品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

和陈劲松约定采访当天，受疫情阻滞，我们通过互联网的方式，聊起了过去这段时光。

“在过去一年，房地产行业处于急速向下的‘风险出清’阶段，这是过去很多年都没有出现过的。”4月3日，陈劲松在联合署名的致股东函中这样形容市场，皆因自“恒大事件”爆发以来，大多数开发商均面临着现金流及偿债的严峻挑战。

市场大环境降档的趋势仍在持续，陈劲松所感知到的风险是，房地产销售规模或将随大环境的降档而继续下滑。他坦承，要解决市场存在的问题非常不容易，作为其中一份子，虽然世联行难以独善其身，但也在通过自己的不断努力，在这个降档的市场中，为行业现状的改善，贡献着专业的力量。

今年以来，陈劲松不止一次呼吁，大家都要正确理解和接受这样一个降档的市场，不确定性仍将是市场最大的特征，他将其称为“新常态”。

尽管雾霾重重，世联行亦看到了“新常态”下的一缕阳光：一个需要客户定位、需要节省营销成本、挖掘存量资产价值的市场，专业价值才真正派得上用场。

而所谓的机遇，实则是规律所带来的。

降档

与陈劲松见面时，房地产行业已跨过了2022年的上半年，于是我们很自然地聊起了销售规模的话题。

自去年7月以来，商品房销售已呈快速回落的走势。根据观点指数发布的研究报告显示，今年1-6月，前100房企累计权益总销售金额2.42万亿元，同比下降52.7%。6月份，前100房企实现权益总销售金额5611亿元，同比下降46.8%。

2021年曾被陈劲松认为是房地产真正的转折年，但今年的情况似乎更为糟糕。

“今年上半年百强房企销售比去年下滑了50%，回款又慢一点。”陈劲松接着转向房企的债务：“六七月份美元债到期的又不少。目前来看，房企的偿债压力仍然很大。”

谈及此，他无奈地笑笑：“行业内肯定会有很多人很悲观。”下半年销售可能会有好转，但2022年新房销售额也许会在去年基础上继续“降档”。

无独有偶，社科院国家未来实验室等单位联合发布报告，预计今年新房销售额达到15.3-16.7万亿元，较去年18.19万亿元水平下跌8.19%-15.89%。

“怎么理解销售降档？从17、18万亿降档到15万亿，这个趋势还会不会继续？”这位学者型企业家眼中，未来销售规模可能会继续降档，这就是大环境，大环境可能就是面临着降档。

即便剔除疫情反复所造成的影响，陈劲松依然认为房地产“降档”是趋势性的，判断依据与他过往频繁引用的“三十年为一世而道更”几乎一致。

这些客观因素包括，经过三十余年高速增长后，2020年央行发布的调查显示，我国城镇住房拥有率达到96%；而据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积36.52平方米。

在陈劲松看来，数据层面我国基本已达到了中等发达国家的人均水平，房屋自有化率甚至高于部分发达国家。户均居住面积角度观察，内地至少也超过香港一倍。这同样意味着，未来的增长空间已经较为有限。

人口一直是观察宏观经济、城市发展乃至房地产行业的长期指标。有迹象显示，自2019年我国城镇化率首次突破60%以来，该指标已出现趋势性增长放缓。2019-2021年，我国常住人口城镇化率分别为60.60%、63.89%、64.72%。

陈劲松预计，今年农村进城人口可能会继续下降，城镇化率增速或从0.8个点降至0.6个点。“这是趋势性的。”

当城市的发展动力，诸如人口、外贸、投资等出现降档趋势时，房地产若干根本问题便摆在了整个行业面前。

陈劲松向我们列举的问题包括，城镇化率是否已处于高位，新增人口就业需求能否满足？外贸进出口降档，老百姓家庭负债率较高，是否还有信心加杠杆买房？以及房企在市场增长时猛地借钱，当市场下行，它们如何面对资产负债表恶化？

因此他提出，我国已经有60%多的城镇化率，在这样的高位，如果经济发展动力缺失，当然商品房销售要从17、18万亿降一大档。

“去年是开始降档，现在是下台阶，明后年降到多少合适？这是全行业可以探讨的。”

稳经济

对于房企的资产负债表恶化，陈劲松认为，要解决这个问题非常不容易。

自去年以来，房企普遍面临融资环境收紧、商品房销售持续转弱的情况，去年下半年起境内外信用债出现大规模违约。

“这就是我们必须要面对的（现实），一边是2022年上半年百强房企销售降了50%，另一边负债还要偿还。”

而在房地产的产业链条中，房企流动性恶化，亦会引发大量的上下游产业“三角债”问题。三角债是企业之间欠付贷款的俗称，本质上是一种连锁债务关系。

世联行同样受到波及，陈劲松对此并不避讳：“行业各个方面都受影响，包括代理公司，大家是一样的。”他随即指出，现阶段房企还面临保交楼的问题，这项工作肯定要优先处理，因此三角债的处理时间便会延长。

“资产负债表恶化问题并不是开发商能自己解决的，而是要政策、金融综合解决，恢复市场信心。”

微信朋友圈是陈劲松对外输出观点的主要场合之一，他曾在朋友圈呼吁，学习美国经验，成立房地产国家基金；成立预售商品房入伙交楼保险巩固购房者信心等。更早之前，他甚至还建议过将“限售”以外的限制政策松绑，破除“三道红线”以保证债务重组，以及加速发行REITs。

从过去一个多月以来，随着稳经济大盘相关政策陆续实施，房地产行业在销售端、融资端出现回暖迹象，改变总是需要循序渐进的。

万科董事局主席郁亮在6月底也表示，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。其中，主要一二线城市5月的成交已出现好转，进入6月环比明显上升。

在郁亮讲话前的十多天，陈劲松点评称，市场要形成筑底，关键看成交量。对于行业出现的“底”他们几乎达成了某种共识，陈劲松说，一些民企已开始在长三角、珠三角等地区拿地，这是土地市场触底的表现，也是整体房地产面向未来触底的表现。

“缓慢恢复怎么理解？”郁亮认为，尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，更重要的是行业不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

陈劲松认为这与自己的立场不谋而合，房地产行业已进入了趋势性增量下台阶的前半段，大方向仍是降档。

实际上，房企的资产负债表或地方的土地财政，很大程度上要看商品房的成交量，因为销售是经营所需现金流的主要来源。在陈劲松的“降档”预测中，房屋市场成交量如果长期维持低位，行业恢复就将是一个缓慢的过程。

当我们的话题又一次拐回到“降档”时，陈劲松换了种轻松语调说，中国在解决房地产问题上有无比的制度优越性。

1997-1998年亚洲金融危机冲击，中国也曾面临严重的存量资产质量问题，最终通过设立信达资产、华融资产、长城资产及东方资产四家AMC，逐渐接收了四大行1.5万亿元不良贷款。

“如果当时不由国家拿AMC来收不良资产，相关三角债没法清理，企业资产负债表也没法改善。”这种处置思路如今依然可以借鉴，他呼吁金融政策端“出大招”解决房地产的不良资产问题。

价值

房地产作为最重要的内需市场，本身也是构成整体经济的关键因素。

陈劲松继续坚持自己的观点：稳经济首先是稳信心，稳信心即稳信用，短期内重点是保现金流，这需要将对房地产的一大批限制政策撤销。

中期重点要解决信用问题，通过政府设立不良资产相关资金，以国家信用保障交楼。他建议，由国家信用出面稳住局面，而非任由小麦、水果换房等现象产生，后者容易导致市场秩序的扭曲和混乱，给银行进一步带来风险。

从长期看，企业存在仍将是以盈利为目的，从而进行生产经营，只是发展逻辑已发生本质性变化。对于房企尤其是民营房企而言，陈劲松认为未来应摒弃债务驱动思维，不再追求规模快速增长。

他呼吁全行业关注“价值”，价值即企业存在的理由，这种理由可以是运营效率、服务能力。“偏轻资产才有价值，我估计未来将是以国企为重资产，民企为轻资产的方向。”

对于土地招拍挂市场的偏执同样需要放下，陈劲松上世纪90年代便前往香港，在中海担任项目经理，对那段时期的香港地产史有着切身经历。中海早期全资拿的项目基本很小，他负责的首个项目是湾仔海华苑第五座，占地不足500平方米，楼高仅12层，这样的“豆腐块”构筑了中海的一部分成功。

但如今香港地产早已转向存量时代，主流房企采取“开发 持有”模式进行精细化开发，其中持有型物业租金收入占20%-40%，部分达到90%。

内地的主要城市也逐渐步入存量时代，从规律的角度，陈劲松曾认为，存量资产盘活应该是最有前途的方向。而世联行曾预测，房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。

他结合当下REITs推行的趋势，认为房企要抓住的机遇是将存量资产变成REITs，这反过来要求企业要抓运营，运营现金流健康，不愁没有银行贷款。

“我觉得要解决好问题，不只是靠政府，自己也要努力改善资产负债表。”

世联行自身何尝不是在改善资产负债表，这主要体现于它的转型探索中。

2021年起大部分城市销售开始萎缩，北方城市首当其冲，世联行选择业务收缩，将这些地区原来15、16家子公司合并重组为5家。陈劲松对此丝毫没有犹豫：“如果还不行就继续再合并。”

其次是注重现金流，世联行现阶段不以单个公司盈利作为考核指标，更加重视现金流，如果现金流无法支撑，就坚决撤出当地市场。

年报显示，2021年世联行经营活动产生的现金流量净额10.51亿元，同比增长38.59%，近三年均保持正向流入；期末，公司货币资金18.66亿元，短期借款、一年内到期的非流动负债及长期借款共计8.1亿元，较2020年大横琴集团入股前（近22亿元）有大幅下降。

陈劲松曾说，进入房地产下半场，世联行所做的一切将变得更有价值：营销策划终于管用了，城市资产运营创造价值了，精细化管理效率更高了。从行业生命周期观察，成熟期竞争激烈，企业应对的关键策略是成本控制和市场营销的有效性，而这些也是世联行所构建且擅长的能力。

话虽如此，但处于一个总体经济都在下滑的环境中，他们终究是市场的一份子。“我们不可能一点不受影响，但正在根据环境和自身情况进行改善，往提升价值的方向努力。”

在大交易业务以外，“大资管”业务被视为世联行转型的增长极，该业务同样受疫情及行业波动影响。大资管业务于去年完成团队设计及组织调整，陈劲松认为下一步是能力的提升。

他说，现在大资管业务要把数字化能力提升一点，多向五大行学习，然后迎接一个以存量资产运营为主的时代。