品质家园

　　2021年是银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度实施的第一年，这是房贷之变，再次宣告楼市普涨时代已经结束，因为楼市有限的资金下，只能是板块轮动，这部分资金会向城市级别高、人口持续流入的城市流入。进而使中国楼市出现“一二七分化”，即10%的城市下跌，20年的城市上涨，70%的城市走平。

　　五、汇率之变

　　2020年人民币对美元汇率表现为强势上涨。离岸人民币对美元汇率从2020年1月1日的6.9620上涨2020年12月31日的6.5030.涨幅超4500点。

　　人民币对美元汇率上升，说明人民币资产价格相对美元资产上升。由于人民币升值预期存在，所以外资热衷于进入中国，买入人民币资产，比如国内房产、股票、债券等。对2020年国内楼市的回暖起到助攻作用。

　　但是2021年，影响汇率的因素发生变化：

　　1、疫苗之下，美国经济有复苏预期，量化宽松可能提前退出，美国10年期国债飙升，缩小了中美国债利差。

　　2、美元指数低位反弹，这一波人民币升值可能接近尾声。

　　美元走强，人民币汇率可能调整之下，楼市不大可能受到国际游资关照，进而对国内房产形成利空。

　　六、二手房之变

　　今年初，深圳出台“二手房指导价”制度，对全市具体楼盘设定指导价，指导价普遍比之前的挂牌价低，一般打7折。二手房指导价最大的亮点是银行必须要按照指导价发放房贷。这个威力很大，相当于直接增加了购房者的房贷成本，影响需求，影响预期，深刻影响未来深圳房价交易。

　　最新的消息显示：无锡市、成都等也在学习深圳的二手房指导价模式，虽然具体的操作不一定一样。但至少告诉我们这样一个信息：

　　楼市的限价从新房扩展到二手房。这样做的好处是避免新房二手房倒挂。以前新房限价，二手房不限价，结果新房遭到疯抢，在预期效应之下，二手房反而不会下降，而且还是继续拉大价格差。现在新房二手房同时限价，抑制了投机炒作之风。

　　2021年，楼市调控模式在变，最大的变是二手房也开始限价了。

　　总结：相比2020年，2021年楼市许多外围因素都在变，所有的变都在说明，2021年的房价表现将明显逊色于2020年。