品质家园

来源：证券时报网

证券时报记者 张达

距离2月6日北京通州区优化限购政策（以下简称“双限”松绑）已近一个月时间，楼市实际表现如何备受关注。日前，证券时报记者实地探访了解到，无论二手房还是新房，新政后看房客户量都明显增加，在售新房项目中，有的还有一些特价房，有的在新政后陆续收回了折扣优惠，还有的销售人员暗示价格还会上涨。

不过，接受证券时报记者采访的业内人士指出，虽然通州新政后区域客户带看量明显增加，但从带看到认购、从认购到签约的转化比，相较春节前还有一定落差。整体来看，如果北京更多行政区能够接棒通州，推出“一区一策”的精准调控，那么，北京楼市的“小阳春”将复苏有望。

看房客户明显增加

上周六，证券时报记者来到通州某小区附近的房产中介门店，发现屋里没几个人，一问才知道，工作人员大都带客户去看房了。

该门店的工作人员小李告诉证券时报记者，通州“双限”政策放松后，最近看房的人比较多，之前平时有一半人在店里坐着，今天基本都出去带看了。“现在平均每个人周六日基本都有一两组带看。我们经常在工作群里到处找钥匙，大家都拿着钥匙在小区里带客户看房呢。春节后第一个周末还没有这么明显，今天感觉特别明显。”他说。

某房产中介通州某门店的工作人员小赵告诉记者，新政后门店咨询量是政策前的两三倍，看房量比新政前也基本翻倍了。“周六一天，我们大区15家店成交了50套左右，通州4个大区成交了将近300套，而1月份时周末一天成交量在一百七八十套。”他说，这几天店里都没有闲着的。

不仅二手房带看量增加了，新房看房的人也不少。

在通州某在售新房项目售楼处的沙盘前，证券时报记者看到有三组客户在听销售人员讲解，休息区还坐着三组客户正在与销售细聊，时不时还有房产中介带着客户过来看房。

置业顾问小刘介绍，新政前后变化挺明显的，从来访量能看出来，以前平时周一到周三其实没什么人来看房，现在周一到周三的时候，一天也有近20组客户，周末基本每天都有七八十组客户。从成交来看，新政前可能一个月才成交三四套，新政后周六日每天能成交四五套，周一到周五每天成交一两套。

“新政后看房的客户量是多了，我们项目过年期间从初三开始客户量就不少，很多从海淀、朝阳、亦庄等外区过来看房的都有，这周末人明显增加了。”通州另一个新房项目售楼处的销售小张对记者说。

接近傍晚，证券时报记者又来到一个在售新房项目售楼处，一进门，门口负责登记的工作人员称，现在销售顾问都在忙着，得等一会儿。这时，刚接待完上一个客户的销售人员小王就被叫过来，他一脸倦容地带看讲解。当被问到“今天是人多太累了吧”时，他无奈地回答：“今天都要虚脱了，‘双限’放松后，我们春节后上班就开始忙，从早忙到晚，基本上都是看房的。”

证券时报记者还了解到，在售新房项目中，有的还有一些特价房，有的在新政后陆续收回了折扣优惠，还有的销售人员暗示价格还会上涨。

成交转化比落差较大

对于通州上周末看房人较多的现象，合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，通州“双限”松绑政策出来后，区域的客户带看量明显增加，但从近期项目成交数据来看，从带看到认购、从认购到签约的转化比，相较春节前还是有一定落差的。

“因为渠道带着客户去看房，现在已经是市场上比较常规的现象了，为了方便客户选择，并提高成交率，渠道公司一般会带客户走访板块内的2~3个项目，所以感觉案场客户量较大，但市场是否回暖，还要看实际签约情况。”郭毅说。

对于北京通州区的楼市现状，郭毅表示，从市场成交来看，目前通州的成交量基本上恢复到正常水平，也就是“双限”松绑前的水平。在春节前及长假期间，通州各个项目案场都在积极促进既往客户的转化成交，所以在一批老客户集中购房后，目前通州市场的成交量存在短暂断档，当下正在看房选房的新客户，能否真正落定，还需要一定时间周期，也有待北京更大力度政策的支持。

中原地产首席分析师张大伟则对证券时报记者表示，通州“双限”松绑后，市场成交量并没有太明显变化，目前春节后实际成交量是去年同期的50%~60%。

实际上，在通州楼市调查中，也有房产中介人员对证券时报记者表示，最近看房量是挺多的，但实际成交量并没比1月份多多少。这种现象在北京其他区域也同样存在。

北京丰台区某房产中介门店的小唐介绍，最近看房客户量确实在增多，但是成交量没有想象中的那么好，可能都在一个博弈中。“不过，他有几个换房的客户房子在房山、石景山区，之前房子已经挂了大半年都没有人问，这两天突然就卖了。”他说。

北京东城区某房产中介门店的小孙也对证券时报记者表示，之前客户很少，这周末突然上客户了，可能是因为快上学的有一波需求，现在市场比之前稍好一点，有成交了。

“小阳春”需政策加力

2月6日，北京优化了通州区限购政策，对在通州落户和就业的家庭，取消了在通州落户、社保或纳税需满3年的要求，只要符合北京整体限购政策即可在通州购1套房。当时业内预计，受此政策影响，通州成交量将明显放大，春节后北京楼市出现“小阳春”的可能性较大。

不过，2月受春节长假影响，北京二手房成交量较1月明显下滑。据中原地产研究院统计，2月北京二手房住宅网签6332套，而1月的数据是12444套。

“春节月成交量少是正常现象。”张大伟说，去年9月以来，北京发布了3次政策，其中去年9月初的“认房不认贷”政策影响短期市场成交放大了40%，而12月14日的优化普宅认定标准、降首付降利率等政策影响力度降低，止住了市场下行，但成交量上涨幅度只有20%左右，而今年春节前通州优化限购政策影响范围不大，所以对于整个北京市场成交拉动影响较小。

对于当前北京楼市的成交情况，郭毅表示，3月开局北京楼市还处在一个成交低位状态，目前，总价五六百万到七八百万的改善型产品的市场成交相对稳定。

郭毅进一步指出，刚需市场是因为客户对价格的敏感度较高，也期待着未来北京会有更多政策出台，担心后续政策造成自己当下买房受到损失，所以相对来说更加观望。高端市场改善需求并不是疲软，而是成交目前受限于客户手里的老旧二手房很难快速出手，造成了整个高端市场从认购到签约转化的周期都在不断地拉长。

在郭毅看来，北京楼市总体呈现观望态势，源于部分买房人仍在期待更多宽松政策的出炉，接下来，如果北京更多行政区能够接棒通州，推出“一区一策”的精准调控，那么，北京楼市的“小阳春”将复苏有望。

从市场趋势看，张大伟认为，北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月成交1.5万套，但市场推动主要依赖学区房需求，过了4月需求就会下降。2023年“小阳春”很大程度是学区房和前期积压的需求释放。但当下市场存量需求已经多次消化，二手房挂牌房源依然处于高位，制约了市场成交量的放大。整体看，如果最近在限购等政策方面没有超预期调整，今年的“小阳春”热度很可能不会太高。

“随着部分学区房需求的入市，3月第一个周末市场成交量有所止跌，北京周日一天二手房成交超过了1000套，但如果没有更多政策出台，很可能3月成交量只能在1.2~1.5万套。” 张大伟对证券时报记者说。