品质家园

编者按：

为全面还原2023春季楼市画面，凤凰网房产环沪启动《开春探市》第二季，以媒体视角实探上海及环沪开春楼市走向，现场走访和观察各大售楼处营销实况，为购房者提供置业参考和沉浸式看房体验。

近年来，随着上海房价的走高，刚需置业空间持续被压缩，距市中心较远、房价适中的外环外成为了刚需购房者的主战场。也正是因此，催生了上海两大长期“霸榜”的板块——马陆和罗店。

两大刚需板块拥趸众多，那么，买房该选哪儿？

房价

罗店板块各片区的界限还是相对比较明显的，有美兰湖片区、美罗家园动迁片区、罗店老镇片区、工业片区等，不同片区物业类型不同，售价自然也不一样。

美兰湖片区主打低密度，偏改善，以叠墅、洋房、小高层为主，目前片区内在售/待售新房项目有2个，分别是天安象屿西江悦、金融街美兰金悦府，售价在4.4万/㎡左右；

美罗家园动迁片区，刚需改善混杂，目前片区内在售/待售新房项目有1个，为天安象屿萃湖臻境，联动价在4.64万/㎡，与美兰湖片区相比，该片区新房更靠近地铁，居住氛围更浓厚，所以新房去化一直比较快；

天安象屿萃湖臻境实景图

工业片区都是新开发片区，以新房和次新房居多，目前片区内在售/待售新房项目有1个，为宝山天铂，在售建面约71~89㎡洋房、高层，均价37687元/㎡。

马陆板块划分为三部分，马陆镇、远香湖、马东产业区，目前的新盘普遍集中在马陆站，在售/待售的楼盘共3个，分别是越秀保利嘉悦云上、金地西郊悦章、金地峯汇，售价在4.98万/㎡。另外，远香湖中央活动区在售的新房有璀璨湖畔，售价也在4.98万/㎡。

金地西郊悦章实景图

只谈价格和选择性，罗店板块均优于马陆板块，整体均价偏低，同样的刚需套三，在罗店购入成本可以降低到400万左右，品质相差不大的马陆，同样是套三，基本要500万出头才能上车。何况罗店各个层次的房源都有，选择面比马陆更宽。

规划

罗店的高光时刻，是二十世纪初，上海的“一城九镇”计划。作为其中一镇，罗店当时不管是规划还是期望值，都是很高的，然而，最终发展好的，还是离市区近的几个，而罗店（美兰湖）当时的规划几乎都“烂尾了”。

在最新的规划中，罗店被规划为中心镇，确定“十四五”期间重点发展的功能区域，形成以“罗店古镇、美兰湖新镇、北上海生物医药产业园、锦邑产城融合区和乡村振兴”等五大功能板块为主的未来发展空间布局。

目前，罗店镇北上海生物医药产业园集聚了宝济药业、国盛产投·宝山药谷、朝晖药业、正大天晴康方等60余家有一定规模的生物医药企业，呈现出生机勃勃的发展态势。

北郊未来产业园已入驻的产业基地有上海硅酸盐研究所社会实践基地、复旦大学六次产业研究院创新实践基地、清华大学材料学院社会实践基地等。

上海美兰湖中集智城项目正如火如荼的建设中，定位高端装备制造、海洋工程、云创服务产业，将打造以人为本、产城融合、宜业宜居的智慧型产业集聚新社群。

而马陆板块，十四五规划嘉定新城扩区之后，马陆除了澄浏公路以东的生态保护区之外，全部都被纳入到了嘉定新城范围，段位一下子拉高了很多。

而嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，将要打造上海都市圈西北翼的区域性核心城市。

作为嘉定新城的重要组成部分，马陆板块的发展定位很高。

在嘉定区马陆镇国土空间规划（2019-2035年）公示之中就明确表明，马陆将要发展成辐射长三角城市群的综合性城市副中心，以商业办公和文化医疗为主导的公共服务中心，以产业转型升级为主导的产城融合示范区，打造具有创新活力的宜居现代新城。

这样来看，马陆的未来发展还是很有前景的。

再回过头看罗店和马陆，各有千秋，虽然罗店之前的规划并不是很成功，但是近几年，罗店的产业开始发力，商业、教育等也都有很大的想象空间。而马陆板块有充满潜力的远香湖、有所见以所得、生活配套齐全的马陆站，居住于此，尽享所有。

配套

罗店虽然早前有“金罗店”之称，但是也只是近年来才步入正轨，和马陆对比，配套方面需要时间去完善。

商业资源：

二者的差别最大还是商业体，虽然马陆板块给人的感觉都是比较热闹的，但是板块内商业综合体并不多，且体量也不是很大，比如大融城13万方，吉宝绿地缤纷城4.1万方，其中吉宝绿地缤纷城属于社区商业级规模，能解决一般需求。

而罗店板块，目前有罗南宝龙城市广场、上坤上街、美罗湾商业广场、宝山U天地，虽然能级和体量也不是很大，但是在美兰湖站旁在建的中集金地美兰城含有约13.5万㎡购物中心。

在建中的中集金地美兰城

至于整体的生活氛围、社区底商，从实际体验来看，马陆是优于罗店的，这个客观原因在于马陆过去都是大体量社区，且刚需为主，人口较为稠密，而罗店板块目前很多楼盘都在建尚未交付，还需要时间去落实各项配套。

交通资源：

两个板块同样都是集轨道交通、高速公路、地面交通于一体，罗店的主要交通就是7号线，18站直达静安寺，高速路有郊环线和沪崇高速，未来沪太路也有可能改造成高架。

马陆除了有已经通车的地铁11号线，8站直达真如，14站到徐家汇，还有在建中的嘉闵线，嘉闵线在马陆板块规划嘉戬公路站(暂名)、丰茂路站(暂名)2个站点。另外，马陆周边有沪嘉高速、沪翔高速、上海绕城高速、沪崇高速等交通要道环伺。

教育资源：

马陆的教育资源可以说是嘉定区的头部，有新城实验幼儿园、马陆小学、育才中学，育才联合中学，宋校、上实嘉定新城分校等。

罗店目前有美兰湖幼儿园、小天鹅幼儿园；罗南中心小学，美罗家园第一小学，九年一贯制公立学校—世外教育集团附属美兰湖学校。

马陆毕竟发展多年，教育资源、教育质量还是有优势，不过罗店未来规划中有不少教育用地，不过何时呈现还是未知数。就已经呈现的学校而言，量和质，马陆是优于罗店的。

结语

马陆与罗店，都是由刚需产品主导，只不过一个发展成熟，配套呈现度高，一个正在发展中，配套呈现度不高。

如果是注重教育资源、配套成熟度，预算充足的话，可以考虑马陆，教育资源多，上下游各走一两站，就有嘉定万达和南翔印象城；但是，目前罗店新房比较多，选择面更广，购置成本也相对更低。