品质家园

　　2021年春节之前出台的“二手房成交参考价新政”引起市场各方广泛关注。经过数周的运行，深圳二手住宅成交数据大幅下降。根据深圳市房地产信息平台(简称“深圳平台”)数据，在刚刚过去的2月份，深圳全市共成交二手住宅4166套，环比减幅达4成之多。

　　此前的诸多调控更多集中于一手房，对作为卖方的开发商的行政干预也更为直接，目前作为二手房交易双方的个体之间开始博弈和分化。据了解，“价格新政”出台之后，有业主降价甚至以参考价交易的情况出现;不过，更多的业主和买家仍在观望。

　　二手住宅市场或将出现“横盘期”

　　与一手住宅不同的是，二手住宅以过户统计口径与买卖双方达成成交的时间存在滞后期。实际上，新政后二手住宅市场的交易陷入浓厚的观望气氛，接下来或将进入“横盘期”。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，受严厉新政的影响，二手房带看量出现大幅萎缩，成交陷入停滞状态。

　　深圳平台数据显示，去年“7.15新政”出台后，深圳二手住宅成交量急转直下，从7月份的13407套一路滑落至10月份的5049套谷底。此后，成交统计数据又探底回升，一路上行至今年1月份的7008套。

　　近6个月深圳二手住宅月度过户量

　　深圳中原数据显示，业主报价已有降价情况出现。2021年2月最后一周，深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌。其中，龙华中心片区大幅跌价8.2%;紧随其后的是布吉南的可园片区和银湖豪宅片区分别降价6.7%和3.4%，业主报价下跌的盘源占比达1/3。

　　锚定价格，打破上涨死循环

　　近日，占据深圳房贷大部分市场份额的深圳四大国有银行纷纷表态，将以深圳市住建局发布的二手房成交参考价格作为贷款发放的重要参考依据。此外，关于深圳购房者以一次性付款方式购房，再以低利率的房抵经营贷方式贷款“曲线购房”的传闻屡传不鲜。据报道，深圳已有包括国有大行等银行要求其房抵经营贷也要按官方发布的二手房成交参考价格执行，这也得到了贷款经理及贷款中介的证实。

　　在较长的一段时间内，深圳的房贷使用成数居高不下。据报道，交银国际董事总经理、研究部主管洪灝在2019博鳌房地产论坛上提供的数据显示，深圳居民房贷还款占家庭总收入比例增长最为明显，并在2018年达到94%。

　　二手房成交参考价，有望成为“降房价”的开关。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳楼市的主要问题不是供求，而是杠杆;而执行层面还需要买家、卖家按照指导价来报价、挂牌，中介根据指导价来撮合，只有达到这两个目的，指导价的“指导意义”才能到位。在他看来，只有把价格锚定下来，才能打破“加杠杆-房价上涨-预期实现-需求进场-加杠杆-房价上涨”这个死循环，才能从根本上将房价上涨的链条斩断，将房价泡沫积累的根源控制住。

　　他表示，在控制住房价上涨预期的前提下，还应常态化公布每月、每个季度新增房产的规模及分布情况，让买房者一目了然，提高对市场和购房者的预期管理的全面性。不过，从关键的执行层面来看，参考价是行政干预价，而银行的评估价是市场价，两个价格的坐标本来就不同，尚待执行细则进一步明确。