品质家园

10月25日，北京市规划和自然资源委员会（简称“北京市规自委”）网站发布2022年度第四批次商品住宅用地出让公告。此轮供地共推出6宗地块，用地规模约15公顷，地上建筑规模约32万平方米，总起始价约122.9亿元，将于11月下旬集中成交。

北京第三批集中供地收官仅一个多月，第四批集中供地就已拉开帷幕。从供地规模来看，远远少于前三轮供地。值得关注的是，这6宗地全部设置竞现房销售面积环节，而且均位于轨道交通沿线。具体到热门地块，位于朝阳的平房乡地块、崔各庄奶西地块，受到市场关注。

 

10月25日，北京市规自委网站发布第四批次商品住宅用地出让公告，共计推出6宗地块。

6宗地均设置竞现房销售面积环节

据北京市规自委网站消息显示，北京第四批次商品住宅出让地块包括朝阳区3宗，通州区、石景山区、门头沟区各1宗。

值得关注的是，此前备受关注的两宗朝阳区平房乡地块也在此次供地之中。其中，北京市朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-45地块，土地面积18681.224平方米，起始价21.2亿元。而北京市朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-44地块，土地面积19603.851平方米，起始价22.2亿元。

作为北京集中供地以来唯一连续五批次均有供应的区域，朝阳区在北京第三轮土拍中暂缓供应，但在第四批供地中，朝阳地块再次出现。从目前来看，上述朝阳平房乡2宗地块相邻，无配建或公建，为纯住宅用地，容积率均为2.5。由于区位属性较为优质，这2宗地块的商品房销售指导价均为8.5万元/平方米。对于此次推出的朝阳区平房乡2宗住宅用地，中原地产预计，其将打造成高层或小高层产品。

此外，朝阳区此次还推出了崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块，土地面积31920.74平方米，起始价28.1亿元，商品房销售指导价同样为8.5万元/平方米。而此前朝阳区崔各庄奶西村已出让了两宗地块，商品房项目分别是望京樾和中建宸园。随着新地块的入市，该区域也将形成集聚效应。

另外3宗地块分别是通州区永顺镇邓家窑及永顺村南部地块土地一级开发项目FZX-0501-6007地块，土地面积24837.2平方米，起始价16.6亿元；石景山区老古城综合改造土地一级开发项目1608-626地块，土地面积30556.978平方米，起始价26.9亿元；门头沟区永定镇南区棚户区改造和环境整治项目MC00-0015-6050地块，土地面积23004.15平方米，起始价7.9亿元。

值得关注的是，这6宗地全部设置竞现房销售面积环节，不断普及现房销售。在指导价方面，第四批次供地还首次对期房销售和现房销售进行了区别，比如石景山区古城地块的预售指导价为7.58万元/平方米、现房销售指导价为7.88万元/平方米。

此外，第四批集中供地加大向轨道交通站点集聚力度，所供地块全部位于轨道交通沿线。而且为了兼顾刚性和改善性住房需求，大部分项目不再设置“90/70”户型限制要求。

北京第四批集中供应地块情况一览

图/北京市规自委网站截图

10宗预申请地块最终推出6宗

截至目前，北京市今年已经完成三个批次的土地集中出让，共成交了49宗地块，总成交额约1480亿元。其中，第一轮集中供地共成交17宗住宅用地；第二轮集中供地共出让14宗宅地；第三轮集中供地共出让18宗商品住宅用地。相比之下，第四轮集中供地挂牌的地块较少。

据悉，上述挂牌的6宗地块均在此前北京市预申请地块中。自9月30日开始，北京市规自委陆续挂出10宗预申请住宅地块，总起始价200.2亿元，土地面积共计约28万平方米。不过，其中房山、大兴、经开、延庆4宗预申请用地并没有最终挂牌。

对此，北京资深地产评论人泽龙认为，虽然预申请地块共有10宗，但其中4宗没有企业预申请，而这6宗则有兜底的企业；在目前挂牌的6宗地块中，预计平房乡地块比较热，不会底价成交，而其他地块也不会全部底价成交。

北京市规自委相关负责人表示，北京第四批次仍坚持“稳”字当头，以市场化为原则稳定土地供应节奏。北京土地储备量充足，将继续坚持稳中求进、循序渐进、持续推进，后续将适时对外公告，确保住宅用地有序、稳定供应，推动加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

与去年不同的是，部分城市集中供地批次有所增加，多个城市已推出第四批次集中供地计划。据中指研究院监测数据显示，截至10月24日，已有厦门、济南、青岛、重庆、武汉等多个城市明确将要进行第四批次集中供地。截至目前，已有北京、无锡、南京、苏州等多个城市正式推出第四批次集中供地公告。

不过，在中指研究院土地事业部负责人张凯看来，理论上来说第四批集中地块很难在年内完成开盘并形成有效回款，因此，对于房企的吸引力有一定程度的下降。叠加当前房地产市场尚未有明显回温，预计土地市场的反应一般，或仍将延续低温态势。