品质家园

　　楼市中有两个词，不少人一看到就要破口大骂!

　　这两个词一个是高房价、一个是土地财政。

　　高房价被骂不用多解释;土地财政风评被害，很关键的一点是因为它被当作是推高房价的罪魁祸首。

　　但当我们把国内主要城市好的土地财政依赖度和房价数据列出来的时候。

　　你会发现一个极其诡异的城市，在土地财政的榜单中“唯唯诺诺”，在房价榜上“重拳出击”。

　　各城市土地财政依赖度

　　这个极其诡异的城市就是深圳——一个拥有最高房价，却有着最低土地财政依赖度的城市!

　　深圳诡异的数据，让所谓传统的认知被狠狠地按在地上摩擦。

　　土地财政难道骂错了?

　　高房价难道骂错了?

　　魔幻的深圳，说明了房价和土地财政的关系，并不那么简单。

　　对于高房价、对于土地财政，是时候要更新一下认知了。

　　深圳的土地财政，要从土地、财政这两个维度来分析。

　　首先说土地。

　　说老实话，深圳土地财政依赖度低，不是深圳不想卖地，是深圳真的无地可卖。

　　就拿去年的数据来说，2020年，深圳的土地出让面积只有318万㎡。

　　什么概念，就是你随手找一个稍微有点排面的城市，土地出让面积数据都比深圳高!

　　比如大湾区的小弟中山，城市面积比深圳小——深圳城市面积1997.47平方公里，中山只有1783.67平方公里，但去年中山的土地出让面积达到344万㎡，比深圳高。

　　其他一线城市就更不用比了。

　　上海的出让土地面积为1750万㎡，广州是1275万㎡，就连北京这个政治中心、寸土寸金的首都，去年出让土地面积都有485万㎡。

　　更为讽刺的是，深圳2020年这么低的土地出让面积，同比去年还增长了35.06%，而且还是近几年来最高的出让面积。

　　也就是说，这318万㎡的数据，已经是这几年来深圳卖地面积的高峰。

　　此外，还要注意的一点是：卖出去的地，并不都是用作住宅用地。

　　深圳的城市土地面积小，各项用地的存量争夺极度内卷，哪一类用地受宠纯粹看政府的喜好。

　　过去很多年，深圳把产业发展当做头等要事，自然而然就会把各类产业当做亲儿子，拼命喂工业用地。

　　过去十年深圳各类土地成交面积的比例中，住宅用地占比只有21%，远低于工业用地的59%的占比。

　　这样做导致一个结果：产业的收益>卖地收入

　　政府的收入不依赖土地财政了，就开始放飞自我，持续投入资源发展产业，卖地也只分配给工业用地，住宅用地的供应进一步被压缩。

　　本来土地出让的面积就小，住宅占比还这么低，住宅供应持续紧张之下，对于一个人口净流入的一线城市而言，结果就一定是房价上涨。

　　按照这个逻辑分析的话，深圳土地财政依赖程度低，最后的结果其实是倒逼了房价上涨。

　　再精辟点总结，那就是：深圳拉低土地财政依赖度的代价，被房价承担了。

　　那最后倒霉的是谁?

　　还不是那些想在深圳买房的人。

　　从土地的角度我们分析完，接下来再说财政。

　　都说深圳，是一个搞钱的城市。

　　大家那么愿意选择去深圳搞钱，是因为它有钱可搞。

　　就拿金融本外币这个数据来说，2020年12月末，深圳的金融本外币存款余额高达10.19万亿元，仅次于北京、上海和香港。

　　深圳的资金吸引力强，热钱太多，大家拿着热钱都想在深圳投资，大量资金投入形成了大量就业机会，吸引了一批批年轻人涌入。

　　资金带来了对劳动力的吸引力，资金有了、劳动力有了，这时候只需要提供相应的产业土地，把市场最需要的三大要素资本、土地、劳动力要素啪一整合，财政收益就来了。

　　所以在深圳，你看到的一片片集中的产业园区、一片片集中的写字楼，这背后都是深圳财政收益的来源。

　　大量资金流入深圳创造收益，是深圳财政有所保障、不依赖土地财政的基础。

　　但这也同时带来一个问题：

　　当金融行业足够发达、资金过剩的时候，资金就很容易通过各种方式脱实向虚追求短平快的高收益。

　　在深圳，追求高收益最后就转变为房价一路走高。

　　尤其是每次经济出现下滑，实体经济遭受打击的时候，深圳的房价都会迎来大涨!

　　2008年、2015年、去年的房价大涨，一次次应验了这个推断。

　　最典型的就是去年，疫情之后央行大量放水，热钱流入深圳，人们手中的热钱想要保值，但大家不是傻子，都知道把钱投资到长周期且没有利润保障的实体行业，在放水大背景下就等同于被慢性剥削。

　　投股票被割韭菜，投基金赚了最后也会吐出来，拿钱买房，就成为最理性的选择!

　　当资金通过金融撬动杠杆不断进入楼市之后，房价抬高、焦虑释放，然后更多人开始用高杠杆买房，甚至没钱也通过各种金融机构借钱炒房。

　　所以说，为什么深房理这样的机构在深圳这么吃香，粉丝无脑坚持给他们站台?

　　为什么有大量经营贷进入楼市?

　　为什么深圳很多区域房价涨幅超乎想象?

　　其实背后都是money的力量。

　　资金的涌入对深圳而言就是一套七伤拳，杀敌一千，自损八百，虽然降低了深圳财政的负担，摆脱了对土地财政的依赖，但集中的资金在逐利天性的驱使下，大量进入房地产投机也就成为了不可避免的趋势。

　　不仅是深圳，去看其他一线城市，除了广州之外，都存在低土地财政依赖度、高房价的现象。

　　而广州的土地财政依赖度高，很大程度上是因为它是省会，要向广东省缴税，和深圳、上海、北京相对独立的财政体系完全不一样。

　　不管怎样，在土地财政和房价的关系上，一线城市和很多二、三、四线城市的逻辑完全不同：

　　在三四线城市中，存在土地财政推高房价的现象，这是因为这些城市人口在流出、产业投入也不足。

　　如果把这些城市的地方政府当做公司，你当这家公司的老板，一上台你就会发现劳动力、资金要素全都稀缺，手上能拿得出手的资源就只有土地。

　　这个时候不卖地搞房地产，推高房价，你这家公司的财政怎么能有活路?

　　另一边，一线城市又因为人口流入+土地供应相对紧张，土地财政失宠，房价却一路推高。

　　不同级别的城市存在的不同现象，造就了当下楼市的一个格局：

　　一线城市尤其像深圳住宅供应稀缺但需求大，三四线供应大于需求;住房供应呈现出局部紧张、局部过剩且供需错配的情况。

　　市场条件下，过剩的区域的房产很难有实质性上涨，资金自然会放弃过剩区域倒向紧缺区域。

　　因此，管你土地财政依赖度高低， 一线城市的房价持续坚挺。

　　针对大城市的房价，现在一方面是各种调控措施打压，另一方面像深圳这种典型城市已经开始大幅增加供应。

　　但说实话，在各类资源富集的一线城市，各个产业土地需求都很大，能被用作住宅的土地实在有限，住房需求想要被完全解决很难。

　　历史经验也告诉我们，像纽约、巴黎、伦敦这样的大都市，长期来看城市的房产价值是有保障的。

　　作为一个普通购房者，在这样的大趋势下，唯一能做的就是大胡子李老师一直强调的观点：坚定买入一线城市!

　　有能力有机会，能首套买入一线城市当然最好，如果现在买不了，也可以通过置换的方式逐渐尝试迈入一线城市的门槛。

　　总之，买房投资的终极目的，应该是买入最优质的资产，而在中国最为优质的资产，一定是一线城市的房产。

　　争夺一线城市房产的抢滩登陆战，还远未结束。