作框架协议。

同时，与洛阳高新区签订数字经济产业园合作协议；与滁州经开区签订科创基地运营协议，推进OVU创客星项目落地；与武汉新洲区签约，谋划武汉国家航天产业基地的落地。而在去年，中电光谷先后与宁波、宜昌点军、淮安洪泽、郴州苏仙、哈尔滨呼兰等地方政府达成合作。

其中，哈尔滨呼兰区在2004年通过撤县设区并入哈尔滨市，随后在2019年被正式划入哈尔滨新区范围，成为新批复的省级开发区。该区过去工业基础薄弱，在新的发展要求下，几乎是从零出发。

2020年12月10日，中电光谷与呼兰经开区签约合作，并合资设立产业运营平台公司，随后量身定制规划了龙江光谷产业园。

该园区呼应呼兰区原有的先天优势，在“以产定城”的基调引领下，确立了装备制造、科技研发、生物医药、食品制造和电子信息的产业方向。“形成符合时代需求的，也是符合地方发展战略的一种新产业组织模式。”