品质家园

　　5月7日，杭州滨江房产集团股份有限公司(证券代码：002244;简称：滨江集团)在杭州首轮集中供地中成为最大赢家，共竞得5宗土地。其中，滨江与融信联合体共斩获4宗地块，总价172.5亿元;同时，滨江集团还单独拿下1宗价值10.07亿元的地块。

　　值得一提的是，这5宗地块的溢价率均触及上限且配自持比例，涉及的权益拿地总价为96.4亿元，平均拿地成本高达3.5万元/平方米。反观其他房企，诸如融信、融创整体拿地价则在2.6万元/平方米以下。

　　据此《品质家园》关注到，若算上配建和自持成本后，滨江集团预估的实际地价则升至约5.37万元/平米，在6万元/平米销售限价的“天花板”下，盈利空间十分有限。

　　5月14日，投资者们在滨江集团2020年业绩发布会上，就高溢价拿地问题表态，对企业利润空间提出了质疑。董事长戚金兴如是回复，企业具备强大的融资能力和低融资成本，此外，结合滨江精干高效的管理团队和强大的品牌影响力，预计净利润能够达到1%-2%水平。

(滨江集团董事长戚金兴)

　　值得注意的是，随着集中供地中热门地块竞争加剧，高地价、高自持、限售价成交地块频现。近年来，滨江集团的拿地成本在逐年增长，权益占比持续走低，利润不断被蚕食。2021年1-3月，滨江集团毛利率已降至20.76%，在行业内排名居于中下游。本次杭州首轮集中供地中，滨江集团依旧展现了“舍利求地”策略。

　　作为老牌浙系房企，滨江集团素有“杭州地产一哥”之称。作为从杭州发家的区域性房企，2007年以前，一直深耕于杭州。2015年是滨江集团的转折之年，就此开始向一二线城市进军。然而，作为区域性房企，其进军之路略显吃力。

　　在滨江集团的冲刺千亿之路中，合作经营的开发模式可以说功不可没。滨江集团2019年实现的销售金额为1120.6亿元，权益金额为422.8亿元，权益占比仅为37.73%。2020年全年，销售额达1363.6亿元，权益销售仅700亿元，销售权益比例51.3%。

　　高溢价拿地加合作开发，滨江集团的净利润逐渐被蚕食，经营性现金流净额为负。2020年净利润为35.48亿元，比2019年降低了10.7%。值得注意的是，2020年，经营性现金流净额为-31.57亿元，比2019年26.21亿元，负增长220.45%。

　　从区域规模看，目前滨江集团重仓杭州特征明显。但杭州对企业收入贡献值却在不断降低，杭州地区收入占总收入比重自2016至2020年间不断下降，分别为79.51%、94.63%、91.50%、59.34%和38.23%。土储规模的表现上，截至2020年末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州占比65%。新增土储城市布局上，杭州新增土储建面最高为322.57万方，占比高达74.63%，较去年同期提高20.92%

　　滨江集团在2021年的销售目标为1500亿元。目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。然而，据企业2021年第一季度报数据显示，企业经营性活动净额依旧为负，为-31.57亿元。

　　滨江集团的高溢价拿地产生的经营性压力持续加剧，对此中原地产分析师卢文曦认为："对于滨江集团而言，竞争优质地块可以继续给产品立标杆。公司前期拿地资金超百亿元，后续持续投入也需要70亿元左右开发;而且随着开发时间延长，总能拖出利润来，只是房企资金压力相对会比较大。"

　　截至2020年末，企业资产负债率达到83.7%，负债总额升至1439.71亿元，较2019年增加了367.58亿元;有息负债规模明显，同比增长31.7%至419.6亿元。在2021年一季度，企业经营性现金流净额为负的窘境下，如何拖出1%-2%的利润，滨江集团恐怕要系紧腰带了。

　　作者：赵小美

　　编辑：小凯

　　校对：欧阳楠宫