品质家园

　　借物业股"抵押"发债24亿港元后，雅居乐再处置非核心物业获取现金。

　　1月10日早间，雅居乐公告披露，其于2021年7月1日至12月31日止期间，已就14项非核心物业的出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约人民币28亿元。

　　该14项非核心物业包括酒店(含酒店用地)5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗。

　　至于这些非核心资产的区域分布、项目质素、估值等具体信息，公告中则无更多披露。观点新媒体就此询问雅居乐，亦无法得到更详细的资料。

　　获取资金应该是雅居乐现阶段资产处置的直接目的。按照公告所言，上述物业出售的所得款项净额用作集团一般营运资金，而其中订金及/或销售款合计约人民币11.49亿元已在2021年收取，预计集团可于2022年收取现金回款约人民币16.51亿元。

　　出售资产是现金的直接流入，无疑对优化报表的作用最为明显。实际上自2020年下半年"三道红线"落地以来，叠加房企融资持续收紧等压力，资产出售的动作也更为频繁，这被视为是缓解融资压力、改善财务状况、盘活资产的有力途径。

　　而选择出售的资产类型除了地产项目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等受疫情影响较大且较难盘活的资产项目;以及其余多元化项目，这些大部分被视为"非核心资产"。

　　对于雅居乐而言，变卖非核心资产变现并不少有，且多为商铺、商场等商业配套。

　　此前雅居乐于 2015年左右将重点工作放在"减债"上时，在资产处置上亦选择出售非核心资产，包括一些酒店的投资。按照彼时管理层的说法："如果价格合适的话我们都会出售，最主要是希望资金可以灵活调配投放在比较好的资产里面，优化资产结构，将一些回报慢的资产变现，转投新的、有潜质的项目。"

　　2020年底，雅居乐亦曾叫卖大湾区四项"大宗资产"，该公司《大宗资产投资手册》上写道："目前，雅居乐在售4宗建面约600-8500平方米的大宗资产，涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务，满足多元业态灵活运营需求。"

　　这些准备出售的资产则包括惠州白鹭湖超市、广州从化集市中心、佛山南海御景豪庭社区商铺、佛山南海御景名门社区商铺。

　　不过相比其他同样处置资产的房企而言，雅居乐这些资产的体量要小得多。同样于2020年底，资金压力更大的恒大计划出售全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业，总数超过200个;富力推进出售的则包括海南富力海洋欢乐世界股份，以及较好的资产广州黄埔笔村旧改项目股权。

　　据了解，雅居乐的商铺、酒店、公寓等资产归属于多元化业务，雅居乐自2016年雅居乐更改公司名开始多元化发展后，其多元化业务仍处发展阶段，根据预期，2022年到2023年地产跟多元化业务要各占收入一半。

　　不过在资金掣肘下，雅居乐在近两年对于多元化业务的投资力度有所减缓，相比往年50-100亿的资金支持逐渐减少。

　　而在总体战略上，多元化业务在拆分独立之后又在两三年后再次并入集团，亦值得引起审视。2021年8月，雅居乐集团内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》，将原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。与此同时，地产集团本部将由原来的12个中心调整为4个中心、2个派驻组、4个产业公司。

　　于过往一直注重多元化布局的雅居乐而言，组织调整"缩减"多被解读为"为减少内耗"。类似关于内部资产管理的动作多被直接指向"资金需求"。

　　非核心资产之外，2020年底雅居乐亦援引平安向其7个位于海南、中山、清远、天津等地的地产项目注资超70亿元，平安作为财务投资者的身份介入，为雅居乐带来财务压力的纾解。

　　2021年下半年看，雅居乐应是更为渴求资金，尤其在市场整体下行的背景下。其中于10月份，有传闻称雅居乐旗下美元债"AGILE5.504/21/25"未兑付利息。在此背景下，雅居乐紧急召开投资人沟通会作出澄清，否认了未付息以及被收购、高管裁员等，并保证其有足够资金偿还到期债务。

　　随即近几个月，也多有雅居乐出售资产、楼盘降价销售的消息。其中包括位于广州老城区荔湾白鹅潭核心区的江景房雅居乐天际715，市场消息最高直接让利250万/套。

　　这另一方面雅居乐亦表现出融资的渴望。2021年11月初，穆迪将雅居乐的评级进行了下调，调到"负面"，标普也把雅居乐的长期主体信用评级从"BB"下调至"BB-"，展望 "负面"。 下调的背后反映市场对雅居乐也起了流动性担忧，标普则建议雅居乐可以利用丰富的资产基础来筹集资金。

　　其中于2021年11月，雅居乐便宣布借物业股雅生活股价"抵押"发行可转债募资24亿港元，这样的方式，被认为是目前市况下可以最大效益的融资，并且融资所得金额最终是回流到雅居乐层面。

　　2021年12月，雅居乐则转而以1.4亿美元投资威马汽车。常规而言，新能源汽车领域是不少房企近两年更为青睐的领域，入局大多是希望借此提高自身的造血能力，不过雅居乐的入局更像是财务投资，或许也为了后续的套现。

　　从债务兑付压力来看，根据企业预警通数据，雅居乐现存7笔境外债券。其中于2022年雅居乐到期的境外债券有3笔，2022年上半年面临着一笔5亿美元的票据到期。在下半年还有两笔美元债到期：2022年8月14日到期的两亿美元票据，票面利率为6.7%;2022年8月31日到期的4亿美元票据，票面利率为4.85%。这几笔债务合计11亿美元，折合成人民币约70亿元。