品质家园

　　2021年，我国楼市正发生六大变化，将显著影响房价走势，但很多人却没发现!

　　一、GDP之变

　　2020年疫情发生，工厂较长时间不能复工、企业供应链受到影响，经济受挫，2020年一季度负增长6.8%。所以，当时的重心是控制疫情、恢复生产、避免失业。

　　避免失业率上升与经济增长是相辅相成的。所以当时稳增长的任务相当重。为了给经济助力，当时在宏观杠杆率、货币政策、不良贷款率等方面的监管要求均变得灵活。

　　但2021年，在疫苗的作用下，世界上主要经济体的GDP开始恢复。加上国内疫情控制效果显著，2021年中国稳增长的压力比2020年小得多，这是楼市的“GDP之变”。

　　2020年，国内GDP增长是2.30%。2021年，不少人士预计，国内GDP增速可能在8%-10%之间。

　　为什么GDP会对楼市产生影响呢?

　　国内楼市一直有一个特征，GDP好，楼市弱，GDP差，楼市强。因为经济下行压力大时，必然会面临政策的逆周期调节，比如货币、财政等政策。如果经济好时，货币政策会变紧，这时楼市会很难熬，反之，如果经济下行压力大时，流动性会变松，这时楼市会回暖。

　　2021年，国内就业、稳增长压力没那么大，意味着防风险的空间变大，货币、房地产等政策收紧的空间也变大，所以2021年楼市这部快车前进时，面临踩刹车的力度也会变大。

　　二、宏观杠杆率之变

　　2020年：2020年5月12日，央行调查统计司有关负责人提到：2020年一季度，受疫情冲击影响，我国宏观杠杆率有显著的上升。当前应当允许宏观杠杆率有阶段性的上升。

　　2020年：2021年3月15日，国常会指出，要保持宏观杠杆率基本稳定，政府杠杆率要有所降低。

　　数据显示：2020年中国的宏观杠杆率从2019年末的246.5%攀升至270.1%。

　　宏观杠杆率可以理解为社会总负债率，它是居民、政府、企业三大部门债务率的总和。宏观杠杆率上升，意味着社会的总负债率上升。

　　我们都知道，楼市的资金市，而资金来临主要是负债，居民买房要借钱，开发商建房要借钱。比如买一套100万的房子，能够全款的极少，绝大多数是贷款，3成首付，7成负债。

　　如果控制宏观杠杆率，相当于控制负债。社会负债被控制了，会影响到居民负债，会降低居民的购买能力，进而对房价产生影响。

　　三、广义货币M2之变

　　2020年的提法是：综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。

　　2021年的提法是：货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。

　　一言蔽之，M2增速会有所控制。

　　数据显示：2019年，广义货币M2增速是8.70%，2020年是10.10%。

　　2020年很可能回落到10%以下。

　　广义货币(M2)是企业、居民存款及现金总和。M2当中绝大部分是存款，少部分是现金。这很好解释，你身上的钱绝大部分都是存银行，极少拿现金吧?

　　M2增速会影响到贷款，也会影响到房贷。

　　很简单，你在银行贷款100万买一套房子，在央行的人民币贷款统计上增加了100万的贷款。另一方面，你的100万贷款会打到开发商存款账户。在央行的人民币存款统计上增加了100万存款。所以说，“贷款会创造存款，存款会影响贷款”。

　　如果M2增速被控制，那么相应地贷款增速也会被控制，特别是房贷。这会对楼市产生影响。

　　四、房贷之变

　　2020年最后一天，央行、银保监会宣布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。主要内容是规定了银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。

　　这相当于规定了银行资金进入楼市的上限。大家知道，现在银行都很热衷于发放房贷，因为房贷有房子抵押、利率较高、违约率低。所以，在不受限的情况，对银行来说，发放的房贷越多，就越有赚头。

　　但是出于楼市调控的需要，银行房贷的发放一直都有监管。现如今，监管层前所未有过地规定银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。银行在发放房贷时被带上了“紧箍咒”，不能再任性。