1月上海房地产市场报告丨供需两旺，房企积极推货
时间：2022-01-11 来源：观点指数研究院
2021年12月，上海房地产市场新建住宅供需两旺，第五批次房源供应稳定，月内共有42个项目开盘，其中22盘日光，20盘触及积分制。
供应上，第五批房源全部取证开盘入市，12月中公布第六批集中入市房源，将于1月中旬陆续开盘，有望带动成交平稳运行。
土地市场方面，2021年11月29日-12月3日上海第三批集中供地开拍，本次出让住宅用地57幅。其中27幅为商品住宅类地块，9幅租赁住房用地及21幅征收安置房用地。
27宗商品住宅用地于11月29日-12月4日分批出让，27宗商品住宅用地共摘金467亿元。
城市更新方面，上海世博、招商蛇口、万科及中交房地产联合设立100亿上海城市更新引导基金。
八百亿后再添百亿基金，城更进程再加速
在增量逐渐向存量过渡的时期，城市更新愈发受到重视，上海亦是如此，城市中心城区旧改在各项政策下加速进行。2021年上海中心城区成片二级旧里改造计划完成量为70万平方米，2022年为40余万平方米，这意味着中心城区成片二级旧里改造已至尾声，而难度更高的零星二级旧里余量为40万平方米 ，计划于十四五期间完成。
事实上，城市更新项目拥有体量大、开发周期长、资金要求高等特点，对于上海旧改而言，资金要求更高，实施城市更新比别的城市难度更大 。因此，这种多方联合设立城市更新基金的模式或将成为行业发展的突破点。
近期，中交联合万科、招商蛇口多家房企联合设立100亿上海城市更新引导基金，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。
这并非上海的第一个城市更新基金，2021年6月2日，上海市宣布成立全国落地规模最大的城市更新基金，总规模约800亿元人民币，上海地产与招商蛇口、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金纷纷入局。
对于房企而言，与上海地产合作参与城市更新基金将撬动上海城市更新市场，拓展业务发展的第二赛道。因上海城市更新采取政企合作，以区为主的政策，进入城市更新领域需要较强的政府关系，而上海地产作为本地国企，能更好引导着城市更新发展方向。
从基金的出资方来看，上述基金的募集规模为人民币100.02亿元，其中，上海地产与国君创投出资0.01亿元，此外，上博出资40亿元，中交、万科、招商蛇口各出资20亿元。国君创投与上海地产主要负责基金的投资管理，即寻求优质投资标的、完成土地整理、住房改造等等，而其他参与企业则负责提供资金。
集中供地冷热分化，上海地产收储商办地块
2021年11月29日-12月3日，上海进行第三批集中供地竞拍，本次出让住宅用地57幅。其中27幅为商品住宅类地块，9幅租赁住房用地及21幅征收安置房用地。
其中，27宗涉宅地块全部成交，包括24宗普通商品住宅用地，2宗城中村改造商品住宅用地和1宗双定双限地块，共摘金469.19亿元。对比全年三个批次的集中供地情况，溢价率呈现逐步降低的趋势，其中普通商品住宅用地溢价率分别为5.78%、3.86%、3.33 %。
本次拍地体现出底价成交与一次报价成交两极分化的现象，共有9宗地块溢价，报价过程均触及中止价，进入一次报价程序，9宗溢价地块溢价率最高为9.39%，最低为7.99%。
2021年12月9日，上海地产底价竞得上海海闵行虹桥商务区3宗商业用地，总成交金额22.7亿，平均楼面价10000元/㎡。
上海地产土储较多，但实际开发较少，许多地块会在后续出让给其他房企，本次交易或是为政府揽储。
2021年下半年上海地产频繁挂牌出让旗下项目公司，8月份挂牌虹极置业、虹权置业100%股权以及对应债权，上述两家公司的主要资产为位于上海闵行区的两宗商业地块，总土地面积199.51亩，总建筑面积24.12万平方米，由上海地产于去年10月竞得。
2021年7月份，上海地产挂牌上海弘安里企业发展有限公司80%股权及40.6亿元债权，弘安里持有上海虹口区四川北路街道地块资产，该地块于2021年2月7日被上海地产竞得，总成交价111.35亿元。而后，招商和融信竞得该项目公司股权及债权。
供需两旺，房企积极推货
月内上海楼市供需两旺，共推出42盘，其中22盘日清，20盘触及积分制。12月高分盘频现，有3盘突破80分，分别为九庐、碧云遵邸、万科天空之城。
其中，九庐需要98.4的积分才能入围，九庐位于浦东小陆家嘴核心区域，内环区域的热门源于限价与供应稀少。虽然上海今年发布了二手住宅指导价政策调控楼市，但内环区域一二手倒挂仍突出，积分认购以来高分盘频现，区域整体去化优于外环区域。
据观点指数监测，九庐目前已开三期，分别于2018年10月、2019年8月、2021年12月开盘，销售均价分别为12.8万/平方米、12.8万/平方米及13.5万/平方米，微幅上涨，去化表现出色，首期及三期均取得开盘当日售罄的佳绩。
12月，年底房企积极推货，冲刺业绩并回笼资金，而上海则是房企的主要战场之一。
据观点指数监测，月内有42个项目开盘，处于年内高位，其中多家房企推出多个项目，融创推出4个，万科、保利、金地等均推出3个项目，本地房企大华也推出2个项目进行年底冲刺。
今年下半年以来房企销售疲软，据观点指数发布的《2021年度房地产企业销售表现》，12月多家房企销售同比下跌，环比微增，从结构上看，头部房企有更大的资源调动能力，因而在12月的冲刺中表现更优。
以融创为例，11月销售额为367.4亿元，12月则恢复至478.2亿元的水平，上海区域12月多个项目入市为融创贡献了超百亿的销售额。
值得关注的是，12月，上海公布第六批集中入市房源，融创又有多盘即将入市，取证近3000套。
本次第六批集中入市房源共计涉及57个项目，总建筑面积约196.9万平方米，合计17487套房源，环比增加15%，是2021年最后一批次集中入市房源，目前多个项目已完成或正在认筹，将于1月中旬陆续开盘，有助于稳定供应。
2022市场展望：整体稳定与区域分化
展望2022，上海楼市整体仍将维持较高景气度，但区域分化将加剧。
项目上，上海去化率显著高于全国市场，在限售价与限地价的背景下，房企能在上海获得合理的利润。但区域分化有所加剧，内环项目打新成常态，环外则显著分化。
传导到土地市场则表现为热门地块受到房企追逐，非中心城区地块遇冷，城投公司托底的局面仍将存在。
2021年以来，土地端房地联动稳定价格预期，集中房源入市及积分认购稳定供给，学位房政策及二手住宅指导价政策打击了炒房客群，一二手倒挂现象有所减弱，住房回归刚需。
预计，2022上海房地产市场的关键词将是整体稳定与区域分化。
