品质家园

　　近期，一则“绿地调整组织管理架构，将裁员40%”的传闻，将这家负债万亿的房地产企业推上舆论热点。

　　据21世纪经济报道援引知情人士说法：绿地确有优化人员的动作，但比例没有这么大。年中时，集团层面给出了一个人员优化的号召，要求各个事业部与各个城市公司根据实际情况优化人员，主要是为了减少管理层级，实现人力成本消耗的减少与人均效能的提升。

　　据了解，此次绿地集团层面的人员优化要求，并没有很明确的指向部门或岗位，绿地则用官方微信表示：组织架构的优化，是企业追求可持续发展的年度常规动作之一。

　　事实的真相如何?或许可以从财报数据中略窥一二。

　　脚踩两条红线 “二次混改”难度大

　　主动精简组织架构背后，是绿地控股的财务压力。

　　今年年中，绿地交出了一份并不算好看的财报。数据显示，截至6月底，绿地控股总资产达到1.4万亿元，负债总额1.23万亿元。

　　依照“三线四档”融资新规，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82.8%，净负债率为120.0%，现金短债比为1.34.也就是说，到2021年中期该公司仍踩中两条红线。

　　根据财报数据，截至6月底，绿地控股有息负债总额较今年初再降347亿元，自去年推进去杠杆计划以来，累计较高点已下降超过1011亿元;净负债率较高点累计下降62个百分点，扣除预收账款后的资产负债率也持续回落。

　　然而，对于超过万亿负债的绿地来说，还需要有更强有力的抓手来扭转局面。一度以来，“混改”成为其改善经营情况的重点。

　　2015年，绿地控股完成第一次混改并实现企业整体上市。这次混改，形成了国有资本、社会资本、员工持股的“金三角”股权结构，被认为是上海国资的混改样本。

　　不过，绿地一直想努力推动的“二次混改”，却迟迟没有时间表。张玉良曾正面回应“二次混改”的问题，表示“一定会进行”。

　　“各方面的态度是，一对‘二次混改’前后仍坚定不移地支持绿地发展，国资仍是最重要的持股方;二是对新进股东有更高要求，既要对绿地有协同发展作用，又要有助于企业成长;第三还要考虑国有资产转让价格的程序规定，价格太低了也不行。‘二次混改’难度相对较大，但仍积极在做。”张玉良说。

　　一面是“三道红线”的压力，一面是迟迟得不到推进的“二次混改”，绿地控股陷入两难。

　　增收不增利 存“明股实债”嫌疑

　　不仅如此，绿地控股还面临“增收不增利”的困局。

　　财报显示，绿地控股2021上半年营业收入2826.96亿元，同比增加34.72%;归属于上市公司股东的净利润82.33亿元，同比增加2.67%，但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润78.87亿元，同比减少2.24%。

　　收入增加，净利润下降，面对“增收不增利”的局面，绿地似乎也在为最坏情况的出现提前做打算，张玉良表示要“狠抓销售去化，狠抓现金回笼，狠抓交付供应”。

　　今年上半年，绿地集团在“三狠”策略下，加快销售去化和现金回笼，实现回款1466亿元，同比增长17%，回款率高达89%。此外，绿地集团经营活动产生的现金流量净额285.98亿元，较上年同期41.34亿元增加591.86%。

　　值得注意的是，财报显示，报告期内绿地筹资活动产生的现金流量净额为369.69亿元，同比减少1222.18%。对此，绿地集团解释称，主要是偿还债务增加、新增借款减少所致。

　　但是，不少媒体持有不同见解。南方产业智库人为，绿地控股的实际负债比报表呈现的远远要高，持有公司近半净资产的少数股东，仅拿到公司两成半的净利润，说明绿地可能存在“明股实债”的嫌疑。

　　明股实债是一种表外负债，对于房企来说，可以躲避部分监管，美化报表、降低负债率，从而获得更便捷的融资通道。但缺点是具有刚性兑付的义务，一旦企业经营情况恶化，将会对现金流造成更大的压力。

　　亿翰智库认为，政府通过三道红线、贷款集中度和供地两集中等调控手段，最终目的是地毯式排雷，保证行业健康可持续发展，因此房企应放平心态，拥抱政策，积极优化自身财务结构，“未来绿地也可通过分拆业务上市的方式提高资产规模，持续改善长期偿债指标。”

　　不过，在房企扎堆分拆物业上市的大环境下，绿地控股却以12.60亿元将绿闵物业100%股权转让给花样年控股旗下深圳富昌。同时，根据绿地控股与雅居乐最新签署的补充协议，在2023年至2025年间，雅居乐方面每年从绿地控股开发的物业中获得 500万平方米物业服务面积。

　　这种操作，几乎相当于将物业板块拱手让人，因此，留给绿地分拆业务的空间还剩下多少?

　　利润率低于行业水平 拿地趋于谨慎

　　自今年2月东北大区被曝出媒体欠款事件后，绿地的财务问题随之浮出水面。

　　当时，有分析认为，绿地提出的上下游及关联产业协同发展的商业模式，或许也成为了该公司新的负担。

　　作为一家老牌的房企，多元化经营多年后，绿地控股仍将自身定义为以房地产、基建为主业，金融、消费等综合产业并举发展的企业。

　　以基建业务为例，作为与地产并行的主业，绿地在大基建板块发展迅猛，但因其自身的行业属性决定了基建整体毛利率偏低。这部分发展迅猛的业务，反而拖累了公司的利润。

　　2021年上半年，公司录得净利润109.9亿元，同比微增1.7%;利润率方面，绿地控股房地产业务上半年录得毛利润率23.2%，相比2020年同期有所降低。由于基建产业利润率较低，且营收占比已经达到51.6%，因此公司净利润率远低于行业整体表现，仅为3.9%。

　　3.9%的净利润，在头部房企中属于最差的梯队。

　　不过，绿地依旧将这项并不赚钱的业务进行到底。2021上半年，基建新签合同金额3837亿元，同比增长44%，中标10亿元以上重大项目42个，包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个。其中，广西建工、贵州建工新签合同金额均逼近千亿规模。报告期内，基建业务营业收入1574亿元，同比大幅增长74%，占据了营收总额的55%以上。

　　报告显示，除了建筑及相关产业的毛利率比上年增加0.22 个百分点之外，绿地控股其余业务的毛利率较上年均有减少。

　　具体看毛利率最高的房地产开发业务，绿地控股的房地产项目主要包括住宅和商办两大类。2021 年上半年，公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比 71%，商办占比 29%。上半年在房地产板块的营收达到了971亿元，占比总营收的34%。

　　最挣钱的生意依旧是房地产，但是绿地在“三道红线”压顶的情况下，绿地放缓了拿地数量，预计未来的营收增长也会遇到较大的压力。

　　为了控制负债率，上半年绿地拿地较为谨慎，累计获取34个项目，新增权益土地储备建筑面积571万平方米，权益投资279亿元。新拿到的土地储备面积比卖掉的项目面积要低。

　　亿翰智库表示，由于绿地控股新增土地储备建筑面积未能跟上销售速度，因此需要警惕公司在改善债务的同时投资失速，为公司带来销售金额长期稳定增长的压力。

　　一面是债务压力，一面是业绩压力，对绿地掌舵人张玉良来说，这一次还能带领绿地走出困局吗?

　　作者：姜来

　　编辑：艾乐