品质家园

“硕博楼”烂尾停工业主追究、大蒜小麦抵首付促销、棚改发房票刺激内需……近来，河南楼市的一系列热点引人关注。

郑州2022年首批供地也在今天落幕，最终2宗溢价成交，13宗底价成交，共收金106.74亿元，总出让面积66.3万方。

龙湖、越秀、万科、保利发展、碧桂园各竞得1宗，郑地集团独揽5宗。

作为“硕博楼”开发商之一的永威置业，也拿了一宗地。

本次出让15宗地块当中，有7宗为城中村改造项目用地，3宗为合村并城改造项目用地，5宗为政府储备用地。

“房票棚改”在土拍前夕出台，也是在释放某种积极信号。

从3月开始，郑州一直给予楼市宽松政策，但从二手房成交量和土拍市场来看，政策宽松效果似乎未达预期。

齐聚郑州

龙湖、越秀、万科、保利发展、碧桂园在15宗地块中均有收获。

其中，越秀以底价3.92亿元竞得宏康路南、长安路西地块，成交楼面价4839元每方；万科以底价4.22亿元竞得政和路南、二砂中路东地块，成交楼面价4642元每方；碧桂园以底价3.86亿元竞得弯月西路南、欢河路东，成交楼面价3784元每方。

唯二两宗溢价地由龙湖和保利摘得。

龙湖以9.35亿元摘得童心路南、文德路西地块，成交楼面价4810元每方，溢价率12%。建设用地面积5.6万方，规划建筑面积19.4万方。

据了解，该地块交通、配套较为完善，邻近地铁4号线，多条公交线路环绕，距离姚庄地铁站0.6km。地块周边有15处公园景点，地块3km范围内聚集了省、市重点中小学和医院，且近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目。

而保利发展以13.09亿元竞得三全路南、龙润西路东地块，成交楼面价20663元每方，溢价率8%。建设用地面积约3.7万方，规划建筑面积6.3万方。

这几家活跃于郑州土地市场的房企，也活跃于全国各大城市，例如万科、保利上周在青岛供地中均在西海岸有所收获。

根据观点指数对2022年6月房企新增土储的统计，新增全口径土储排名中，中海、保利、万科、华润、龙湖位居前五名；新增权益土储排名中，中国铁建跃进前5，龙湖排第6位，越秀排第9位，碧桂园居于第20位。

尽管当下房企拿地仍谨慎，但排位靠前的房企几乎都在郑州有所落子。

新政与回暖

土地市场映射的是楼市。

河南楼市最近很多“创新”，例如第一个用小麦、大蒜抵首付，第一个正式实施“房票棚改”。

就前者而言，尽管这是种促销手段，但中国商品房开发销售到现在，用麦子、大蒜换房大概是首次。

具体来看，麦子、大蒜换房分别是河南省的商丘市和开封市。商丘市民权县建业河畔洋房推出的“小麦换房”，按2元/斤换。楼盘销售人员指，当地小麦市场收购价在1.5元/斤。而开封市杞县的建业城则推出大蒜换房，按5元/斤算，也远高于大蒜当地市场收购价。

有网友认为这是三方共赢，亦有人担忧项目烂尾。

根据销售海报披露，项目16天（5月22日至6月6日）成交了86万斤大蒜，来电2859组，到访852组，成交30套。据发稿前最新消息指，河南商丘市“小麦换房”已结束，且相关售楼部人员表示，活动期间许多人打电话咨询，但成交量为0。

而今年3月8日还在大力推进的棚改货币化安置，目前则调整为“房票安置”。

河南省政府官网显示，选择房票安置的，计算后由征收人给予安置补偿费的8％作为政策性奖励列入房票票面金额，同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。被征收人可使用房票在所有参与房票安置工作的房企所提供的商品房中自行选择。

广东住房政策研究院首席分析师李宇嘉认为，这种让利一定程度上激励房票购房，既降低了消费者购房成本，也促进了开发商房源去化。

棚改分为两种，货币化安置和实物安置；通俗说，给钱或是给房。他认为，房票是二者结合体，一方面，房票安置仍是实物补偿，但是在兑换的房源上有更多选择，有利于促进住房需求释放，更灵活的地匹配住房需求。

但在实施过程中又在房票流通上有所限制，河南省明确规定了房票实名制，不得转让、赠与、抵押、质押、套现，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内。

郑州去年二批和今年一批供地均有推迟时间，就本次一批供地同期来看，北京、青岛二批供地都已完成。去年三批供地最终终止挂牌11宗，可见土地市场的凉意。

供地前，郑州一批接一批出台楼市宽松政策。例如，郑州3月初在限贷、限售、限购等方面出台楼市新政“18条”；在贷款利率上，多家银行普遍执行首套房利率为4.25%、二套房利率为5.05%这亿标准。在3月曾大力推进的货币化安置本，意也是在于释放更多资金，有助于激活更多购房和住房消费需求。

政策上的调整效果尚不明显，根据贝壳研究院数据显示，郑州3月初新政后二手房成交环比增长，但恢复力度后劲不足，4月成交量环比下跌超两成，宽松效果不达预期。

本次出让地块当中，15宗地中有7宗地为城中村改造项目用地，3宗为合村并城改造项目用地，5宗为政府储备用地。

“房票安置”在供地前后出台，也是在释放积极信号。目前看来，楼市宽松在土拍上有所体现，但从13宗底价成交，平均溢价率为10%来看，暖意还不明显。