品质家园

来源：北京商报

北京，二手房开始拉升了。3月北京二手房网签14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的“荣枯线”。这一数字也是最近一年来的最高点。从周度数据来看，春节之后的五周时间，北京二手房成交反弹节奏要弱于沪深地区，但进入第六周（3月25日—31日）成交突然拉抬，强于诸多一二线城市。对此，业内人士指出，北京小阳春市场预期更强，进入3月后，季节因素叠加政策利好，北京楼市回暖的基础更加牢固。

高于“荣枯线”

市场强预期，北京楼市也迎来了小阳春行情。

根据北京市住建委官网数据统计，3月北京二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的“荣枯线”。这一数字也是最近一年来的最高点。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，3月北京楼市迎来了小阳春行情，原因还是受需求释放的带动。北京每年都会有一波入学购房置业的需求，基本在春节前后释放，而且大部分需要集中在3月过户、4月落户，这也导致3月二手房网签达到近一年最高点。

“成交量的确在回升，而且速度比以往要快一些。进入3月后，北京楼市回暖的基础更加牢固。”易居研究院副院长杨红旭表示，春节之后的五周时间，北京二手房成交反弹节奏要弱于沪深地区，但进入第六周（3月25日—31日）成交突然拉抬，北京二手房网签量超过4400套，明显超过周度3282套的“荣枯线”，强于诸多一二线城市。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第13周监测重点城市中，7城二手住宅成交量环比上升，5城环比下滑。其中，北京涨幅领跑，一线城市复苏最好，第13周二手住宅成交4471套，环比上涨31.97%，北京当前成交复苏势头可观，二手住宅成交量已现“六连升”。

不仅是北京市场，多地二手房成交正在环比回温。

2024年第13周，重点10城二手住宅成交量为19756套，环比上涨6.94%。第13周二手房成交量延续平稳上行态势，环比实现“六连涨”，且成交量还创下了自去年5月以来周度新高。从累计成交来看，与新房成交趋势一致，单月成交量环比大幅上涨。数据显示，2024年3月，重点10城二手住宅成交72354套，同比上涨123.35%。2024年1—3月，重点10城二手住宅成交17.17万套。

刚需率先启动

3月是传统楼市的小阳春时节，季节因素叠加政策利好，这一特殊时点的波动幅度也得以提升。

“小阳春能够到来，最关键的因素是购买力。购买力在之前集中释放后重新补充，新的购买需求开始补位。”一头部中介西城金融街片区负责人王旭告诉北京商报记者，1、2月虽然市场成交节奏缓慢，但咨询量和带看量有明显增加，这些客群成为近期北京楼市的中坚力量。

从成交结构来看，春节过后，500万元以下房源成交占比上升明显，二手房市场呈现出“对价格更为敏感”的刚需市场率先启动的规律。

北京商报记者此前曾集中采访了一批一线经纪人，他们对于市场的认识，也大致可以解答刚需率先启动的规律。“每一次买房门槛的降低，都会带动一批潜在的‘刚需’出现。之前还差一些才能上车的，现在门槛降低了就能够得着。哪怕是‘老破小’这类房源，还是会有‘刚需’的存在。”

对此，王旭也表示认可。据王旭介绍，近期平台二手房交易，价格占据第一位，凡是总价低一些的，成交都会更快一些。但王旭也提醒称，今年的北京二手房市场呈现慢节奏特征。和往年相比，购房者拥有更多的选择和决策时间，因此购房节奏明显拉长。

张大伟则表示，相比之前市场，3月北京市场出现了一些积极信号，包括离婚购房等政策调整下，市场政策从过去的收紧开始全面进入宽松。随着政策的稳定和供需比的变化，市场将会进一步回暖，为未来二手房市场的买卖提供有力保障。

买方掌握主动权

“北京二手房成交量在春节后回暖，市场目前仍以买方为主导。”一家头部中介五道口大区经纪人贾小龙告诉北京商报记者，在房价下跌的过程中，很多购房者选择观望，等待市场企稳后再出手。随着政策的不断出台和市场的逐步稳定，这些被抑制的需求将会逐渐释放出来。但短期内市场的供需关系并未转变，买方仍掌握主动权。

根据麦田房产数据统计，3月二手房议价空间环比上月扩大0.1个百分点，市场呈现明显的“以价换量”特征。供应大于需求的买方市场，购房者拥有更多的房源选择，二手房议价空间扩大。

政策为购房者带来了信心，而价格则加剧这份信心。杨红旭称，在经历去年房价的明显下跌之后，像北京这样的城市，已经基本上摆脱了房价泡沫的影响，这在一定程度上反映了市场调整的必要性。在这样的背景下，政策层面也开始出现了一系列利好措施，如降低首付比例、通州放开“双限”等，以刺激市场需求的释放。当前北京楼市已经调整到位，目前是一个购房者介入市场的好时机。

在杨红旭看来，刚需的率先启动，就是北京楼市摆脱房价泡沫的证明。但杨红旭也提醒购房者，还需要注意到楼市的区域性和结构性差异。虽然像北京这样的城市整体楼市已经调整到位，但在不同区域和不同类型的房产中，仍然存在着一定的差异。因此，在楼市调整的过程中，购房者需要关注这些差异，并根据实际情况制订相应的买房计划。

北京商报记者 王寅浩