品质家园

　　河南建业新生活服务有限公司(证券代码：09983;简称：建业新生活)在2020年报中隐约透露出了对企业发展的“不确定性”。

　　此前，光大证券和兴业证券虽对企业评级维持“买入”状态，但在其出具的分析报告中却表达了对企业发展不确定下的忧患，如业务扩张不及预期、物业管理满意度降低、关联方依赖等因素。

(来源：企业官网)

　　据2020年年报显示，截至2020年12月31日，建业新生活的在管面积达1亿平方米，合约面积为1.87亿万平方米，分别较2019年增长75.5%及62.7%。对于在管面积增长率的高涨，董事会主席、执行董事兼首席执行官王俊表示，增长主要来源于建业集团及其联营公司或合资企业交付项目增加。

　　确实如此，在1亿平方米的在管面积当中，来自建业集团及联营公司或合资企业提供的面积达到5491.7万平方米，占比达到54.9%，来自第三方物业开发商的在管面积为4510.1万平方米，占比45.1%。此外，2020年整体新增在管面积4304万平方米，第三方占比达到了63.6%。

　　不可否认，建业新生活关联方依赖程度颇高，集团对建业新生活的“资助”也确实很大。

　　作为建业新生活“资助方”之一的建业地产，在2020年2月致建业人的《扩大根据地 服务大中原》中传达，自2021年始，企业战略将由根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。

　　由此，基于“大中原”的理论，建业新生活也表示战略跟进，由曾经制定要服务中国6个省份的发展战略，扩大到以郑州为中心半径500公里的大中原区域，新增涵盖了8个省份，83个省辖市。

　　但在2020年3月，建业地产进一步做了战略调整，“将在未来三年将进入战略巩固期”。换句话说，建业地产要处理过去三年因超速增长带来的一系列问题，将各项财务指标调整得更健康。

　　截至2020年12月31日，建业地产拥有土地储备建筑面积约5411万平方米。预计在2021年，建业新生活的在管面积增速或将放缓。

　　就目前而言，虽然财报数据表现良好，企业“营利双增”状态。2020年企业实现收入26.55亿元，较2019年增加51.3%;年内净利润为4.4亿元，增加93.5%;年内股东应占利润为4.27亿元，较2019年增加82.3%。

　　然而，销售毛利率却较2019年出现下滑迹象。2020年，企业毛利8.61亿元，较2019年增加49.4%，年内毛利率为32.4%，较2019年降低0.4%。对此，建业新生活管理层在投资者会上回应为，毛利率下降主要由于资产管理服务毛利率的下降导致，2020年上半年疫情期间酒店等项目的运营情况不佳，公司对商场和酒店管理费有所减免，导致资产管理服务毛利率降低了6个百分点。

　　面对销售毛利率的下滑，受制于“资助人”建业地产的战略调整，建业新生活更应以夯实业务能力为主，提高业务扩张能力以摆脱对关联方依赖。

　　作者：赵小美

　　编辑：小凯

　　校对：欧阳楠宫