品质家园

　　6月6日晚，中骏集团发布了建议分拆中骏商管于联交所主板独立上市聆讯后资料集。成为继新希望服务之后，又一家通过香港联交所上市聆讯的物管公司，预计将于近期正式上市。

(图源: 联交所)

　　得益于资本市场的认可以及行业快速发展，房企热衷于分拆“轻资产”物业公司并赴港上市。根据克而瑞统计，截至2021年5月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有11家和20家，而年内已成功上市物管企业包括荣万家、越秀服务、新希望服务等。

　　上市前，物管企业各有一套资本故事。在2021年内已递表的物业企业中，朗诗绿色生活布局线上+线下融合服务，打造绿色生活新方案;越秀服务以结合城轨物业的TOD模式为主要运营方向;新希望服务主打民生服务微生态;而中骏商管则为自己贴上了“商管”的差异化标签。

　　据悉，中骏商管是中骏集团“一体两翼”战略的一个重要环节。该战略于2019年提出，以地产开发为主体，FUNWORLD中骏世界城和FUNLIVE长租公寓为两翼，通过两翼协同即勾地模式进行规模扩张。作为关键一环，中骏商管负责商业部分运营与管理，直接决定了“两翼”商业端是否能大放异彩、中骏集团战略能否继续深化。

(图源：中骏集团官网)

　　品质家园整理聆讯资料发现，2019年、2020年中骏集团开发及规划中的购物中心分别为7座，19座，截至目前，中骏集团持有21座开发或规划中的购物商场。

　　然而，购物中心的扩张速度，依然赶不上中骏的商业野心。中骏集团曾表示，将在2025年布局100个中骏世界城，实现60个项目开业，租金收入超过45亿元。目标虽宏大，但现在开业的中骏世界城项目数量并不多，截止2020年底，开业共5座。

　　贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，虽然规模有限，但是和大多数以住宅物管营收为主要收入来源的物企相比，中骏商管在商业物管服务方面的盈利能力较强。据招股书显示，截至2020年9月30日，中骏商管仅有6.1%的在管建筑面积、11.5%的签约建筑面积为商业物业，但该类物管服务收益占公司总收益的45.4%。同时近三年商业物管及运营服务的毛利率跑赢公司整体毛利率。

　　截至2020年12月31日，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米，其中商业服务板块在管面积98.98万平方米，涉及北京、上海、泉州、厦门等地的10个项目。

　　中骏商管的商业服务板块主要提供商业物业管理服务、开业前管理服务、其他增值服务等。2018至2020年三年间收入分别为1.52亿元、2.41亿元、3.73亿元，总收入占比逐年上升，从38.4%、42%提升至46.3%，毛利率从47.6%、51.3%提升至59%。

(图源：联交所)

　　依托母公司中骏集团“一体两翼”战略，中骏商管资本故事核心即100个中骏世界城的未来远景以及较高毛利率的现状，然而资本市场是否为其买单，仍要留待中骏商管上市后，品质家园也将会持续关注。

　　作者：海婕

　　编辑：小凯

　　校对：欧阳楠宫