品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

中城新产业于6月26日举行创立7周年庆典，我们选择此后一星期作为约访时间，地点就在深圳南山区华侨城创意文化园，他们在那里新设立了“OCT科技展厅”。

季夏大雨滂沱，一个人身影在雨帘中由模糊到清晰，刘爱明出现在我们面前。

他的头发更花白了，聊起产业仍眉飞色舞，甫一进来就热情地介绍中城新产业的产业运营服务，一讲就是40分钟。

后来刘爱明笑着说，自己所讲的一大通理论，自创业第一天沿用至今。中城新产业没有秘密，任何人都可以学习。但产业服务在于不断深入，他认为不太可能会有人走这条“窄门”之路。

2015年，中城新产业提出聚焦产业运营，建立一套服务制造业转型的产业体系。那一年任正非被问及华为的成功秘密时，回答也是：“唯有努力工作才可能获得机会，努力工作首先要有一个方向，这个方向就是为客户服务。”

专注于一件事，并做到极致，便可达到卓越非凡的成就。我们也一路见证，时间赋予一切事物的千变万化，7年具备转变一个行业从繁荣到凋零的力量，却也足以承载让一个初创公司崛起的秘密。

如今中城新产业依然在沿着产业进行纵深式探索，孵化出科理中城、天集社、危废通等等新物种；与华润置地合作的平台华城新产业、润城新产业陆续成立，轻、中、重资产为主的基础商业模式构建完成，公司目前处于一个比较有利的位置。

产业服务压力既大，挣得也是慢钱、小钱，刘爱明形容为“分分钱”。

去年上半年，他的创业曾被开发商朋友调侃是“弃明投暗”。但此后随着房地产行业爆发流动性危机，中城新产业的中资产板块实现盈利，质疑声开始减少。

“你要习惯于挣小钱、慢钱，但它可能是长钱。”他总结，经营企业就像跑步一样，只有控制节奏、慢慢地跑，才能跑得远、跑得久。

真正慢下来才是本事，而这种理性要求敬畏并坚守。

慢逻辑

作为一位跑步爱好者，刘爱明在不同场合都曾提及，企业乃至人的发展都是一场马拉松。

刘爱明非常乐意与人分享跑步及从跑步中获得的感悟，在他看来，很多开发商没有走“正道”，只顾规模、未重视住宅性能，以致于最终经营出现问题。

过去十年间，商品房销售金额从5.91万亿元增长至18.19亿元，年复合增长率接近12%。这种发展的代价是开发商杠杆率迅速提高，过快发展导致了如今的“硬着陆”——上半年百强房企销售降幅达到了50%，加上债务到期，已普遍面临流动性危机。

企业的长短期发展就像马拉松和短跑，刘爱明认为，两个项目之间的跑法完全不同。

“你不能在马拉松比赛中以狂奔的姿态跑到最后。”

在他们组建的“爱马士”讨论群里，这样的想法几乎已经达成了一致，一些创业的朋友将跑步文化植入到公司文化之中，经营得非常不错。刘爱明据此得出结论：最好的文化建设方法就是跑步。

他所提倡的跑步方法是“乐跑”，骨子里反对功利性质的引导方式。

他就将跑步分为四个阶段，第一个阶段即被别人劝跑，这只会让自己感到痛苦。因为在所接受的教育中，跑步是一项被老师掐着秒表算成绩的运动，不达标就会受到惩罚。

“我经常举例，中国人为什么不爱跑步？就是因为我们被要求跑太快。”刘爱明解释，100米有人尽全力跑20多秒已经很痛苦，还被判定为成绩不好，于是越跑就越没信心。推而广之，大家不爱读书，也多是是因为考试的禁锢。

刘爱明的跑步诀窍是，永远用保证能正常说话的节奏跑下去。太太是接受这套理论的人士之一，她被建议“随意地跑”，不要和别人比速度，也不需注意配速，跑起来就可以了。

“她觉得跑步很舒服，跑了好多年了，根本就不觉得痛苦。”这源于跑步刺激人体分泌内啡肽，后者能使人产生运动时的愉悦感。他认识的跑者大抵是越跑越舒服，越跑距离越远，最后跑步已经成为生活的一部分。

所以跑步就得慢慢地跑，只有在低速时训练好心率、耐力、核心力量等环节，才能跑得长，跑得久。

“阻碍我们去跑步的根本原因就是快，世界上非常多的事真谛都在慢，不在快。”

企业也一样，百年老店都不是靠快速发展出来的。年轻时考驾照，一位经验丰富的司机告诫刘爱明，开车快并不是本事，在该慢的时候能慢下来才是本事。对此他深以为然，人慢下来才能完全面对自己，企业摒弃增速才能真正关注客户。

他向我们重申，所有的事故都是“快”造成的，该慢的时候没慢下来，就出了事故。

现在开发商面对流动性危机，除了跟着国家政策走，开发商肯定要降速、降杆杆，回归本源服务好客户。用他的运动哲学来解释目标与结果，就像登珠峰的目的是回来，如果不能回来就毫无意义。

跑者到达一定阶段后会觉得无所不能，这时需要学会控制自己。而能够很好控制自己并掌握其中的规律后，跑步的距离就会不断增加，这时候才会进入挑战自己的最终阶段。

“客户的需求要真正关注到，这是未来（开发商）发展的方向。”即使商品房回到10万亿规模，他仍觉得开发商只要初心够正，对房地产有清晰的认知，未来的市场空间依然足够大。

坚守

有时候刘爱明也会想象，如果2011年离开万科后，直接选择创业会是什么样的光景？

“我估计多半不会搞产业，那时候产业园是非常小的生意，还是可以做房地产开发。”他开始代入房地产的经营逻辑：先筹集到一部分资金，再高杠杆借入一部分资金，那时杠杆都容易使用，说不定规模就做起来了，大概能达到几百亿级别。

但他很快回到现实，笑着告诉我们：“放到今天，可能这企业也没了。”

所以刘爱明将自己的创业归结为运气使然。

在协信工作期间曾接触过产业地产，协信与启迪控股合作也是他在任时开展的谈判，这些经历令他最终走上了产业的道路。

中城新产业目前位于深圳的园区仍保持了96%-97%出租率，其中坪山区中城生命科学园接近满租，这反映了服务体系的受认可度。但刘爱明仍不免会有危机感，他向团队其他人表达顾虑，如果当下的经济压力出现在两年前，公司同样面临倒闭风险。

两年前，中城新产业的轻、中、重资产三大板块尚未明晰，中资产板块还在亏损，另外两个板块才探索不久，经营根基并不牢固。

“人生确实是综合因素的结果，有一些基本的东西要守得住。”他略加思索：“这可能会让你少犯错误。”

中城新产业对外宣讲的内容仍保留着创立之初的样子，即聚焦产业运营，建立一套服务制造业转型的产业体系。刘爱明觉得产业地产就是围绕客户服务，他只是尊重常识，并坚守了常识。

在他看来，没有客户就像大楼没有地基，树木没有根基，风一吹就得倒。“为什么恒隆、华润的商场做得那么好，换其他人就不一定能经营起来？实际上就是服务。所以对我们来说，核心就是打造一套运营体系，把园区客户服务好。”

轻资产业务早期并不在战略版图里，刘爱明反思，一开始公司想做重资产，提出了“重仓深圳”的概念，重仓即持有，归根到底还是地产思维。很快这种模式就遇到了瓶颈，园区规模小无从打造产业生态，扩大规模又缺乏资金，他清楚地感知到现实的重量。

中城新产业开始与决定和中粮合作，在深圳宝安园区项目做智能制造服务。后来业务规模发展到了100多万平方米，刚开始这类业务被归纳为“轻资产”，随着实践发现投入也不小，现在刘爱明更愿意叫它“中资产”。

再到后来，刘爱明意识到到包租模式的局限性：当二房东要投入资金，回报周期比较长，也不能什么地区都搞包租，一旦租不出去就完蛋。

由此中城新产业衍生出全流程服务模式，比如跟华润置地合作的首个产业地产项目，就是通过全流程服务开展顾问、咨询、招商、运营等工作。

2021年下半年起，华润置地与中城新产业由项目合作升级到股权合作，双方合资设立华城新产业、润城新产业，分别对应产城融合的重资产业务，以及侧重于产业生态运营的全流程服务的轻资产。

中城新产业的产业服务，也正式深化为轻资产、中资产、重资产三大方向。截至目前，中城新产业在全国合计签约产业面积超过300万平方米，其中在运营产业项目超过35个，在运营产业面积180万平方米。

敬畏

直到今年年初，刘爱明才开始感到对发展的信心多于焦虑。

他对团队其他成员说，中城新产业的三大板块业务逐渐成型，去年中资产、轻资产板块开始实现盈利，未来都有上市的相关计划，“处于一个相对有利的位置。”

其中润城新产业未来三年计划布局全国80余座城市，拓展产业园区运营服务面积400万平方米以上；华城新产业去年以来陆续在佛山、惠州、青岛等城市获取产业用地，打造“润慧”系列。

前方的路柳暗花明，业务已经完成从0到1跨越，刘爱明在朋友圈里对创业7周年总结：最轻松的一次。

如今他将更多的精力放在了Comp@ss，这是中城新产业产业运营服务体系的代称，也是核心竞争力所在。它既从不同业务板块的经营实践中诞生，又反过来促进园区业务的发展，从而增强企业的粘性。

在不断实践中，中城新产业围绕企业探索产业服务产品，以智能硬件方向为例，打造了全环节供应链的智能硬件加速器，提供降本增效等服务的科理中城，对产业资源进行高效梳理和整合的天集社，以及提供融资方案的中城金服等。

医疗器械的服务则包括上海理工大学国家级专业技术人员继续教育基地，针对人才服务；同济大学医学院专利研究与转化中心，提供技术服务；上海介入医疗器械工程技术研究中心，定位于技术研究中心；以及危废通平台，解决深圳坪山区生物医药企业危废外运和化学试剂配送问题等。

所幸产业是他的兴趣所在，像个小孩闯进另一个世界，遇见的每个人都能讲出新鲜的知识：“人生有这个状态也很好，还在学习新东西。”

中城新产业内部同样存在“因为信心，所以践行”的说法，刘爱明认为正是因为相信打造产业体系的道路能走，所以才不断聚焦、不断实践，探索出新的服务。

“比如危废通，相当于滴滴打车一样的小程序，并不是什么高科技，但需要了解客户。你天天跟客户相处，才会知道客户想要什么，所以服务就是这么来的。”所谓专业价值，其实源于将客户细分，并围绕它们的痛点提供服务。

凭借细分服务，中城新产业在深圳坪山布局了6个园区、总面积40万平方米，覆盖了当地接近30%的医疗器械企业；今年6月，国产新型疫苗佐剂“黑马”华诺泰入驻成都温江医学城cGMP标准厂房，整租面积3.7万平方米，这也是刘爱明创业以来录得的最大一单租约。

“持有物业的核心是运营，物业租满，就这么简单。商场、产业园都一样，本事全在运营。”刘爱明觉得，运营无论资产轻重，本质上都靠服务，服务越强大，企业的风险就越低。

华城新产业在落地首个项目时，他就希望团队成员避免受到地产思维影响，强调持有的部分才是设计重点。

“龙湖和华润的商场，停车场设在与商场同一层，把最好的资源给了商场，怎么会经营不好？”所以他不断提醒，产品一开始就想把持有部分做好，是设计的根本。

访谈快要结束时，我们聊起了未来产业服务的方向和对接市场的话题。

中城新产业原先提出的四大服务方向，经过赛马后已经证明医疗器械、智能硬件具备竞争力。刘爱明觉得服务只能分门别类，不能什么企业都服务，诸如普洛斯、万纬物流也都有清晰的定位。产业本该如此，懂得放弃是一种美德。

至于上市，他轻松地表示：“我现在心态比较好，就像跑步，干嘛做那么多规划？先跑起来再说，跑得舒服那不是挺好的吗？”

只要竞争力还在就不用担心，坚持跑上五年十年，自然就不会慢。

这不过是他的另一场长跑。