品质家园

2022年各地购房政策松绑来势汹汹，而深圳在这之中似乎“稳如泰山”。

截至5月，除了五年期LPR下调带来的房贷利率同步下调外，深圳并未有明显的楼市松绑措施，在此情况下，深圳新房市场交易依然比较冷清，而高端项目方面则有所升温。

观点指数认为，这部分项目的热度主要来自高端项目的强投资属性。

二手房方面继续回暖，5月网签套数环比上升24.6%，网签面积与去年同期水平相当；与此同时，根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，深圳4月二手住宅销售价格环比指数为100.5，结束了自去年5月以来持续下跌的状况。

5年期LPR下调，首套房贷降至4.75%

2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期维持3.7%不变，5年期以上下调至4.45%，下调15个基点；受此影响，一线城市银行房贷利率全面下调15个BP。

据了解，深圳市场利率定价自律机制的底限要求为五年期以上贷款首套为同期限市场利率加30基点，二套为同期限市场利率加60基点。目前深圳国有大行首套房贷利率为LPR加30BP即4.75%；二套为LPR加60BP即5.05%。

在整体购房政策放松的环境下，深圳似乎并未跟进，而房贷利率下调是目前深圳楼市调控放松的主要动作之一。

但从历史经验来看，房贷利率的变动在房地产市场的调控作用并不大，因此，目前深圳房地产市场调控仍处于相对紧缩的状态。

住宅城更缺少活力，本土企业主导

报告期内，观点指数重点监测城市更新动态包含5个项目，其中龙华区本年度第二批城市更新计划拟立项项目为田背西村项目，该项目属于工改商住项目，申报主体为丰友花伴里。

企查查数据显示，丰友花伴里控股股东为合正集团，田背西村项目将开发为合正观澜汇四期。

此外，龙岗区平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）城更项目发布公开选择市场主体谈判公告，项目总投资约109.79亿元，拟更新方向为居住、商业等，据悉项目意向合作商为深圳特发地产；片区GX01单元则已于2019年完成回迁选房，融资区住宅亦已售罄，但尚未完成交付。

报告期内2个项目完成合作招商，星河中标龙华区下岭排旧村城市更新项目合作商，早在2020年9月，星河就已中标上岭排旧村城市更新项目，两项目用地面积合计约5万平方米；华润中标罗湖区景贝-黄贝岭片区综合整治和危旧改造统筹项目前期服务商。

整体来看，目前深圳城市更新市场中比较活跃的房企主要是深耕本土多年的企业，从项目层面来看更新方向为住宅的项目动态较少。

二手成交回暖，新房批售潮消退

疫情影响仍未完全退散，5月深圳新房网签环比下滑，同时，4月由少数企业撑起的新房批售热潮消退，5月新房批售同样出现环比下滑，但后续仍有反弹机会；另一方面，二手住宅交易回暖，网签套数达到过去10个月的最高值，网签量连续两个月回升。

根据深圳市房地产信息平台数据，5月深圳新建商品住宅网签1877套，环比减少34.2%；网签面积18.53万平方米，环比下降36.9%，同比下降30.2%。网签面积前三位的区域依次是龙华区、南山区和龙岗区，今年以来南山区网签在各区中处于较高水平。

数据来源：深圳市房地产信息平台、观点指数整理

据观点指数监测，5月深圳全市新批预售商品住房3039套，新批供应面积32.24万平方米，环比下降30.4%；其中7个项目供应普通商品住房，另有部分项目供应住宅类型为宿舍。

5月商品住房新批预售数量较上月有所下降，但项目质量不低，招商仕林臻邸、海德园均为热门项目。

由于5月深圳新建商品住房网签较去年同期下降幅度较大，而新批准预售住房数量较网签数量更大，带动全市新建商品住宅去化周期上升。

截至5月末，深圳全市新建商品住房库存面积265.58万平方米，库存套数2.58万套，去化周期为7.3个月，较上月增加0.4个月。

二手房方面，深圳市房地产信息平台数据显示，5月深圳二手商品住宅成交继续回暖，网签2318套，环比上升24.6%，是今年以来单月网签的最高记录；网签面积22.02万平方米，环比上升24.9%，同比下降0.5%，与去年同期基本持平。

根据深房中协披露的数据，5月罗湖、龙华等区域二手房交易占比上升，而整体份额较大的则是龙岗区和福田区；从交易户型来看，90至144平方米的住宅交易占比提升，刚改入市意愿较强。

再现红盘，海德园认购房户比近1:3

项目方面，5月新批准预售的7个普通商品住宅项目除半山润府外均已开盘，分别为龙华区的卓越和奕府，龙岗区的勤诚达誉府，罗湖区的青湖山庄，南山区的招商仕林臻邸，福田区的海德园和宝安区的宏发悦云花园。此外，龙岗融湖盛世花园推出少量现售产品。

从意向登记情况来看，海德园是近期热度最高的项目，239套房源的摇号人数达到686人，房户比近1:3，开盘当天售罄；招商仕林臻邸认筹率亦有134%，开盘后亦很快清盘；另外，卓越和奕府和宏发悦云花园分别有283、470人参与摇号，尽管推售货量较大导致认筹率偏低，但意向购房人数事实上不算太少。

观点指数认为，海德园销售好的主要原因是豪宅价格较高，保值能力强，同时片区内新盘售价普遍低于周边二手房价格，相比居住，投资属性更强。

据统计，海德园周边楼龄较新的二手房实际报价约为20万元/平方米，而海德园A区备案均价为12.6万元/平方米。

另外招商仕林臻邸表现较好的主要原因则是片区内配套成熟、新房稀缺，目前招商仕林臻邸所在的蛇口片区不少小区的楼龄都比较老，片区内上一次新货入市距今已有半年。