品质家园

　　刚刚过去的周末，喊了多年的房地产税终于是来了：10月23日，国社消息，部分地区将开展房地产税改革试点工作!

　　今天(10月25日)，据财联社报道，中信证券(600030,股吧)的研报中指出，试点城市的名单或将于今年年底公布，预计首批试点城市是：上海、重新、深圳和海南。

　　房地产税是否真的是如某些人所言是“劫富济贫”，普通人该欢呼?相比个人而言，在市场经济活动中掌握了更多信息的房企们的一举一动或许更具参考价值。

　　01  首先来看关于房地产税的新进展。

　　早在2011年，上海、重庆已先后试点征收房产税，尽管因为征收范围较小(比如重庆主要是针对高端住宅征收“豪宅税”)等原因，效果并不太理想，但一直在坚持试点。

　　此后，关于房地产税推进的消息几乎每年都有，今年尤甚。

　　据公开资料显示，今年提及房地产税的会议或文件多达8次。而就在国社官宣部分地区将试点征收房地产税的8天前，《求是》杂志发表的题为《扎实推动共同富裕》的重磅文章中，也再次提到：“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

图片来源|泽平宏观(特此感谢!)

　　尽管预期房地产税近了，但没想到这次进展如此之快，部分地区试点即将开始。

　　最近两天，蜜姐看到某些判断或评论过于危言耸听或片面，忍不住还是想说两句。

　　比如，某大V的“劫富济贫”论。

　　据新华社报道，即将试点的房地产税征税对象是各类房地产(农村宅基地及其上住宅除外)，居住用和非居住用均包括在内;其纳税人为：土地使用权人和房屋所有权人。

　　尽管从上海、重庆以往的试点来看，可能会有一定的免征面积或套数规定，但从征税对象上可以看出，对在城市生活或工作的每个人都是息息相关的。

　　如果真的开始征收房地产税，持有房产的房东和售房者大概率是会想办法将税转嫁给租客或购房者的。

　　另外，此次授权试点的期限为5年。也就意味着房地产税的立法依然是需要一个较长时间的过程。

　　目前，具体试点的操作办法，有待出台实施细则。

　　相比大部分人的观望，房企们的应对似乎更加积极。

　　02

　　长期来看，房地产市场仍然是受供需关系决定，但短期内房地产税的推进，对市场而言并不友好，主要是预期影响。

　　比如，周末房地产税推进试点消息一出，有一则上海卖房的消息就刷屏了。

　　大意是一神秘房东为规避房地产税大量抛售“老破小”房源，尽管看起来不太靠谱，但还是引发了热议，可见大家对于房地产税的关注程度和某种预期。

　　经媒体核实消息不实，是世茂旗下一家公司持有的房产，并非一次性“清仓”，而是原来计划搞旧改，但没能谈拢，加之持有时间长已经增值，所以近期选择了出售。

　　这类消息看起来很吸引人，但真正要获取有价值的信息，还是需要客观理性的内容，比如国社报道中提及的房产税改革的目的之一：“促进房地产市场平稳健康发展”。

　　“平稳健康”是目的，而不是某些人期待的房子就此打到骨折了……

　　其实这样的预期，与近期的楼市行情也密切相关。

　　近期，国家统计局公布了9月份的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。今年的“金九银十”是没有的，反而是浓浓秋意。

　　今年9月，一二线城市新房价格环比持平，二手房价格均环比微跌;三线城市则是新房与二手房价格均环比下浮了0.2%。

　　尽管下浮的幅度非常小，但市场行情的凉意还是很明显。

　　如果蜜友们有关注一些房企近期发布的三季报或9月销售业绩快报，就会发现说房企“过冬”也不为过。

　　房企在销售承压，以及此前融资新规“三道红线”和银行相关房地产业务“两到红线”之下，都在积极“搞钱”，毕竟压力真的大。

　　03

　　房企们过冬，都使出了浑身解数，但差距挺大的。

　　10月24日，旭辉永升服务发公告披露，该公司已订立了配售认购协议，将按照先旧后新的顺序配售8352万股(占发行股份总数5%)，配售价格为15.76港元，融资规模约为13.16亿港元，扣除相关费用、成本及开支后，融资规模约为13亿港元左右。

　　据公告显示，卖方由林中、林伟及林峰(林氏家族)分别拥有50%、25%及25%权益，其中，Best Legend 由林峰全资拥有;Spectron 为旭升有限公司的全资附属公司，该公司由旭辉控股全资拥有。

　　此次配售在10月27日—11月6日完成。

　　公告中对于认购事项所得款项净额的用途说得比较模糊：在未来机会时作业务发展或投资，以及营运资金与本集团一般用途。

　　但公告发布第二天，截至10月25日收盘，当天旭辉永生服务的股价跌了近8%。

　　而本月，旭辉控股集团发布的今年9月未经审核营运数据显示，当月其合同销售额约为160亿元，合同销售均价为18300元/平方米，两个数据均比8月份有所下滑。

　　与其去年9月相比，其合约销售额同比下滑38.53%;合约销售面积同比下滑更是高达53.01%。

　　当然，如前文蜜姐所言，如果关注上市房企业绩快报的蜜友会发现，不少房企的8、9月份的销售情况跟旭辉控股类似。

　　好在无论是房企母公司旭辉控股还是旭辉永升服务，都属于大企业，“过冬”的办法还是要多些，但困难依然不少，后面等三季报发布会再详细分析吧。

　　相比而言，像近期分拆物业上市折戟而归的海伦堡就更难了。

　　10 月 24 日，海伦堡旗下物业公司海悦生活的招股书已失效，其首次冲击上市暂败，而此前海伦堡也曾赴港上市同样以失败告终。

　　海伦堡是一家老牌房企，成立于1998年，总部在广州。可惜对于上市的时机似乎没有把握好，在最近几年港股对内房企上市趋严的情况两度冲击上市均失败。

　　如今，其盈利表现更好的物业板块能否上市还是未知数，对于海伦堡这样还未上市的中小房企来说，这个冬天实在有点冷。

　　据媒体报道，海伦堡在9月底，被穆迪调低了评级展望，由“稳定”下调至“负面”。其后不久，海伦堡发行了一笔美元债，利率高达11%……

　　如今房地产税越来越近了，房企们转型的时间也更加紧迫了。

　　当然，我们每一个在这个市场上的参与者，无论是买卖房屋还是租房，都会有不同程度的影响，保持密切关注很有必要。