品质家园

　　FANGDONG|房东俱乐会

　　撰文：司马柱美编：小樱校对：塔夫

　　6月3日，即将出让的经开区约155亩的9号地，已经吸引20多家一线房企及本土实力开发商争夺。

　　该地块自身条件极为优秀，土地出让限价22614元／平。

　　这是一个将郑州改善盘均价推向全面2.5万／平时代的风向标之地。

　　01

　　经开区9号地将成为催化剂

　　6月3日，郑州首批集中供地将要正式开拍，涉及地块共计50宗，合计面积2330825.39平方米(折合3496.24亩)。

　　本次供地的三大看点：

　　第一看点：

　　第二看点：

　　第三看点：

　　前两个看点房东俱乐会之前文章已经进行过解读，有心者可以看看《21问!北龙湖再供3宅地，备案4.3万/平，会引爆全郑房市?》。

　　今天来看第三大看点：将郑州刚改盘均价推向全面2.5万/平时代的风向标之地——经开区9号地。

　　经开区9号地位置极佳

　　经开区9号地块位于南三环北侧、经开第五大街西侧。

　　地块总占地约155亩，是本次集中出让土地中面积最大的一块净地。

　　9号地现状实拍图

　　地块目前已经围挡，南侧临近南三环高架，且有直接上下桥口;

　　南三环高架

　　东侧为经开第五大街，一路之隔是中铁装备集团。

　　9号地东侧中铁装备集团

　　西侧为经开第四大街，一路之隔是郑州交通技师学院。

　　郑州交通技师学院

　　北侧为经南六路，一路之隔是已交付成熟小区阅山公馆，小区楼下商铺林立，可满足基本生活需求。

　　实拍图

　　该地块500米范围内，经南六路沿线还分布着郑州市第八十五中学、郑州经开区实验小学、经开区第五中学以及经开区世和小学。经开区第一幼儿园也在500米距离之内，可谓学校林立。

　　郑州市第八十五中学

　　郑州经开区实验小学

　　经开区第五中学

　　经开区世和小学

　　该地块位于经开老城区的成熟地带，周边交通、配套相对齐全，距离已开通的地铁5号线站点略远，直线距离在1.5-2公里左右。但是距离在建的12号线一期规划站点梁湖西站相当近，直线距离不到500米。

　　示意图

　　9号地地块指标优秀，改善属性明显

　　1、该地自身指标非常优秀，总面积高达155亩而且极为方正;

　　2、容积率小于3.0.建筑密度小于25%，按照容积率3.0计算，该地块建筑面积为310797.24平米。

　　按照户均120平米计算，该小区一共仅有2500余套房子，在155亩的地块上如此低容低密的社区，宜居性极强，改善属性也极为明显。

　　3、限高80米意味着小区内部高层住宅也不过是25层左右。

　　龙头房企争抢9号地，小房企没戏

　　不同于经开区本次出让的其他几块地，9号地没有“竞买人或其股东(直接或间接)在郑州经开区要累计投资先进制造业不低于100亿元;项目达产后，年均实现工业产值应不低于200亿元。”的限制。

　　所以该地块将会引来大批一线外来房企和本地龙头房企的关注，实力不济的普通房企很难拿下该地。

　　因为该地面积足够大，总价也非常高，起始价24.3亿，熔断价31.67亿。

　　与该地同天出让的北龙湖地块，总价起始价不过15亿，熔断价19.5亿;

　　也就是说，如果该地熔断价31.67亿成交，那么拿下该地的房企完全有实力同时拿下北龙湖两块宅地。

　　还要知道的是，北龙湖地块中至今最高总价是当年金茂以35.1亿拿下的金茂府地块。中海今年3月17日拿下的12号地总价是34.2亿。

　　经开区9号地总价已经接近郑州历年土拍和今年土拍的总价地王。

　　据悉，已经有20多家一线房企及本土实力房企准备争抢该地。

　　9号地未来产品、价格预估

　　该地块将来产品有以下几种可能：

　　1、高低配，洋房与25层左右的高层搭配设计，洋房面积在140-180平米左右，高层面积在100-150平米左右;

　　2、纯高层设计，高层面积在90-160平米左右。

　　该地块未来产品价格预估：

　　该地块限价在22614元／平，产品入市后大概率会贴近限价销售，按照市场行情，产品实际价格将在2.3-2.5万元／平左右。

　　原因如下：

　　1、经开区新房市场价格夯实。

　　经开区目前在售项目中，绿城诚园单价已经在18000-19000元/平左右;

　　保利天汇和华润凯旋门毛坯均价已经接近2.1-2.2万元/平左右;

　　即将开盘的保利天珺项目对外释放高层毛坯单价1.9万/平左右，小高层毛坯单价在2.3万/平左右;

　　经开区之外的核心城区，优势新房价格已经突破2万+，所以经开区9号地未来超越2万顺理成章，大概率在2.3-2.5万／平左右。

　　2、经开区二手房市场支撑力强劲。

　　二手房市场中，距离9号地仅600米的东方今典，本周挂牌均价已经到了39699元/平，富田九鼎世家的挂牌均价在21219元/平，其他诸如专家花园、郑烟鸿城、恒大绿洲二期、格林度假山庄等楼盘，挂牌均价也均在1.9万元/平以上。

　　恒大绿洲一期成交均价19257元/平;恒大绿洲四期成交均价在17090元/平;绿地海珀兰轩均价18148元/平;锦麟公馆成交均价18182元/平……

　　综合来看，经开区9号地单价冲破2.5万／平没有丝毫压力，

　　9号地登场后，郑州主城8区内，但凡你能看得顺眼的、稍有改善属性的楼盘，都将全面冲破2.5万／平的大关。

　　02

　　主城房价新格局

　　起步1万5.2万价格夯实

　　本次集中拍地的出让公告中，其实透露出一个核心的问题：限价全面提高！

　　北龙湖限价从3.2万/平提高到毛坯3.7万/平，精装4.2万/平。

　　金水路东风南路地块商品住房毛坯限价2.5万/平，装修价格限价5000元/平，即精装住宅限价3万元/平。

　　经开区第五大街地块净地，毛坯限价20114元/平，装修限价2500元/平，即精装住宅限价22614元/平。

　　如果说北龙湖具有特殊性，对普通改善和刚需影响不大的话，那么金水东路和经开区这两块地的最新限价，则直接意味着郑州主城区接下来入市的改善盘，单价将全面突破2.5万以上。

　　原因如下：

　　1

　　根据相关数据统计，郑州市内8区3月份的商品住宅均价是15023元/平，但是房价在1.5万-2万之间的刚改盘、改善盘有80多个，而房价在2万到3万之间的楼盘仅有不到20个;房价在3万元以上的楼盘，主要集中在北龙湖。

　　郑州主城区内，有望冲破2.5万元大关的楼盘基数很大。

　　新楼盘限价提升后，80多个楼盘将顺势涨价填补2-3万元/平的市场空白。

　　2

　　郑州主城区内，房价新格局已经产生：

　　四环周边刚需盘1.5万／平起；

　　四环内位置、品质稍好的楼盘1.9万／平左右；

　　主城优质改善楼盘2.5万／平左右；

　　北龙湖北岸小高层4万／平左右，北龙湖洋房普遍在5-6万＋／平。

　　市场已经在不断验证这样的事实：

　　北龙湖：

　　如今北龙湖价格最低的主流项目是北岸的中海云鼎湖居，单价在3.2万/平左右，仅剩少量127平米房源。南岸价格门槛较低的如金茂如意府、美林上苑、正商丰华上境也已经到了4.5万/平左右，且库存均已不多。

　　北龙湖南岸建业25号地，以及北龙湖未出让的17号地，未来均是6万+的产品;

　　北龙湖北岸中海12号地，以及即将出让的10、11号地，未来也将是5万+的产品。

　　北龙湖5万加时代全面来临。

　　主城改善项目：

　　去年万科江山筑率先突破2万单价，金水主城区内融创蘭园、申泰中原印象等楼盘，也基本站稳2万单价。

　　今年金水区瀚宇天悦城再度突破2万元单价，美盛教育港湾三期地块开盘预计价格也要在2.5万/平左右。

　　四环内偏改善项目：

　　管南片区富田城九鼎公馆单价已经冲破1.8万/平，常西湖新区单价已经冲破1.6万/平、高新区永威西棠冲破2万/平、金科城二手房冲破1.8万/平……

　　郑州主城区内，单价超越2万的楼盘会越来越多，2万单价，已经非常夯实。

　　3

　　前十年城市化过程中，郑州商品住宅的品质已经无法跟上居住需求，郑州有大批量的改善需求涌入2-3万/平的改善市场。

　　4

　　郑州房市平稳近5年时间，无论是常西湖新区、管南片区、东三环杨金片区、金水核心区，各大楼盘都在引入名校资源，但受政策压制，这些优质教育资源的价值仅仅促进销售，并未在价格上进行凸显。

　　5

　　去年底，郑州新开通地铁3、4号线，串联主城区的郑州地铁6、7、8号线也在紧锣密鼓施工中，交通利好不断，价值抬升是必然。

　　老城区改造有序进行，街道绿化、扩宽，老旧小区外立面改造提升城市形象。

　　城市配套不断提升，房价理应有所表现。

　　结语

　　北龙湖新地块是高端产品，普通郑州人望尘莫及；

　　金水东路东风南路地块，银泰、华尔道夫加持下，超高层住宅价格将有望冲破4万；

　　作为郑州主城改善盘风向标的经开区9号地，势必会对现有主城改善盘形成冲击。

　　经开区9号地入市之后，郑州目前均价依然处在1.5-2.5万元之间的楼盘，很快都将冲破2.5万元大关。

　　也许到那时，仍然会有一大批人后悔：当初一万七八的时候，咋就没敢上车呢？