品质家园

被称为“小万达”的宝龙地产，美元债正式违约。

根据宝龙地产于7月26日早间披露的公告，该公司未在7月25日到期日前偿还2129.4万美元票据的本金和利息。

与此同时，宝龙地产还表示，虽然公司不断探讨各项融资安排，但就没有交换的第二批2022年票据余下尚未偿还本金额3725.9万美元，公司也未必能于11月8日偿还该本金及应计利息。

宝龙地产表示，将与余下的第四批2022年票据及第二批2022年票据的持有人积极保持沟通，并鼓励相关持有人于切实可行情况下尽快与该公司联络，务求就结付该等票据达成双方同意的安排。

受此影响，当日，宝龙地产低开低走，盘中一度跌超8%，至收盘股价回升报1.17港元，总市值48.44亿港元。

美元债凛冬

宝龙在7月初开始对即将到期的美元债进行要约交换，以延长公司债务的到期日、强化资产负债表及改善现金流量管理。

以时间换空间，这是绝大多数民营房企的选择。

随后，宝龙地产对外公布，若干优先票据的交换要约及同意征求，于2022年7月15日，交换要约已完成。

作为第四批2022年票据的交换代价的一部分，已发行本金额为169,770,700美元的2023年7月新票据；作为第二批2022年票据的交换代价的一部分，已发行本金额为262,741,000美元的2024年1月新票据。

于有关注销后，第四批2022年票据及第二批2022年票据的余下未偿还本金额分别为21,294,000美元及37,259,000美元。

在对债务进行管理的同时，宝龙亦有采取处置资产等方式缓解流动性。

曾有市场消息，宝龙地产将杭州、天津、宁波和中山市的至少四处写字楼以及青岛的两座购物中心纳入资产出售计划，并计划出售在上海、杭州和厦门等城市的长租公寓，并试图抵押在河南省新乡市和广东省珠海市的购物中心作境外抵质押融资，但此类交易尚未落地，与宝龙商业的关联交易亦最终折戟。

一切行动看起来都不顺利。

宝龙亦尝试通过成立宝龙商业房地产投资信托基金于港交所上市，以解决自持商业的负担。可惜此次估值82.3亿元的REITs发行也未能成功。

7月4日，宝龙召开投资者会议，并向投资人致歉，说明当下困境：再融资被掐断，去年四季度至今偿债200亿元，在今年下半年还面临等额于70亿元人民币的公募债务；努力出售资产但未达预期，疫情影响销售受阻，救市政策传导下来需要时间。

实际从2021年四季度至今，地产美元债一直处于凛冬之中，房企违约成为常态。受个体信用风险事件影响，一级市场发行入冬之外，中资美元债二级市场整体走弱，高收益地产板块情绪持续恶化。

截至7月25日，亚洲中资美元债券指数（Markit iBoxx）最新报209.15，亚洲中资美元房地产投资级别债券指数117.41，亚洲中资美元房地产高收益债券指数115.35，均在7月创下最低。

亚洲中资美元房地产债券指数更是从2021年5月最高点363.28跌至153.11，该指数最低点出现在7月20日的149.71。

几乎是“夜晚”最黑暗的时间点。

黎明的亮光

但却并非没有“亮光”。

坊间爆料，国务院上周批准设立房地产基金计划，该基金首期将从中国建设银行获得500亿元资金和中国人民银行300亿元的再贷款额度，基金规模最高可达2000-3000亿元。

据悉，该笔资金将用于支持12家出险房企和部分地方政府新近选定的其他房企。或受此影响，7月26日房地产板块领涨，阳光城、中南建设、中交地产、嘉凯城等多股涨停，招商蛇口、金地集团涨近8%，南国置业、信达地产等大幅跟涨。

港股方面，旭辉控股涨超16%，碧桂园涨超13%。

一位业内人士在接受观点新媒体采访时指，这一计划尚未最终确定，“方案有一个大范围和一个小范围，大范围是试点三道红线的12家房企，小范围是一些政府选择特定的公司。”据他了解到，已经在12家房企中选取5家，第一批有几十亿规模。

按过往报道，参与“三道红线”试点的12家房企分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城，分为“红、橙、黄、绿”四档。

于房企而言，融资受困之外，销售被认为是最为重要的现金流来源。上半年，房企销售几乎腰斩，据观点指数报告，6月前100房企实现权益总销售金额5611亿元，环比增加43.9%。

旭辉亦对外披露，集团7月合同销售额（连合营企业及联营公司的合同销售）预计相比2022年6月增长20%。

在6月末召开的万科2021年度股东大会，习惯性悲观的万科也开始对外传递积极声音，董事会主席郁亮表示：“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。”

近期，三部委联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，当中提及，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛。另外，大力实施民营企业债券融资专项支持计划，鼓励市场机构为其债券融资提供增信服务。

在7月22日，新城控股披露申请的61.72亿元公司债融资注册申请获证监会批复，这也是近期国内房企规模最大的一单发债获批申请。

这一系列表现或能提振房地产信心。

不久前，富力的10支美元债整体展期，展期时长约3-4年，这或许是种信号，债权人愿意给机会，和企业共渡难关。