品质家园

　　6月1日，滨江集团(002244.SZ)发布了关于竞得土地使用权公告，称全资子公司以4.89亿元竞得嘉兴平湖一处城镇住宅用地。

　　据中国网财经统计，5月以来，滨江集团共斩获8宗地块，耗资213.05亿元，一时间风头盖过不少头部房企。其中，耗资191.46亿元在杭州摘得6宗地块，另在宁波、嘉兴平湖市分别摘得1宗地块，成交金额分别为16.70亿元和4.89亿元。

　　5月以来斩获8宗地块 区域集中风险凸显

　　5月7日-8日，杭州首场集中拍地共有57宗土地出让，最终全部成交，共揽金1178亿元。据中国网财经统计，本土房企滨江集团以183亿元的拿地金额位列第二，仅次于融信中国的229亿元。值得注意的是，滨江集团拿下的5宗地块中，有4宗是与融信中国组成联合体竞得。

　　其中，作为杭州主城范围内位置最好的两宗宅地，钱江新城二期两地块由滨江集团+融信中国联合体拿下：四堡七堡单元JG1402-32地块出让面积7.20万平方米，楼面价为44938元/平方米(自持17%);四堡七堡单元JG1402-16地块出让面积4.54万平方米，楼面价为44364元/平方米(自持17%)。

　　除主城区外，滨江集团+融信中国联合体还斩获了萧山区的两宗地块。钱江文化单元XSCQ0607-R 21-11地块的建筑面积12.74万平方米，楼面价19474元/平方米(自持7%);宁围单元XSCQ1409-38地块的建筑面积为8.39万平方米，楼面价22006.20元/平方米。

　　此外，滨江集团还独自竞得城厢街道山口单元XSCQ2101-39、40地块，出让面积2.07万平方米，成交楼面价19436元/平方米(自持27%)。

　　杭州之外，滨江集团在宁波、嘉兴也均有斩获。可以看到，滨江集团的重仓之地仍是杭州区域及浙江省内，其他区域较少涉足。今年第一季度，滨江集团共获取6幅土地，规划建筑面积合计70.41万平方米，也分别位于杭州和金华。

　　2020年年报显示，滨江集团的项目主要集中在杭州及浙江省内的宁波、金华、嘉兴、温州、湖州等区域，省外进入上海、深圳、苏州、南京、南通及上饶等城市。

　　截至2020年年末，滨江集团的土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州内占比65%，浙江省内非杭州的城市占比18%，浙江省外占比17%。

　　为联合资信出具的对滨江集团及其债券信用状况的跟踪分析和评估报告指出，滨江集团业务仍存在一定的区域集中风险。尽管公司曾试图向杭州区域外拓展业务，但目前房地产业务仍集中于杭州地区及浙江区域，当地房地产市场调控精准度不断提升，受当地限价、限购等调控政策影响，公司盈利空间受到挤压。

　　数据显示，2020年，滨江集团的销售毛利率为27.04%，较2019年的35.10%下降了8.06个百分点;销售净利率为12.41%，较2019年的15.92%下降了3.51个百分点。

　　合作开发为主 权益占比有待提升

　　在5月以来斩获的8宗地块中，仅有3宗地块滨江集团的权益占比为100%，剩余的5宗地块权益占比约为50%，联合开发的占比高达62.5%。尤其是杭州斩获的地块中，有4宗与融信中国组成联合体摘得，宁波的1宗地块也是联合开发。

　　关于合作开发，滨江集团曾在2020年的年报中表示：“与其合作的开发企业，无论大小，滨江都紧密合作。随着行业集中度不断提高，行业竞争往往转为强强联合、合作共赢，滨江目前和全国地产前20强中的16家都有合作，在合作中发挥各自优势，实现项目效益的最大化，合作共赢，其中95%以上的项目均由公司操盘。”

　　2020年年报显示，期内滨江集团累计新增土地面积171.65万平方米，新增土储计容建筑面积432.24万平方米，土地款总额781.9亿元，权益土地款410.3亿元，新增土储货值权益比例49.52%，这个数据低于2019年的51.61%。从新增土地储备项目来看，滨江集团2020年新增32个项目，仅有12个项目的权益占比超过50%(不含50%)，占比为37.5%;有15个项目的权益占比低于50%，占比达到46.88%。

　　大量的合作开发使得滨江集团的销售额实现快速增长，但销售权益比例则相对较低。2020年，滨江集团的全年销售额为1363.6亿元，权益销售额为700亿元，销售权益比例仅为51.3%。根据克而瑞公布的2020年1-12月中国房地产企业销售额TOP200来看，荣盛发展的销售金额与滨江集团较为接近，约为1358亿元，权益销售额为1195.6亿元，销售权益比例为88.04%，远超滨江集团。

　　近年来，通过大量的合作开发，滨江集团利用较少的资金撬动销售规模增长，但是潜在的经营风险也值得警惕。对滨江集团而言，未来如何平衡规模与效益是发展的关键。