品质家园

在地产圈白手起家的民营企业家不少，女企业家却不多，吴亚军就是其中一个。与背靠大树好乘凉的中海地产与保利发展不同，身为民营企业的龙湖集团一路披荆斩棘地闯入房企销售额前十俱乐部。

冯叔一直对吴亚军赞誉有加，称赞拥有男人气魄及女人细腻的她，带领龙湖崛起、激荡、破局、再到逆势而上，三十年如一日地制定战略、严抓产品、控制红线、变革文化……江湖上有关吴亚军的传说从未消减，龙湖印上了专属她的标签，她却在地产圈始终坚持「不签名、不上镜、不接受采访」的三不原则。

以「百年老店」心态缔造龙湖的基业长青，在稳定中以中庸的智慧，这个令同行生畏的铁血女企业家，并不是冷冰冰、高高在上的工作机器，她的背面还是一个有情有义、潇洒独立的前妻，以及血肉丰满、爱子心切的母亲，拼接成吴亚军人生魔方中复杂多面的立体。

01

越努力越幸运，从记者到首富的嬗变

上世纪 60 年代，吴亚军出生在重庆合川县的一户家庭中，与大多数家庭类似，她的父亲是一位供销社职员，母亲则是一名裁缝。

没有显赫的背景，吴亚军上学时非常用功，虽然文科成绩优异并热爱看小说、写作文，但为提升自己的逻辑思维，她毅然决然选择了工科，最终被西北工业大学航海工程专业录取。这所学校是国务院最早列为全国重点建设的 15 所高校之一，朴实严谨、精微钻研的学风，也逐步融入吴亚军的骨血，成为她日后职业生涯的风格。

毕业后，吴亚军被分配到一家国营仪表厂，四年的时间让她成长为中坚力量，甚至厂里给她开出 100 多元的高薪。1988 年的中国风起云涌，深圳率先启动「房改」，海南岛也被划为经济特区，吴亚军放弃稳定的高薪工作，下定决心离职。

凭着不错的文笔、极佳的口才和大气的见识，她进入《中国市容报》成为了一名记者，也半只脚踏入了地产圈，一干就是 6 年。这 6 年间，吴亚军跟蔡奎结了婚、买了房，却拥有了一段痛苦的买房经历，她没想到日后自己会成为为千家万户盖房子的人。

婚后吴亚军和蔡奎各忙各的的生意，蔡奎与与别人合伙开了一家贸易公司和快餐厂，吴亚军则成立了重庆佳辰经济发展有限公司，做建材、出版等生意，主要做美国进口建材买卖。直到 1995 年，蔡奎发现吴亚军的贸易建材生意着实不错，才将公司合并，主攻房地产。

两家公司合并的时候还有个小插曲，吴亚军要求蔡的妹妹离开公司，让她去大学读书，毕业后也不能回公司，目的是未雨绸缪避免企业家族化。因此，夫妻二人还产生了一些小摩擦。

1994 年，建设部和国家科委想在全国搞一批「小康住宅科技示范区」项目，吴亚军和蔡奎夫妻二人便积极投入，联合建设部、科工委成立了「中建科公司」，并开发了第一个项目「龙湖花园南苑」。

来源 | 龙湖花园南苑

这个地块位置偏僻，周边道路都不完善，更遑论生活配套。吴亚军另辟蹊径，将项目打造为封闭式花园小区，错落有致的庭院和空中花园，瞬间拔高了重庆市民的审美阈值，成为了中高端人群的身份和地位象征。建造期间，吴亚军为了节省时间买了好几箱方便面住在办公室，所以一开始公司都没有招聘男员工。

1997 年，重庆成为直辖市后，迈入城市发展的快车道，龙湖也打造了「北城天街」、「香樟林」等一个接一个的精品标杆项目。

让龙湖迈入下一个阶段的，则是与世界 500 强香港置地的合作，开发「大竹林」时尚生活社区。当时，吴亚军称：龙湖的理想是做百年老店，通过与置地的合作，可以学到一个屹立 100 多年的国际化房企精微的东西。

与香港置地的合作，不仅带来了规范管理的技术，随之而来还有曝光在国际舞台下的实力，引来资本力量助推。

2008 年，龙湖同时运作了蓝湖郡西岸、水晶郦城、紫都城、观山水四个大型楼盘，成为了重庆乃至西南第一家销售金额超 20 亿元的地产公司，更是成为重庆地产界的标杆企业之一。

为了迅速扩张和发展，吴亚军在那几年在公司是非常江湖和高调的。「外来者」龙湖开始在二三线城市攻城略地，甚至不惜与其他房企「大打出手」；除了争地之后，抢人也是一大特色，被她招来的高管称为「兄弟」或「哥们」。期间，几名大将陆续加入，包括 HR 界的领军人物房晟陶、后来龙湖 CEO 邵明晓等等。二人为后续龙湖的全国化扩张立下了汗马功劳。

图 |前夫蔡奎和吴亚军

烈火烹油后，迎来锦上添花。2009 年，龙湖上市了，吴亚军也以 80 亿元的财富成为重庆首富。给龙湖招股的巨头有新鸿基郭氏家族、淡马锡控股、汇丰银行、中国人寿等等。

02

超豪气 200 亿分手费，离婚后独步闯天下

随着事业的蓬勃发展，财富大增，吴亚军的婚姻却出现了危机。

2012 年 11 月下旬，48 岁的吴亚军被香港媒体曝出跟丈夫离婚，分给蔡奎超 200 亿港元资产。离婚前，两人早有协议，蔡奎手中的股票由吴亚军代持，她由此成为龙湖真正意义上的大股东和控制人。

根据协议，龙湖地产的经营权归属吴亚军，蔡奎不再在公司任职，但享有股票套现权利，每年都能拿到大额分红。据一些媒体报道，她的前夫蔡奎用这笔巨额分手费，于香港成立了佳辰资本，2016 年以 4.4 亿欧元竞购德国科隆市政厅和朗盛竞技场，不久又以 8000 万英镑买下伦敦希尔顿逸林酒店，还在香港花了 13 亿买豪宅并娶了空姐。

自律、严苛、努力到极致的吴亚军并没有因离婚而停滞，2012 年离婚后，房地产市场以规模论英雄，一些房企开始采用合作开发、收购等方式加速扩张，但吴亚军没有选择盲从，而是在最疯狂的时期选择稳定规模。

2012 年，绿城房产遭遇资金链断裂，宋卫平希望吴亚军接盘。但吴亚军却回了句「我的胃口没有这么大，恐怕吃不下。」在这个波浪起伏的地产洪流外，吴亚军靠自己主动的力量修正行进的方向、速度和力度，龙湖每年将销售回款 10% 的资金做一些长线布局，比如商业地产，养一只生金蛋的母鸡。

而在住宅地产方面，吴亚军则带领龙湖实现了「三级跳」：2017 年完成千亿目标，2018 年迈入 2000 亿阵营，跻身中国十强房企。从百亿到千亿的升级，万科和保利用了 5 年，绿地跑了 8 年，「小心驾驶」的龙湖不紧不慢花了 10 年。

虽然慢，但是稳。这也是她向香港、日本等大公司取经时，老板们送给她的告诫：只要持续活着，公司就会做大。

2018 年开始，龙湖集团开始在地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四大主航道协同发展。

图| 业绩会上的吴亚军

提前布局的龙湖，在最近也收到了成效。2022 年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达 110.4 亿元，同比增长 26%，3 年复合增长率达 36%。

其中，「天街」品牌商场进入全国 30 余座城市，累计开业运营商场达 65 座，整体出租率 95.6%；「冠寓」租金收入同比增长 11% 至 11.8 亿元，累计开业房间数已超 11 万间，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源；龙湖也正考虑分拆其旗下物业板块龙湖智慧服务赴港上市……

在这个地产下行的周期中，相比于其他高歌猛进的企业，提前调整航向的龙湖感受到的市场震荡非常轻微。而这，是吴亚军出于长期主义的考量。

03

唯一的嗜好是干活，龙湖如何干到前十？

在龙湖上市后，身价百亿的吴亚军说：「我一不抽烟，二不喝酒。我唯一的嗜好，就是干活」。如今，在地产开发的基础上，龙湖又衍生出了商业运营、租赁住房、智慧服务等业务。翻开它的财报，可以发现其是行业内最为稳健增长的企业之一。那么，龙湖是如何在吴亚军的带领下干到行业前十？

①战略先行，坚持长期原则

龙湖是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略。

2004 年，龙湖制定了「区域聚焦、多业态」战略，以发展中高档住宅为主；2011 年，吴亚军把 CEO 让给邵明晓，提出了「扩纵深、近城区、控规模、持商业」的战略，开始把资金沉淀在商业地产，那段时间被她形容是「饿着肚子赶路」；2014 年，房企纷纷冲刺千亿的时刻，吴亚军坚持沉淀商业且不愿高负债，并在公司内部论坛上发表长文，取名《坚定战略，假以时日》；2018 年，龙湖提出「空间即服务」战略，第二任 CEO 陈序平接过了交接棒后，今年年中会上，吴亚军直言新团队带给她非常多惊喜。

龙湖在各个时期制定的发展战略对业务经营和内部管理起着决定性作用，高层决策者对战略转型理解准确且形成统一认识，确保了执行上的上下级行为一致、员工配合默契、工作无缝衔接。

②产品进化，注重突出细节

龙湖产品线版图非常丰富，别墅产品有蓝系、滟澜系、原著系、山海湖系、香醍系等；商业产品以天街、家悦荟和星悦荟为主，以及长租产品冠寓等等。错综复杂的产品系架构的背后，是龙湖经年累月对产品筛选和积累的漫长进化。

吴亚军将女性细腻的情感与审美和谐融入在龙湖产品与景观设计的细节里，有丰富的别墅和高层住宅建筑的设计管理和营建经验，园林景观效果非凡，细节方面尤其突出，打造出龙湖独特的市场地位。

不过，交房后的建筑质量和实际的物业服务水平，会和展示阶段形成一个难免的落差，这也导致了龙湖近些年维权事件的产生。

所以 2019 年，一向注重品牌质量的龙湖让维权业主从长沙飞到香港，在活动上哽咽问到：「我想问一下吴女士，您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名？」

③管理体系，走在行业前列

龙湖是最早开始做跨行业高管引入的，尤其是从宝洁（职业经理人黄埔军校），并且最为成功的实现了矩阵式管理架构，为龙湖奠定了大企业范儿的气质。

相比万科，龙湖组织架构更简单垂直，没有区域这一层级，最顶层为总经理，下辖投资发展、战略发展部、品牌部、人力资源部、商业地产部、财务部等七大部门，这七大部门又下设子部门，形成一个锥形的组织结构。集团-地区公司两层管理，对地区公司的放权要更大。

④简单直接，沉淀企业文化

龙湖最值得称道的是简单直接的企业文化，内部不设副职，吴亚军没有秘书，甚至连演讲稿也是亲自写，她经常参加企业家们的聚会，并与各个行业的翘楚们进行交流，但是没有定论的东西她从不向外界表露、亦从不接受媒体的采访。

讨论工作对事不对人，提倡不给领导拎包、吃饭聚餐级别高者买单，公司里所有带窗户的位置都留给开敞工位，年收入上千万的执行董事们办公室不足十平米而且没有窗户，这些在其他公司简直难以想象。

尤其是龙湖有自己的员工论坛，开放包容，什么帖子都能发，从不删贴，让新进龙湖的员工十分惊讶和感慨。

不过，关于「公司不是家」的争论也引起了轩然大波，感兴趣的朋友可以去了解一下。

⑤避免纷争，建立家庭信托

吴亚军作为商界典型的女强人，很有知人之明，并没有让自己的丈夫参与到龙湖整体的运作中，且自龙湖上市起，两人的股权也一直分属两个离岸信托分别持有，故离婚一事不涉及股权变动，对公司的运营也没有影响。

就在前不久，龙湖遭受恶意做空，吴亚军拉来了前夫蔡奎一起抗敌。砸 55.57 亿港元，共同选择将 2021 年的全部现金分红用于购买龙湖的股票。为了财富和利益，吴亚军和蔡奎，情破财不破。

不过，孩子的事情多少还是影响了吴亚军。

2017 年底至 2018 年 5 月，吴亚军孤身带着双胞胎儿子大米去美国治病，近 8 个月未公开露面。带孩子看完病，吴亚军自己又病倒了，医生诊断她颈椎有两处压迫了神经和脊髓，需要立即动手术切除三节椎间盘，做四节椎骨融合术，否则有瘫痪的风险，她开始了漫长的疗养。

此时此刻，龙湖内部经历着前所未有的剧烈动荡，共有 8 名高管选择离职。在业界议论纷纷之时，吴亚军回来了，在她十几平米、设施普通的办公室里一如既往地主持工作。

结语

坚韧、勇敢、果断，吴亚军成就了一个庞大的商业帝国，在属于男人的地盘上拼出了自己的一片天地。眼下，房地产行业的震荡远没有结束，一切仍充满未知。而在安全区域的吴亚军，依旧保持警惕。

关于龙湖集团的内容，大家有什么评价？或者有哪些更好的案例公司？欢迎留言告诉我们。