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11月21日晚，地产巨头万科公告，公司当日通过董事会决议，提请股东大会授权发行直接债务融资工具，最高额度500亿元，授权自股东大会审议通过之日起36个月内有效。

中国基金报记者注意到，去年10月公司董事会也向股东大会申请了一轮直接债务融资工具发行授权，额度为最高300亿元，与去年相比今年申请授权发行额度大增六成以上。

近期，支持房地产企业融资的政策密集出台，就在11月21日举行的2022年金融街论坛年会上，中国证监会主席易会满还提及要支持实施改善优质房企资产负债表计划，及继续支持房地产企业合理债券融资需求。而近两周，包括龙湖集团、新城控股等在内的民营房企也相继获得发债机会。

中邮证券等分析认为，随着流动性拐点的到来，当前时点正是优质地产股的布局良机。

远超去年拟新增融资额度

11月21日，万科召开第十九届董事会第二十二次会议，审议通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。

公告显示，为夯实公司融资资源储备，进一步优化债务的期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展，董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权。决议有效期为自股东大会审议通过之日起36个月。

直接债务融资工具发行种类包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。

发行时间可一次或多次发行，且可为若干种类。发行利率授权董事会（或其转授权人士）根据市场情况，于发行时通过合理合规的方式确定。期限与品种亦授权董事会（或其转授权人士）根据市场情况，于发行时确定。

公司称，预计发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等用途。

去年10月公司董事会也通过一次决议，向股东大会申请了一轮新增直接融资债务工具发行授权，彼时的额度为最高300亿元，期限24个月内有效。今年的申请额度较之去年大幅增加200亿元，增幅六成以上。

前三季融资成本仅3.73%

今年以来LPR屡次下调，随着整个市场利率水平的下降，万科的发债利率也比去年有所降低。此时新增发债额度无疑是优化债务结构，继续降低融资成本的一个较好的时间窗口。

公司2022年三季报显示，其前三季度新增融资的平均融资成本仅为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。第三季度万科分三次发行3年期绿色中期票据70亿元，票面利率区间为2.9%-3.2%；发行公司债34亿元，其中5年期品种的票面利率3.21%，7年期品种的票面利率3.7%。

而截至今年三季度末，万科有息负债总金额为2943.2亿元，比今年半年度末只增长一百多亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点。银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为96.1%，显示信用状况极佳。

值得一提的是，虽然万科的融资成本和债务结构仍然是行业顶尖的优等生，但今年在销售增速上明显落后于保利发展、中海等央企地产巨头，销售规模随之在三季度首次被保利发展超越，退至行业第三。

最新的10月销售简报显示，万科今年1-10月合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，分别同比下滑33.4%和33.5%。而保利发展1-10月实现签约面积2181.69万平方米，同比减少23.76%；实现签约金额3631.14亿元，同比减少21.1%。万科销售下滑幅度明显大于保利，销售金额差距已经逼近200亿元。

券商：坚定看好地产板块机会

近两周房企资金端政策利好可谓持续出台。

11月8日，先是中国银行间市场交易商协会继续推进“第二支箭”支持房地产企业在内的民营企业发债融资。接着是11月11日，央行银保监“金融16条”要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，并延长房地产贷款集中度管理政策过渡期等等。11月14日，银保监会、住建部、央行三部门又放宽预售资金监管，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

而房企的融资进展也是实实在在的。11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。11月14日，交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行。11月17日，交易商协会受理新城控股150亿元储架式注册发行。

这样的背景下，多数券商研报对地产行业机会表示看好。

信达证券分析师江宇辉认为，预计行业出清已近尾声，流动性拐点已至，此前遭受市场信用风险质疑且实际资金压力相对可控的优质混合所有制房企有望率先修复，重点推荐金地集团，同时建议继续关注信用情况更良好，资金链更安全，货值更充裕，战略布局更集中在一二线核心城市的优质房企，如华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、南山控股等。

中邮证券分析师刘清海亦认为，当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注三条思路：1）优质民企信用修复，推荐新城控股、金地集团；2）行业见底复苏，推荐招商蛇口、保利发展等；3）区域格局优化，推荐滨江集团、华发股份。

招商证券赵可团队建议，布局分可两个阶段，第一阶段或是当下到明年一季度，重点布局困境反转，“赔率”或较高，包括已按出险定价的优质房企相关债券的“高收益”机会。

第二阶段或开始于明年一季度末，布局受益竞争格局改善长逻辑的标的，关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团，以及区域型房企建发股份、滨江集团、越秀地产等。