品质家园

　　5月26日下午，中国金茂发布官方消息称，与唐山市政府正式签署战略合作框架协议，双方并就“唐山站西片区中央商务区与创智城开发建设项目”签署战略合作框架协议。

(站西片区规划结构示意图 图片来源：中国金茂官网)

　　根据品质家园了解，此次签约的唐山站西片区中央商务区与创智城开发建设项目位于站西片区的核心地段，总占地面积约5000亩，总开发规模超300万平米。

　　站西片区被唐山市寄予厚望，根据2020年底发布的唐山“十四五”规划，站西片区承载着主城区扩容提质的功能，是唐山中心区发展新高地和新动能引擎，将会是京津唐半小时交通圈、经济圈和生活圈的重要区域。

　　事实上，在2021年3月23日举办的2020年业绩交流会上，中国金茂就已经透露，唐山是中国金茂关注的城市，整个河北发展最好的城市是唐山，有兴趣在唐山进行城市运营项目。

　　中国金茂在2015年进行城市运营商战略转型以来，一直在加大城市运营项目比例。根据2020年报显示，中国金茂新增土储1410万方，其中二级新增1150万方中的44%来源于城市运营项目。此外，中国金茂强调了城市运营的重要性，2020年中国金茂共有27个城市运营项目，2021年继续大力拓展城市运营项目，目标是落地8个城市运营项目，未来希望60%的土地储备由城市运营项目提供。

(中国金茂城市运营逻辑图 图片来源 中国金茂官网)

中国金茂转型城市运营的逻辑是什么?

　　一方面，由于土地竞争激烈，政府限价、限购等政策，地产行业的毛利率下滑已经是行业的共识，在2020年的业绩交流会上，中国金茂表示，城市运营在一定程度上赋予中国金茂穿越行业周期、高质量增长的内生动力，2019年、2020年拿地签约毛利率为23%，城市运营项目毛利率平均接近30%，三亚城市运营项目毛利率接近了50%。

　　另一方面，城市运营项目对资金的占用量大且周期长，对融资成本要求较高，具有国资背景的中国金茂具有一定的优势。其融资成本常年保持在5%左右，2020年，融资成本降至4.42%。从三道红线达标情况来看，净负债率53%，剔除预收款后的资产负债率为66%，非受限现金短债比高达1.56.中国金茂已经进入“绿档”。

　　然而，品质家园调查发现，从其财务表现来看，转型中的中国金茂整体毛利率和净利率呈现下降趋势。2020年财报数据显示，中国金茂整体销售毛利率为20%，净利率10.3%，较2019年均有较大幅度的下降，主要是城市运营及物业开发板块毛利率下降所致。

(中国金茂按业务划分毛利率 图片来源 中国金茂2020年财报)

　　作者：海婕

　　编辑：小凯

　　校对：欧阳楠宫