品质家园

并未真正走出困境之前，不少"民企"还是选择以时间换空间的方式，以保障企业经营安全。

观点网 并未真正走出困境之前，不少"民企"还是选择以时间换空间的方式，以保障企业经营安全。

11月18日晚间，德信中国发布公告称，对旗下唯一存续美元债"2022年12月到期9.95%优先票据"进行交换要约。

据悉，除该笔美元债外，德信中国境外再无其余存续债务。

一位接近德信中国人士表示，在当前行业低迷的环境下，要约交换等方式能够让房企将现金用于关键之处，缓解大环境所带来的现金流短期压力，以保证后续的现金流安全，以及企业正常经营和项目交付。

值得关注的是，近期，"第二支箭"、"金融16条"、可通过保函提取预售资金等政策接连推出，给市场注入了信心，最冷的"寒冬"似乎已经过去。

而包括德信在内的优质民营房企，也需要以"时间换空间"，以更稳健的姿态等待市场的复苏。

美元债交换要约

在德信中国官宣交换要约之前，市场关于这一消息已发酵数日。

根据新披露的公告，该债券的存续金额为3.483亿美元，交换形成新票据"2024年到期优先票据"（到期日为新票据发行后2年），最低接纳金额为3.1347亿美元，或现有票据未偿付本金额的90%。

公告中称，本次交换要约若顺利完成，可改善公司财务状况，延长债务期限及改善其现金流。倘交换要约未能成功完成且无法延长现有票据的到期日，则可能需要考虑其他债务重组方式，包括根据重组支持协议的条款诉诸安排计划以实现现有票据的重组。

观点新媒体获悉，德信中国给出的交换条件，每1000美元债券本金将获得25美元现金支付、97.5%的本金即975美元交换为2024年到期的公司美元优先票据新票据，11月25日前完成投票有5美元现金作为同意费。

利息则分两部分，应计利息的50%于结算日（2022年12月2日或前后）支付，另外50%于结算日起6个月内支付。

观点新媒体了解到，借新还旧、提前赎回、要约回购、要约交换、同意征求等是房企主要负债管理方式，在企业资金流动性紧张的时候，多采用要约交换与同意征求的方式。

德信所采取的要约交换方式，也就是将一定比例的现有债券置换成新债券，通过延长期限、更改票面利率或改变支付方式等减轻发行人的负担，缓解当前的流动性压力，强化资产负债表及改善现金流量管理，为公司提供充足时间克服短期流动资金困难及现金流压力。

而新债券发行金额，可能在要约金额外募集较多新额度，也可能低于要约金额，主体美元债展期多在0.5-2年这一区间。

短期流动性受限

行业低谷期下，是房企脆弱的流动性。

11月11日，央行、银保监会发布"金融16条"支持房地产市场平稳健康发展，当中提及到合理展期：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。

这说明，合理展期已成为监管层鼓励的解决方式。

整体而言，德信中国已是今年以来还债积极的民企之一。据悉，年初至今，德信一直坚持按时兑付债务，已向境外债权人支付所有优先票据，连同累计至到期日的应计利息悉数偿还，同时公司境内外均未新增贷款。

数据显示，德信中国为三道红线"绿档"企业，上半年有息负债总额237.1亿元，环比去年下半年下降了21.9%，剔除预收账款资产负债率为66.1%，净资产负债率57.1%，现金短债比1.02倍。

截至2022年6月30日，德信中国有现金及银行结余(包括受限制现金)合共约人民币107亿元。

但或许如旭辉董事局主席林中所言，资金监管上，"断供潮"让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企流动性进一步承压。这导致房企账面持有的现金绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

同样，德信中国也有近百亿资金在监管账户内不可动用。

观点新媒体获悉，上半年，因流动性趋紧，德信接连出售或退出项目公司股权以回流资金，当中一笔4.54亿元出售杭州滨江项目录得未经审核除税前亏损约1404万元。

另一方面，德信中国通过销售，增加其现金回流。但受市场大环境影响，德信中国前十月合约销售金额305.5亿元，同比下降50.9%；合约销售面积约172.2万平方米，同比下降41.47%。

德信中国重点布局长三角，令其销售具备一定"韧性"。数据显示，截至2022年6月30日，德信中国在全国27个核心城市共运营154个项目，期末总土储约为1746万平方米，其中长三角土储比例达到76.3%。

据德信中国公布，货值方面，可售货值约800亿元，均以长三角为主。2022年年底已推未售约300亿元。另外，今年德信中国已成功交付杭州运河云庄、九章赋、环翼城、苏州望澜庭等项目，截止2022年11月10日，累计交付24批次，超2万套，100%如约交付，市场反应良好，获得客户的一致认可。

从此次美元债交换要约可看出，目前市场环境下，民企仍举步维艰。

上述接近德信中国人士称，为应对债务偿付，德信一直积极通过加快资产处置，存货变现，组织优化等多方面措施开源节流，并持续积极进行多方沟通，争取政府的支持，包括地方纾困、中债增发债等，用时间换空间，逐步“回血。但发债仍然存在很多不确定性，需要提供资产质押、国资平台担保等风险缓释措施，落地发债门槛很高。同时，目前政策回暖的传导落地，尚需时日。

“这次中债增召集了21家民企召开座谈会，德信作为优质民企被列入会议名单之内，但本次会议本质上是意在摸底，以摸排企业真实情况。”

一位业内人士指出，展期是目前房企管理外债的普遍做法，他们从全局考量，希望通过“时间换空间”的方式保留现金，缓解大环境带来的现金流承压，保证企业正常经营和项目交付。

在他看来，在企业在市场骤变导致流动性困难，但公司经营并未发生实质变化的时候，投资者应理性看待，在企业正常经营前提下，从而保障购房者、债权人、员工在内的所有利益相关方的权益。