品质家园

　　一、房贷利率开始下降、按揭放款开始加快

　　今年以来，很多百强房企出现了商票逾期兑付、美元债逾期等问题，爆雷的房企也越来越多。在金融强监管和楼市强调控的大背景下，房企的融资性现金流与经营性现金流都受到限制，尤其是下半年以来银行按揭贷款额度的持续收紧给房地产的销售市场造成了很大的利空影响，房企的销售去化速度与回款难度达到了历史高点，甚至项目和资产的处置都面临很难转手或者根本找不到人接盘的情形，全国各主要城市陆续出现房价下跌的情况后，岳阳、江阴、株洲、唐山、沈阳、菏泽、昆明、惠州、桂林、湖州等城市纷纷发布了“限跌令”，政策层面也被强烈期盼尽快回暖。

　　

　　庆幸的是，9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会在北京召开，会议中明确提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”;9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，会议要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　近段时间，广州、佛山等地的一些国有大行和股份行出现了房贷利率下调的情况，包括首套房利率和二套房利率均有所下降，另外银行针对一手房客户按揭的放款速度也已明显加快，一些停工、烂尾项目也在ZF的介入或协调下实现复工。总体而言，政策层面对购房群体的支持与保障力度已明显加强，房企在销售端迎来的压力缓解一定程度上也降低了当前的市场风险。

　　尽管如此，银行对房企的对公业务授信却仍旧未见松动，近期监管层对信托、AMC、地方金交所涉房(融资)业务的检查和监管也未见任何放松的迹象，因此第四季度的政策宽松力度预计仍旧很难达到市场预期，房企仍将面临资金面紧张带来的巨大压力。

　　二、银行对公(房企)业务仍未放松

　　我们注意到，央行等政府部门提出的“维护住房消费者的合法权益”引起了银行在购房人按揭层面的信贷放松，但在常规的对房企授信业务方面却依旧在升级风险管控，比如最近几家国有大行的分支机构都在加紧排查房企及其关联企业的风险，包括不少房企的表外融资也被纳入了排查范围，以尽量掌握房企的融资全貌和真实风险情况。近段时间以来，一些国有大行已开始排查房企及其子公司的供应商、项目施工单位，同时摸排涉及商票、理财产品、持有债券或应收账款的企业以及代该房企融资的企业，并要求针对较高风险客户争取尽快压降或化解。

　　《21世纪经济报道》称，一位国有大行已发布内部通知点名了四家头部房企，原因是近期个别大型房地产公司爆出资金链紧张、商票到期不能按时兑付、在建项目建设进度缓慢等重大负面信息，为此需防范风险向上游建筑类企业传染，并关注政策风险、加强准入、加强销售封闭资金管理、杜绝超进度放款、加强抵质押管理等要求。上述银行还提出，当前阶段不能过分迷信房企集团实力、全国排名等信息，要严格把控新增授信风险，密切关注房企客户资产负债率、资金链等风险情况，充分评估其持续经营能力，并加强存量项目风险预警管理，密切关注工程进度、项目销售进度等情况，定期了解项目是否按进度施工、是否存在销售放缓现象，必要时要求房企加快销售回款、提前还款等方式缓释风险，对于出现风险事件的房企按揭楼盘，应深入了解项目现状，掌握楼盘建设进度情况，关注项目完工风险，提前做好应对预案;除此此外，加强对于业务主要集中于房地产领域的建筑类企业的风险管控。

　　从当前银行对房企的开发贷授信情况来看，受银行贷款集中度“两道红线”监管要求的影响，银行目前对房企的授信额度整体上依旧非常紧张，授信准入条件依旧趋严，房地产方向的对公授信业务也主要是向国央企类房企以及一二线城市的项目倾斜，总体上对公贷款依旧艰难。通俗一点来说，对于9月底央行等监管部门提出的“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”要求，银行在对购房小业主的按揭信贷方面有所放松，但在对房企的开发贷等业务上更多的是不敢做的心态，一是监管尺度不好把握的原因，二是楼市调控以及房企风险底数未明的问题，不过银行后续大概率会在保证安全和风险可控的市场化原则下在信贷层面支持房企复工生产，尤其是支持房企完成保交楼的任务，以真正维护市场健康发展和住房消费者权益。

　　三、银行的态度改善了地产融资业务的安全边际

　　今年以来出现爆雷的几家大房企中，销售监管账户中的资金被房企抽调、挪用的情况最为常见，除了全国各地房管局的监管力度有较大的差别外，房企与总包施工单位等配合套出监管户资金的情况也层出不穷。

　　9月底央行等部门提出“维护住房消费者的合法权益”后，银行对房企销售监管账户的监管已明显加强，如监管户的开户行同时向房企项目公司发放了开发贷的，这类银行对销售资金的监管则更为严格，以避免开发贷对应第一还款来源(也即销售回款)的落空。事实上，目前国有大行基本都会针对授信客户出现销售资金回笼不到位、回笼资金被母公司归集使用以及未在该行开立预(销)售资金监管账户、未按销售进度偿还贷款等情况，要求加强房地产项目销售回款资金封闭管理的监控，确保项目销售回款及时、足额回流至该行指定账户，且按要求及时偿还授信，严格做好销售回款账户管理，杜绝挪用销售回款。

　　

　　值得一提的是，银行目前对房地产融资业务的态度给我们地产前融业务带来了一定的影响，尤其是风控逻辑已更多地向项目端倾斜，包括贷后检查、销售监管账户的监控都出现了从形式审查转入实质监控的变化。具体来说，我们的前融资金在房企缴完土地款后进入，因前融资金需依靠银行开发贷置换，因此我们对房企项目公司是否能顺利取得银行开发贷会进行更谨慎和全面的评估;而如果项目公司无法取得开发贷，比如我们必须等销售回款的金额满足最低监管资金要求的基础上通过溢出部分的资金完成前融的本息偿付，则此时银行对销售监管户的监管作用以及银行对购房人按揭贷款的放款速度就显得尤为重要。当然，就业务本身而言，因我们当前的前融业务基本都还是局限在百强和地方龙头房企，前融资金到期后原则上还是需要依靠房企自身去腾挪资金还款，因此银行当前的政策主要还是改善我们前融业务安全边际的功能。

　　四、政府不会去救爆雷的大房企

　　行业普遍认为，HD等大型房企的爆雷并不会造成系统性的风险，同以往对其他大型企业的爆雷处理一样，ZF层面会适当介入并控制爆雷房企的有序违约，包括按顺序安排各类债务的偿还，爆雷房企也将逐步出清。9月30日晚间，已爆雷的HXXF发布债务重组计划，该公司拟通过多种方式清偿约2200亿元的金融债务，市场各方在其重组计划基础上提炼的以下这个版本的清债计划很值得其他爆雷房企参考。

　　

　　从市场走向来看，目前的信贷政策主要是在按揭贷款方面适当放松，房企的流动性压力会随按揭贷款的加速发放而有所缓解，另外按揭信贷的放松也能为销售市场起到一定的提振作用。除此之外，市场预计央行将通过保持宽松的银行间流动性来支持经济增长，并可能在10月份进一步下调存款准备金率。因信贷政策的微调本身就涵盖了爆雷房企的风险缓释，因此ZF可能认为HD不值得救助(也没必要救助)，因为即便房地产仍旧是国家的支柱产业，但却没有单独哪家房企具有系统的重要性，如果救助的话还很容易助长道德风险，况且让爆雷房企在市场出清也更有利于中国企业的健康发展。总的来说，尽管个别房企可能被ZF允许违约或倒闭，但ZF也会采取适当的措施(注意不是直接的救助)，确保其对整个房地产行业的影响有限。

　　回到监管的层面，鉴于房地产行业对中国经济的重要性，以及房地产作为一种资产类别的重要性，ZF很有可能确保HD债务的有序违约和解决。从调控的初衷来说，ZF首要目标是控制房价增速，但却并不希望看到房价下跌，因为这可能会产生负面的财富效应并引起金融安全等社会问题，甚至可能引发影响国家稳定的问题。9月份央行等部门提出的“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”实际上坚守着两个原则，一是房地产融资监管和楼市调控的基调并没有改变，只是要修正“一刀切”似的做法，避免市场进入恶性循环;二是坚守保障民生的底线，包括以“保交楼”为目的的对房企的间接性金融支持，以及常规的按揭贷款支持等，甚至房企无能力完成后续开发建设和交楼时ZF会以适当的方式介入爆雷房企的债务处理并协调后续的建设和交楼。

　　

　　我们感觉，房地产行业已向更成熟、更稳健的方向发展，在房地产金融审慎管理和楼市调控的背景下，问题房企正在有序出清。长期来看，房地产的投资将迎来更好的安全边际，因此我们对今后的地产前融业务依旧充满信心。