品质家园

房地产企业的城市深耕策略更加清晰，土地投资向高能级城市聚焦的趋势愈加明显。（报告期截至2022.08.18）

 

观点指数 报告期内，一二三线城市供应住宅用地668宗，土地供应进入淡季。

一二线城市即将结束本年度第二批次集中供地，而无锡、厦门等城市已率先吹响第三批集中供地号角，无锡更是将第四批集中供地提上了日程，市场表现仍值得关注。

广州、上海、重庆、南京、成都、长沙以及无锡等城市完成第二批次集中供地，土地成交建面13个月以来首次实现同比上涨。

城市更新方面，上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面收官；深圳城市更新和土地整备“十四五”规划实施规模不少于95平方公里，供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米。

前50房企拓储维持年内高位，5家拿地超百亿

观点指数发布的“1-8月房地产企业新增土地储备”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积为6384万平方米，同比减少80.1%。

其中，保利发展、中海地产和招商蛇口新增全口径土地储备分别为550.7万、547.9万以及527.4万平方米，处于领先。

数据来源：观点指数整理

从单月拿地数据来看， 7月前50房企拿地体量保持年内较高水平。受去年同期基数缩小的影响，同比跌幅大幅收窄，新增土地建筑面积为1009万平方米，环比下降6.8%，同比减少69.5%，较上月收窄17.4个百分点。

从权益拿地金额来看，报告期内土地投资力度最大的房企为保利发展，对应拿地支出为565.1亿元。

7月，保利发展在上海第二批集中供地中以81.6亿元权益金额拿下5宗地块，在广州以48.8亿元权益金额拿下3宗地块，是沪、穗两城集中供地表现最突出的企业之一；同时，保利发展在西安、佛山、宁波、泉州等多个二线城市亦有积极拓储。

另外，拿地力度较大的房企还包括越秀地产、华发股份、招商蛇口、华润置地以及陆家嘴，拿地权益金额分别为175.1、139.6、131.2、129.7以及79.4亿元。

值得注意的是，越秀地产与华发股份7月单月权益拿地金额分别占报告期内权益拿地金额的60.5%和74.9%，主要是由于上述企业在广州、上海第二批集中供地中收获较多。

据观点指数统计，越秀地产今年前七月仅在广州、上海、成都有新增土储，对应分别新增土地5宗、2宗和2宗；而华发股份今年前七月共新增7宗土地，其中6宗位于上海，1宗位于成都。

从上述企业的表现来看，房地产企业的城市深耕策略愈发清晰，土地投资向高能级城市聚焦的趋势愈加明显。

二线城市宅地供应回落，无锡首个公布三批供地名单

观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量3406宗，环比减少900宗，同比减少434宗；供应土地规划建筑面积18931万平方米，环比下降33%，同比下降22.1%；供应土地起始楼面价1451元/平方米，环比下降29.2%，同比下降40.4%。

 

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地668宗，环比减少488宗，同比减少564宗；供应土地规划建筑面积4738万平方米，环比下降46.2%，同比下降53.1%；供应土地起始楼面价4160元/平方米，环比下降21.8%，同比下降12.9%。

数据来源：Wind、观点指数整理

分城市能级来看，一线城市仅深圳公布第二批集中供地的地块信息，共挂牌16宗地块，总土地面积33.3万平方米，总建筑面积179.9万平方米，总起价349.8亿元，于8月4日进行出让。

与首批供应地块相比，深圳二批次供地量价均有大幅增长，供应建筑面积增加72.8万平方米，总起价上升181.7亿元。

交易规则方面，与上一批次基本相同，全部地块采用“三限双竞+摇号”的规则，溢价率、参拍资格审查等方面规则亦保持不变。

本批次地块有13宗设置了初始配建政策性住房面积，另外，部分地区普通商品住房销售限价有上调的迹象。

二线城市供应住宅用地115宗，供应土地建筑面积为908万平方米，环比下降72.7%，同比下降78.5%；供应起始楼面价为3629元/平方米，环比下降42.5%，同比下降43.6%。

无锡、东莞、温州以及合肥是报告期内的主要供地城市，其中无锡第三批集中供地推出11宗地块，包含10宗商品住宅用地和1宗定销房用地，总起价120亿元，总土地面积53.9万平方米，总建筑面积97万平方米。

值得注意的是，无锡第三批次集中供地预公告为17宗地块，总土地面积近84万平方米，而正式挂牌地块较预公告相比，减少6宗。

报告期内，三线城市供应住宅用地537宗，供应土地建筑面积为3757万平方米，环比下降26.2%，同比减少33.2%；供应起始楼面价为2829元/平方米，环比下降4.1%，同比下降43.6%，主要供地城市包括咸阳、周口以及泰安等。

整体来看，7月土地供应进入淡季，一二线城市即将结束本年度第二批次集中供地；但无锡、厦门等城市已率先吹响第三批集中供地的号角，无锡更是将第四批集中供地提上了日程，市场表现仍值得关注。

土地成交止跌回正，二线城市集中供地价格提升

成交方面，7月一二三线城市土地成交建面结束12个月同比下降，实现了轻微上升，住宅用地成交体量同比跌幅收窄，主要原因是去年7月处于居住土地市场价格体系的调整期，期内土地供应较少。

数据来源：Wind、观点指数整理

具体而言，一二三线城市成交土地数量2884宗，环比减少307宗，同比减少101宗；成交土地规划建筑面积19514万平方米，环比下降4.7%，同比上升1.5%；成交总价4263亿元，环比下降4.9%，同比上升39.3%；成交楼面均价2185元/平方米，环比下降0.2%，同比上升37.3%。

住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地641宗，成交土地规划建筑面积4986万平方米，环比下降24.2%，同比下降24.4%；成交总价3386亿元，环比下降9.7%，同比上升41%；成交楼面均价6791元/平方米，环比增长19.2%，同比增长86.5%。平均溢价率为3.27%。

分城市能级来看，出让地块的一线城市分别是广州和上海。广州第二批集中供地于7月18日出让，成功出让11宗地块，总成交额209.6亿元，平均溢价率6.6%，流拍率21.4%。

上海第二批集中供地于7月28日结束，32宗地块全部成交（不包含城中村改造地块），总成交额715.3亿元，平均溢价率4.9%。

从出让情况来看，央国企是宅地竞拍的主力。广州出让的11宗地块成交主体均为央企国企及地方政府平台，其中品牌房企有越秀地产和保利发展；上海出让的土地按拿地金额有93%为央国企及地方政府平台竞得。

二线城市住宅用地成交量减价升，期内主力成交城市包括重庆、南京、成都、长沙以及无锡等。与今年首批集中供地相比，重庆、南京、成都、无锡成交总价均有增加，同时成都、长沙、无锡溢价率有所上升，其中无锡第二批集中供地溢价率环比上升5.4个百分点。

三线城市住宅用地成交缩量，成交土地建面同比降幅超50%，报告期内主要土地成交城市包括南通、惠州、绍兴、菏泽等。

以住宅用地成交总价来看，报告期内，南京、上海、成都、广州以及无锡5个城市居前，成交总价分别是727亿元、715亿元（上海数据不包含城中村改造地块）、402亿元、210亿元以及201亿元。

从涉宅用地成交总价数据来看，期内大额成交地块位于广州、佛山、上海与南京，其中上海占半数，广州、南京各有2宗，1宗属于佛山，竞得人均为央企或国企，包含联合拿地在内越秀拿下其中4宗地块，保利发展拿下3宗。

成交价格最高的是广州天河区燕塘地块三，由越秀地产摇号竞得，成交总价约为81.19亿元，溢价率15%，扣除配建面积后楼面价约5.08万元/平方米，该价格成为广州历史楼面价第五位。

申城成片二级旧里以下房屋改造收官，东莞旧改拟加快

城市更新方面，据观点指数不完全统计，截至8月15日，11家企业在该业务上有新动态，海南景波文远、江苏兴隆兴业竞得城市更新改造地块；脉恒地产、万科联合体、北京住总确认为新城市更新项目的实施主体；合生联合科学城集团接手夏园旧改项目，鸿荣源、永业集团、珠光集团城市更新项目取得新进展，越秀地产城更集团与白云国资签订合作框架协议。

值得注意的是，永业集团进行改造的上海黄浦区建国东路68街坊和67街坊东块属于中心城区成片二级旧里以下房屋改造的范畴，日前该项目房屋征收签约率突破90%。

作为成片二级旧里以下房屋改造的最后一个改造征收项目，这一进度标志着上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面收官。

政策方面，主要是大湾区部分城市公布在城市更新方面的政策及规划。

如深圳发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（以下简称规划），广州公布《广州市2022年城市更新项目年度计划》，东莞公告《关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见（公开征求意见稿）》。

其中，深圳规划中包含拆除建筑面积比例不应大于20%、片区拆建比不应大于2等内容，并表示规划期内全市城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里，供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米，筹集公共住房和配套宿舍面积不少于700万平方米。

另外，报告期内深圳各区城市更新计划公示、城市更新项目规划公示等动态增加，市场活跃度较高。