品质家园

　　最近朋友圈刷到条中介小哥发的促销，初看让我虎躯直震。

　　千灯湖究竟哪个大盘，价格回到两年前，没看到价格还以为保利天悦益街坊了

　　我一时间脑海里就想，这是千灯湖东南西北的哪个方位呢?

　　仔细看下方特价单位的面积段和对应的价格，基本可以确定它位于千灯湖的东南方向，平洲区域内。

　　就这区位也能打千灯湖概念啊?话说这海报上是不是还有错别字?老铁们能猜到哪个盘吗?

　　不可否认9、10月以来，佛山每个板块都有盘打出大尺度的促销。刚刚过去的国庆，基本上放出了全年最大的尺度。

　　这不最近还有不少项目打出国庆返场优惠，比如该盘就放出“国庆返场95折”的名头。

　　但说该盘价格回到2年前的2019年，怕是不了解市场的老铁，会被整得云里雾里，且听我拆解。

　　该项目特价最便宜是位于4楼约95㎡的三房，特价2.68万/㎡。底价还有折头，准签成交价应该去到2.6万/㎡出头。

　　比起今年上半年，该盘单位普遍在3.1-3.4万/㎡，如今特价后让利10%以上是毫不含糊的。

　　一定是这个价格，让中介小哥喊出了该盘价格回到2019年。

　　回顾该盘在2019年上半年首开后，去到下半年一直在2.4-2.9万/㎡之间。

　　的确有不少非天地层的四房，价格去到2.6万/㎡左右。但这就跟当前的特价划等号，显然是乱来的。

　　两个时间点，无论楼栋、楼层、面积等都存在差异。此前售卖的是一期地块的A区，如今售卖的二期地块的B区，素质显然不同。

　　就当前特价的楼层，放在2年前，也就2.4万/㎡左右，当时还有车位使用权送，这相比大概还有9%的涨幅。

　　下图是2019年国庆时，销售给的群发消息。

　　拿一套当前比较差的单价价格，跟2年前比较优质的单位价格，划等号的做法，某些媒体同行也经常玩，只能说不严谨，或者业余。

　　Ok，以上拆解完毕，简单了解一下该盘的基本面。

　　该盘是板块少有的大园林大社区，自带公立小学及幼儿园，距离南海新交通站点步行约900米。

　　周边城市面貌虽然还有工业区厂房，离映月湖核心区步行较远，但开车去桂城、广州还比较近。

　　之前首开售卖时，价格在平洲也是一路最贵，比起隔壁更晚入市已售罄的纯刚需盘，其去化速度是相当慢。

　　它售价高，也是地价贵的缘故，地块是2017年高峰期被拿下，扣除配建折算楼面价在1.8万/㎡以上。

　　所以自打项目开售以来，一直强调“品质、品质”。不过跟平洲盘相比，的确它的品质技高一筹。

　　项目一期已售罄，如今在售2期面积为95-118㎡带装修平层/复式四房。2梯5户的设计，实用率做得比较高。

　　但是2期小区占地面积小，业主们的活动空间会比较局促。

　　回顾项目最早在2019年3月份，首开时的价格就在2.4-2.8万/㎡。在2019年底，T卡政策出来前，整个市场都非常艰难。

　　经过去年疫情的洗礼，价格逐步上走。去年下半年，其1座建面为100-135㎡三四房直接喊上2.9-3.1万/㎡。

　　随后房价一直稳步上涨，今年春节后，迎来巅峰，其2/4座100㎡三房成交价约3-3.15万/㎡，127-135㎡四房直接去到3.2-3.4万/㎡。

　　部分低楼层特价也要2.9万/㎡左右，3、4月份时，多位佛系楼市的老铁，以3万+/㎡的价格上车了该盘。

　　今年8月份楼市遇冷，该盘借着南海新交通通车的利好，顺势推出了一批特价房源。

　　基本是非天地房源，其中一套14楼约95㎡的特价单位约3.15万/㎡，折完底价估计在3万/㎡左右。

　　如今同面积的特价低楼层下探到了2.68万/㎡，折完可能在2.6万/㎡，还有物业费送，两相对比，价格让利大概有12%。

　　写在最后：当前价格能入手吗?

　　今年上半年，平洲冒出的新盘，一个比一个托市场，房价节节攀升，涨幅在临广板块是有头有脸的存在。

　　直到5月下旬的疫情，算是板块式微的拐点，虽说6月下旬，中海将平洲地价顶上了新高的2.2万+/㎡，但还是无法扭转局面。

　　在整体趋势下行的背景下，板块价格难逃回调。

　　当前板块普通三四房售价约在2.6-3万/㎡，个别户型实用率高的盘能卖出3万+的价格，个别品质拉胯的项目价格在2.2-2.4万/㎡之间徘徊。

　　不过魔幻的是，板块的大面积产品，依然可以咬着3.5~4万/㎡的成交价。

　　从当前的市场现象及区域成交数据来看，我们可以推断当下市场有两类盘走货顺利：

　　①低门槛、低首付的刚需上车盘;

　　②高门槛、高首付的豪宅盘;

　　而处在中间首付大概要70-120万才能上车的盘，成交存在一定阻力。这背后的根本原因，是这类买家的心态顾虑比较多的缘故。

　　恰恰平洲多个盘三四房的上车门槛均处在这个段位，但受制于地价、前期高开等因素，当前已回调的价格，估计很难很难再继续下行了。

　　何况当下央行对于楼市信贷紧张的局面已经表态，要保持平稳有序投放，房贷供需关系也将回归正常。

　　这是最近楼市里传来的最大利好，虽然算不上可以扭转乾坤，但可以肯定基本面良好的城市板块，不会再继续走向更黑暗的局面。

　　说人话，佛山当前大部分回调后的板块，价格基本触底。但还不至于立刻反弹，毕竟市场上的买家依然心有余悸，信心还需慢慢修复，市场会呈现“阶段性横盘”的局面。

　　但此刻的开发商，显然多了喘口气的机会。在价格还没变动的情况下，如果遇见自己喜欢的项目，确实可以选择出手。

　　同理，在基本面本身就非常不错的桂城平洲，刚需、改善的老铁们就不要再期望板块继续下行了。

　　当价格不再波动时，会有人会比你先出手买入更好楼层、朝向的单位，这就是当下佛山基本面良好的板块，最现实的现象。