品质家园

　　种种迹象显示，新一轮通胀要来了。首先，时隔四年，曾经叱咤风云的地产大佬王石发文“明示”，全球一体化时代，没有局外人。伴随着国际大宗商品和原材料价格的暴涨，中国同样面临着复杂而严峻的输入型通胀;

　　其次，2020年，美国印了以前所有货币总和的百分之二十的钞票投放到市场。资料显示，短短一年时间，美国财政刺激总量已经达到了5万亿的天量。而且2021年，已经开启“超级放水”模式的美联储，仍旧没有收手的迹象。即便有通胀压力，由于美元的储备货币地位，通胀带来的后果并不需要美国独自承担。换言之，作为世界第一大经济体，美国放水，从来都是全球买单，这一次也不例外，这意味着新一轮的全球通胀已经在路上。

　　何为通胀?货币经济学认为，在货币流通条件下，因市场上货币发行量远超过流通中所需的货币量，即现实购买力大于产出供给，导致货币贬值，购买力下降，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象，这就是通货膨胀。

　　我们所说的通货膨胀率，通常就是用CPI来作为代表。过去20年，我国的CPI一直都不高，平均通胀率只有2.2%。但聪明人都知道，这是因为CPI没有把资产价格的上涨纳入进去，比如房价的上涨。毕竟我国广义货币从2000年的13.3万亿到现在的216.4万亿，已经增长了15倍。前央行行长此前就刊文表示，我国的通胀数据因为较少的包含资产价格的情况，所以会出现失真。所以，如果计入房价等资产的上涨，过去20年我国的通胀率基本处于6%-10%之间。

　　通胀如此高的情况下，如果普通人没有靠谱安全的投资渠道，尤其是不懂投资只会把钱放在银行里吃利息的一类人，可想而知财富会被洗劫得有多惨。那么过去二十年，绝大多数人又是如何抵御通胀的呢?

　　答案其实很多人都知道，那就是买房。国家统计局数据显示，过去二十年，全国平均房价上涨了5.1倍。但这是平均房价，如果细分到全国重点的一二线城市，轻轻松松房价10年上涨10倍。归根结底货币在超发，建房所需的土地、钢筋、水泥、砖头以及用工成本等都在涨价。房子的价格翻番上涨，过去十年早买房的人基本都实现了财富大幅度的增长，跑赢通胀更是轻轻松松。事实证明，过去一二十年，投资买房确实是亿万国人抵御通胀的最为有效的手段。直到今天，“投资买房是财富保值增值的最佳手段”的思想依然深深烙印在很多人的脑海中。

　　但是从近几年的情况来看，传统的“买房抗通胀”的观点似乎已经站不住脚了：一方面，“房住不炒”调控始终保持紧绷，全国绝大多数热点城市都已经上锁，房价更是难以达到上涨预期;另一方面，统计资料显示，2020年起，我国住房已经步入“供大于求”阶段，理论上房价已经进入“下跌通道”，这意味着投资房产已经进入“无利可图”时代;再者，房子的数量在逐渐趋于饱和，尤其是过度开发建设的三四线城市，甚至出现严重过剩，空置率逼近30%，这些城市别说房价10年涨10倍，能否抵御每年6%以上的通胀压力，都很难说。

　　那么，面对新一轮徐徐到来的通胀，普通人到底该如何抵御呢，还能继续买房吗？房改专家、投资大佬观点一致：提前做准备，未来5年普通人应该“这样做”——留足足够的避险资金后，剩下的钱继续用来投资购买优质房产。是的，普通人抵御通胀的方式仍然是买房，但条件已经变了，未来要购买中心城市的优质房产才行。

　　房改专家孟晓苏认为，房地产中期看土地，近几年，各个城市的地价还在涨。在地价持续上涨的情况下，房价肯定要涨。不仅如此，他还直言，M2已从去年增速8.7%升到现在的10.1%，大量货币被资产价格上涨包括房地产价格上涨所吸纳。所以综合而言，“看不到房价下跌的因素”。

　　很多人可能不知道，其实一直以来，房改专家都主张“房价上涨对老百姓是好事”。因为一方面房价上涨使得很多人的家庭财富增值，另一方面，房价上涨吸纳了“超发”的货币，化解了通胀压力。所以对于普通人来说，更要清晰认识到，投资买房才是积累家庭财富的重要手段，才是抵御通胀的不二之选。尤其是未来5年，通胀压力不断加大的情况下，意味着一个财富“大洗劫”的时代要来了，普通人更应该想方设法投资购买核心城市的优质房产标的来抵御通胀“吞噬”财富。

　　无独有偶，5月18日晚，投资大佬、东方港湾董事长但斌在与中泰证券首席经济学家李迅雷的对话中也表示，未来5年，对老百姓来说，通过买房子抵御通胀比炒股等更好。因为买房子容易判断好坏，但是炒股票可不一定，有可能从一个亿亏成一千万不到。

　　对于普通人来说，买房确实比炒股更靠谱。炒股、炒基金等这些看似收益高的投资产品背后往往都蕴含着巨大的风险，普通人根本把握不住。尤其是股票市场，更有“七亏二平一赢”的说法，意味着只有1/10的人能独善其身，从中获得盈利。

　　此外，中泰资管首席经济分析师姜超也主张，纸币时代应该投资房地产，因为事实证明房产最保值。以美国为例，1980年代开始，纸币超发就使得房产大幅领涨，而且是所有资产里表现最好的，年化综合报率都在10%左右。相比之下，长期国债、黄金等仅仅跑赢了通胀，甚至短期国债还跑输了通胀。在纸币时代，无论是把钱存在家里还是存在银行，最终能买到的东西是越来越少的。

　　虽然房改专家和投资大佬观点一致认为，普通人抵御通胀最好的方式仍然是投资买房，但并不意味着全国所有的房产都可以闭眼购买。需要注意的是专家们的观点都是有潜台词的：未来只有好的、优质的房产才具备抵御通胀的效用，换言之全国仍然具备投资价值的房产仅仅是“一部分”。

　　有人可能费解，为什么是“一部分”?答案很简单，城镇化后半程，叠加房住不炒新时代，不得不承认，未来我国房地产的分化会非常严重：不否认有些城市的房产仍然具有极高的投资价值，但更不能忽视的是，有些城市投资房产也是一件非常危险的事。换言之，房地产投资的黄金时代已经终结，跟风闭眼买房就能躺赚的时代也一去不复返了，未来想在投资房产上继续获得收益，需要眼光、技巧和实力，并不是随随便便购买一套房产就能抗通胀。

　　未来5年，哪些城市投资潜能巨大，具有抗通胀价值呢？北大国家发展研究院院长姚洋认为，“5大人口流入的都市圈中心城市房价上涨压力依然很大。”换言之，这类城市未来房地产的投资增速和房价上涨幅度都仍然有一定的想象空间。为什么是5大都市圈城市?这个其实不难理解，首先这类城市是国家未来重点发展的区域，人口、资金、技术、产业等都会汇聚于此。特别是人口流动趋势十足的城市，不仅对房地产有带动作用，同时也会提升一座城市的活力。其中最值得一提的就是广东、浙江和江苏三个省份，过去十年人口分别增加了1080万、607万、405万。

　　哪些城市坚决不能碰，不仅不能抗通胀，还会迎来贬值?总体来说就是非中心城市区域，特别是那些人口流出比较严重的城市，房价下行的压力更大。比如牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌等，近几个月房价已经跌回了一年前。大家仔细分析不难发现，这类城市都有三大共性，无区位优势、人口常年流失、经济发展落后。

　　城市的价值，我们虽然已经指出了，但并不是上述城市任何一套房子就可以抗通胀，核心原因是即使是同一座城市，不同区域、不同板块、不同地段之间房价走势也会分化严重。尤其是二三线城市，区域发展不均衡问题更严重。很多政务、高新、产业新区，不仅获得了巨额资金支撑，土地、政策、产业上的优势也更为明显，所以聚集了大量人口。毫不夸张地说，同一城市，不同区域间的房子的价格差往往也会达到2-3万/平。即有的优质地段、品牌开发商、优质物业、优质配套的商品房投资价值远远超过老城区条件差、环境差的“老破小”。

　　总结来说：新的通胀正缓缓而来，正如专家们所言的，每个人都要提前做好准备。尤其是未来5年，每个普通人都要想着从提高赚钱能力，培养职业技能，提前规划养老等方面入手，储备一定的资金避险的同时，更要想方设法用闲置资金购买优质房产来抵御通胀。

　　未来我国的房地产仍然具有一定的投资价值，毕竟人口的流动没有结束，专家预测未来10-15年，仍然是房地产的红利期。而且基于过去几年房价走势来看，大城市的房产跑赢通胀绝对没有问题，尤其是人口汇聚的大都市圈核心城市，仍然可能让投资者“获得巨额收益”。但即使是这种情况下，我们也要对楼市调控持有敬畏心，毕竟国家层面已经明确“房子是用来住的，不是用来炒”的，合理地购置优质房产抵御大环境带来的通胀压力无可厚非，但非理性盲目孤注一掷恶意炒作楼市，绝对是不可取的。