遭遇“大力砍价”，中介透露河西南二手房市场真相
时间：2021-10-19 来源：凤凰网房产南京站
国庆假期前，一位五矿崇文金城“业主”为迅速卖房想出奇招，奖励中介5万元佣金或五菱宏光电动车一辆，另外面向购房者也有看房抽红包活动，一时间刷爆朋友圈。
然而，时隔半月有余，就是如此这番给力的促销动作，房子依然还未售出。
而这套房源的“业主”，每天上午都在购房群里发布一次“卖房奖励”，不断提醒、鼓舞着中介们的干劲，中介们也纷纷跟进，发着摩拳擦掌的表情包，跃跃欲试。
有人说，这么卖力吆喝都没促成交易，河西南二手房是真卖不动了。
事实真的如此吗?
在链家二手房交易网上，该套房源仍然在挂出，显示有19人关注。目前报价仍然是660万，未曾改变。
而据了解，这段时间的中介带看还是非常卖力的，也确实有购房者表示意向，但诉求也很明确：要求房主降价。
国庆后，就有买房人愿意购买这套房子，但给出的价格只有620万，也就是要房主降价40万。如此大力砍价，“业主”没同意，连谈判桌都没肯上。
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小编在翻阅近期河西南“星八客”的二手房成交信息时，根据链家二手房平台来看，9月份河西南只有3家小区有成交，分别为海峡城云璟湾、佳兆业城市广场和招商雍和府，再往前一点推，8月份有且只有五矿崇文金城一个小区有成交。
我们来看一下这四套房源信息：
海峡城云璟湾，此套成交房源为3室1厅，约116㎡，挂牌价636万，成交价623万，总价下降13万，成交均价54062元/㎡，成交周期20天，中间调价过1次。
佳兆业城市广场一期，此套成交房源为3室2厅，约87㎡，挂牌价580万，成交价562万，总价下降18万，成交均价64598元/㎡，成交周期74天，中间有过2次调价。
招商雍和府，此套成交房源同为3室2厅，约121㎡，挂牌价和成交价一样，595万，成交均价49174元/㎡，成交周期140天，小半年，中间有过11次调价。
不过相对于二手房挂牌均价普遍在6万/㎡以上的河西南，成交均价连5万/㎡都不到，着实是在捡漏了。
8月份有成交的五矿崇文金城，成交房源为3室2厅，约95㎡左右，挂牌价628万，成交价622万，总价下降8万，成交均价65206元/㎡，成交周期约为一年，中间有过2次调价。
可以看到，以上成交的4套房源，除招商雍和府成交价未变以外，其他3套成交价皆低于挂牌价。
在翻阅这些成交信息的同时，小编也注意到其他河西南一些挂牌房源。
如这套五矿崇文金城三期的房源，此套房源挂牌价未到6万/㎡，算是低价抛售了。
与之相反的还有此套本月刚挂牌的房源，依旧坚挺7万/㎡挂牌均价，小面积的2房户型，来自五矿崇文金城，凭借学区房的自信，依旧占据报价高位。
再如鲁能公馆这套挂牌房源，一个月之前发布，挂牌均价也较低，未到6万/㎡，关注人数较多，有70人关注。
值得注意的是，这套房源是80㎡的小户型，一般小户型在二手房市场上比大户型要更受欢迎，相对来说，挂牌均价要稍高一些。
10月河西南二手房挂牌均价如下：
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最近，小编也打听到一些业主卖房的情况。
海峡城云璟湾一个业主199㎡的四房户型，几个月前报价1120万，当时还有人来看房，现在降价到1050万，连看房的人都没有了。
听着是否有些难以置信，究其原因，某位业内人士表示：
今年下半年的话，二手房利空消息比较多。
特别是像海峡城这样体量大、房子多的小区，它在去年明确学区后，价格已经出现过一波增长。而国家在今年下半年，出台了针对学区房的各种利空政策，现在不只是河西南，连拉力琅那种一线学区房的价格都有所松动，因此短期的横盘甚至下跌，也在情理之中。
加上下半年银行贷款利率上提，二手房停贷，各种负面影响，这段时间二手房都不太景气。
△10月19家银行房贷利率统计
△河西南“星八客”最新学区
从这些数据信息显示，河西南目前后劲不足，那么当下河西南二手房成交量究竟如何呢?
小编也询问了河西一些房产中介，中介如此描述当下的河西南二手房市场：
1、最近河西南的真实成交量不太乐观，不过抛售并没有增多。整个河西南二手房上个月成交量约20套以内(不完全记录)，成交价基本都低于报价，佳兆业城市广场这个月没有房源售出。整个南京二手房市场都不行，库存量多，去化低，河西南更“一言难尽”。
2、河西南现在的情况，它的报价整体没有变，但成交价已经走低，如果说客户这时候想卖，那就不得不降低价格，否则很难卖掉。
3、“房价涨上来就很难跌下来”，这句话本身是没有错的，因为整个小区的均价，它没有太大，也不会有太大的变化。但在一个市场艰难时刻，想去卖一套房子，如果它不降价，是很难成交的。
4、举个例子，比如说，河西南某套房源报价750万，其他挂牌房源皆报价750万，市场给出的是这个价格，但实际的成交价可能在720万左右，必须要低于市场价才可能卖掉，并不在于成交单价是多少。
5、与原来市场相比，业主此时卖房确实是比较吃亏，不过现在卖房的业主资金都比较紧张，如果他目前能周转的过来，那再坚持一下，明年春天会好一点，不出意外价格会涨上去。但实在扛不住那也就卖了……
其实不管是成交量下滑，还是低价抛售，不可否认的是：
市场确实在改变，有变化不就正说明市场还是“活”的吗?
有变化才会有突破，有突破才会有发展。
