品质家园

6月15日，也是第10个“全国低碳日”，新鸿基地产发展有限公司与16家国际及本地银行签署一笔五年期可持续发展表现挂钩贷款协议，包括三成定期贷款及七成循环贷款。

可持续挂钩贷款（SLL）是一种通过贷款条款激励借款人实现预定的可持续绩效目标（SPT）的融资工具，目标可以包括温室气体（GHG）减排、能源的使用效率情况或ESG绩效表现，由借款人和贷款人协商达成。

此类贷款特征通常包括与可持续绩效目标（SPT）相关的财务激励，例如利率变化，募集资金需支持可持续发展工作。

新鸿基地产本次贷款录得逾四倍超额认购，最终总贷款额达到207亿港元，是香港房地产业界历来最大规模可持续发展表现挂钩贷款；而去年11月，新鸿基地产就曾签署86.5亿港元可持续发展表现挂钩贷款，创下当时的香港市场纪录。

更早之前，“中信建投-上海国金中心办公楼二期1-4期绿色资产支持专项计划”于2021年9月14日获上交所受理，拟发行金额110亿元。

不足一年时间，新鸿基地产的绿色融资连下三城。

新地的选择

与一般财务指标不同，一家房企发行绿色债券时，“够不够绿”有着难以量化的认定标准。从新鸿基地产所发行的绿色债券来看，指标不尽相同，但同时也有一定规律。

按6月15日签署的协议规定，当新鸿基地产达成预先就ESG（社会、环境和治理）设定的可持续发展表现目标时，可获得贷款利率折扣。有关的可持续发展表现目标包括：持续增加绿色写字楼在集团已落成核心写字楼物业组合所占的比例；达成减低电力消耗强度的年度目标（电力消耗强度以千瓦时/平方米为单位）；取得的标普全球ESG评分持续上升。

新鸿基地产去年86.5亿港元可持续发展表现挂钩贷款预设目标则包括：达成减低电力消耗强度的年度目标；标普全球ESG评分持续上升；继续成为“恒生可持续发展企业指数”成份股，并取得特定评级。

去年上海国金中心110亿ABS也受益于第三方ESG认证，即上海国金中心和上海环贸广场均获得LEED铂金级认证。

发行绿色债券的指标可涉及二氧化碳减排、单位耗能、第三方ESG评级等多领域，可单设指标，也可设组合指标，作为没有标准答案的附加题，让发债房企拥有一定的操作空间。

从过往设定的指标来看，新鸿基地产主要发力商写领域的绿色建筑以及电力消耗。在细分赛道上进行再细分，一方面避免了盲目推行ESG造成的资源浪费和管理问题，另一方面也能通过细分领域的技术积累维持融资优势。

除了内部经营指标外，同样以新鸿基地产作为发债主体样本观察，上述3笔融资分别借鉴了标普ESG评分、恒生ESG指数以及LEED认证。

ESG的解题

据统计，目前全球已有160家ESG评级和数据产品提供商，随着绿色债券逐渐成为一种常规的融资通道，ESG评级也从信息桥梁逐渐转化为衡量利益的标尺。从融资端口来看，不同债项的第三方评级体系会根据投资者和监管的需求替换或增加，这同样给企业带来了不确定性。

5月18日，标普就将电动汽车制造商特斯拉从其ESG500指数中剔除，称特斯拉的ESG评分排名过低，不足以入选。马斯克发推质疑：连埃克森美孚（全球油气巨头）都位列标普ESG全球十佳——特斯拉作为新能源龙头企业却压根没上榜。

ESG评级存在的混乱和分歧现象，对于试图通过ESG拓宽融资渠道的地产行业也是一道难关。

有市场观点认为，各ESG评级体系关注的议题侧重点不同，但具有较大重叠性，房企应当找出ESG议题的共性并落实在企业管理中，如MSCI ESG评级、S&P Global ESG评分、恒生可持续发展指数评级均关注了人力资本/人权、产品责任/消费者议题、公司行为等议题，况且除了为融资发债背书外，ESG体系本身也能为房企带来正向的盈利引导。

仲量联行调研550家企业后指出，亚太区七成企业愿为绿色建筑支付更高租金，50%的投资者将优先考虑投资具有绿色认证的资产，目前大部分租赁了绿色建筑的企业支付了约7%-10%租金溢价。

据此，新鸿基地产若达成其绿色债券设定的指标，也就为未来租赁收入提供了一定保障。

中国投资协会咨询委绿创办公室副主任郭海飞接受观点新媒体采访时则指出，房企要想在绿色融资方面具备优势，首先要从董事长、股东和管理层等重视绿色低碳发展，建立ESG体制机制。

其次，要加大绿色建筑、装配式建筑、低碳建筑、超低能耗建筑等可持续建筑开发力度，因为不管是可持续贷款，还是绿色债券，募集资金最终都要投向节能减排降碳效益更好的可持续建筑项目；

第三，需要加强绿色供应链管理，坚持绿色采购和绿色施工，确保最终建成的是货真价实的可持续建筑项目；第四，需要加强环境信息披露，尤其是项目建设完成、运营满一年后的实际环境效益。最后房企需要诚实守信，拥有安全稳健的财务信用。

他还指出，目前国内绿色债券募集资金的投向信息，以及绿色项目建设完成运行满一年后的实际环境效益如何，企业和第三方绿色认证机构都没有披露，导致绿色债券的环境效益成了一笔糊涂账，“漂绿”“伪绿”行为掺杂其中，后期随着环境信息披露标准和监管要求加强，将得到补充和完善。

当ESG逐渐从“附加题”变为“必答题”，房企或许还要从“应试教育”向“素质教育”探索。