品质家园

　　物业上市潮仍在继续。根据5月24日港交所披露，越秀地产旗下越秀服务通过港交所主板上市聆讯。据悉，越秀服务于2月10日向港交所递交招股书，预计募资2亿美元到2.5亿美元(约15.6-19.5亿港元)。

　　越秀服务是越秀地产下属的大型综合物业服务企业，亦是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者。根据越秀服务招股书披露，截至2020年12月31日，越秀服务在管面积为3260万平方米，在管项目数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。

　　根据克而瑞发布的2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100.越秀服务的规模位列53.属于中型物业服务企业。该榜单中TOP3的头部物企万物云在管面积57800万平方米、雅生活在管面积50500万平方米、碧桂园服务在管40899万平方米。从规模上看，越秀服务距离头部物企仍有较大差距。

　　虽然在管规模并不占优势，但越秀服务盈利能力在2020年获得了较大提升，2018年、2019年、2020年，营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元、11.68亿元，毛利润分别为1.98亿元、2.43亿元、4亿元，对应的净利润为4731万元、9320万元、2.04亿元。

(图片来源：越秀服务招股书)

 

　　越秀服务寻求港股上市，正是物业服务企业积极对接资本市场的一个缩影。2020年，资本市场对物业管理行业青睐有加。据了解，全年共有18家物业服务企业成功上市，上市企业数量创下新高。加上2021年一季度上市的两家企业，共有44家物业服务企业成功上市。

　　扎堆上市的物业服务企业由于快速扩张的规模和稳健的财务表现，在港交所也获得了较高估值。中指研究院发布研究报告称，以2021年3月31日收盘价计算的市盈率(TTM)统计，资讯科技行业平均市盈率为46.6倍，同一口径下物业管理行业平均市盈率为46.7倍。资本市场赋予物业服务行业和新兴高科技行业旗鼓相当的估值。

　　值得一提的是，2020年越秀服务毛利率和净利率水平表现抢眼，毛利率34.2%，净利率17.4%。而中指研究院发布数据，2020年港股物业服务上市企业毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。越秀服务的整体毛利水平乐观，盈利水平较高，无疑也将助推其在资本市场上的表现。

　　一方面，越秀服务盈利能力在加速提升，另一方面，在2020年行业收并购加速的背景下，越秀服务也在积极谋求规模扩张，尤其是TOD物业管理领域。2020年11月，越秀服务收购广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，新增管理面积超500万平方米。据越秀服务发布公告称，TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，此模式将会成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。

　　据悉，越秀服务的控股股东越秀地产正是国内最大的TOD发展商之一。截至2020年12月31日，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，合同销售金额约为170亿元，总建筑面积近400万平方米。