品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

“不好意思刚刚开完会，我调整一下手机角度。”结束新项目的启动会，胡芳园在前往下一个目的地的途中与我们连上了线。

傍晚时分的斜阳倾洒在这位年轻掌门人的面庞，眼神间找不见太多疲惫，更多的是对采访问题的思考。

2007年进入恒太商业，从业务基层、门店店总、集团关键部门岗位蓄力，一步步走上董事长的职位，如今，于职场历练15年的胡芳园已然成长为一名成熟的商业地产企业家。

疫情三年的考验与锻炼，任谁也感叹市场越来越难。“但是我们一直坚持在做难而正确的事情。”在胡芳园眼中，经过洗礼后，但凡活下来的企业都会更有韧性，恒太商业亦是如此。

作为起步于中小城市、发散于新一线城市且最早一批转型轻资产管理的商业运营商，从2021年鄞州之夜的出圈策划，到今年上半年，疫情反复和“稳经济”大背景下武汉X118、河南固始等项目仍能焕新开业……胡芳园与恒太商业在用实际行动向市场佐证，踩对商业发展节点至关重要。

机遇与挑战

专注商业运营30年的恒太商业，经历过“产品和业务模式”的两大转型，逐渐形成了一支恒太稳定专业的团队，一圈彼此信任的品牌资源和一套科学落地的经验打法。也逐渐形成了“定制化商业+集团化运作”的核心优势，时刻为企业的长远发展、应对挑战而修炼自己。

疫情席卷三年，受大环境影响，全国各地商业项目或烂尾停工，或开业延期，或空置率不断上升，经营亏损的现象加剧。

“中小城市商业市场受到的波及也很大，一方面是政府要加速城市更新、城镇化建设，需要商业来支撑老百姓的安居与乐业，一方面是疫情影响，非专业运营的实体商业难以维持。近三年是对商业人最为考验的三年，没有实力、耐力和韧性根本就活不下去。”胡芳园如是说道

面临存量时代，发展转变疾如雷电般的商业地产行业，已经到了对市场内在价值的挖掘阶段，轻资产赛道的机遇与挑战并存。

人对自我存在认知，需要对应的坐标来进行锚定，企业也是如此。

恒太商业的目标自始至终是做轻资产运营的企业，胡芳园坦言，在更难的市场情况下，恒太商业面对问题时会更加干练，更加直击本质、直击重点，着重思考项目的核心诉求、解题的要点、消费者的需求以及满足消费需求的逻辑是什么。“目前市场情况下，大家冗余的思路都被挤压走了。这样的时代，对我们来说非常有利。”

经过疫情＋市场转变的三年锻炼，恒太商业在项目选择的底层逻辑上，依旧坚持满足产品线、创造消费端价值的原则。

据公开资料显示，恒太商业产品线共规划了四条，囊括购物中心、城市市集、邻里中心以及特色街区。这其中，单单拉出购物中心产品线就有3种模型，从城市型、中小型再到主题型购物中心。目前，恒太商业已服务管理超过50个商业综合体，每年项目成长速度大概在20宗。

在咨询公司ATKearney所发布报告《购物中心的未来》中，有这样一则观点：要想让购物中心的未来看起来更加美好，可以把购物中心重新改造成“消费者沉浸式空间”。再观当下，轻资产运营商们于疫情后面临的主要课题，也是需要以全新方式去定义零售空间，以及寻找如何让客群直接与品牌、娱乐体验、生活甚至工作建立密切联系的消费空间。

这一点，一直处于深耕中小城市消费层级的胡芳园深有感受：“消费真的是彻底在迭代，运营商们需要十八般武艺俱全，一招鲜吃遍天的时代基本过去了。”对于恒太商业而言，旗下所负责的产品需要非常完整地呈现，从前期建筑空间，景观、业态融合，场景空间打造，到后期品类和品牌的组合……唯有完整与非凡，才能打动消费者。

另一边，恒太商业趋向于“沉浸式空间”的关键点，则是为消费人群营造综合体验。

胡芳园解释道，“这种体验可能来自于空间本身，也有可能来自于产品的活动、运营，乃至来自于服务。底层逻辑是场景、业态、活动以及话题四者的紧密结合。”

例如，恒太商业旗下湖北宜都鲟龙水街项目与传统商业体的概念有所区别，集合了滨江休闲、文化旅游、艺术体验、水秀演绎等多项综合体验功能，以此融合开放商业空间的场景及业态。

需求与动力

一个小时的交谈中，观点新媒体得知，恒太商业之所以选择继续从中小城市出发并非临时起意，胡芳园和她的团队从中发掘出以城市化进程为分界点的破局思路。

“部分城市还在城市化进程的尾声，以标准的定制化商业2.0版本购物中心产品为基础，再加一点突破是非常有机会破局的。”以今年6月在河南信阳固始县开业的恒太太平洋购物中心开业为例，6万平方米综合体内日均客流到可以达到3-4万。

另一种解题思路，则是主攻主题特色产品，这是针对另一部分城市化进程基本结束的市县，主要补充当地客群还未被满足的需求。“比如百强县湖州长兴，我们在做当地产品的时候会选择运动潮流主题，来满足城市最潮流的客群，抓住这座城市的机会点。”

从本质来看，运营商想要把握中小城市的机会点，重点在于找到当地客群没有被满足的消费需求。一旦抓住这一类城市化进程的机会，给当地消费者提供更丰富的商品、服务、审美，甚至是生活方式，就有机会打开以县域级商业为主的差异化市场。

黑石集团共同创始人苏世民曾有言：“解决问题的途径通常在于你如何解决别人的问题。”对于现阶段的恒太商业来说，解决消费者的需求也是扩张版图的另一项基准。

胡芳园坦言，消费品创业周期很难，每一代消费者有自己的特征，这一代年轻消费者很明显更注重精神文化以及个人感受。对于定制化产品项目的规划，恒太商业选择一城一店，一店一策，结合疫情后消费者心态的变化，在产品方向上更符合现在的消费者需求。

除了讲述恒太商业在近期的项目更新，胡芳园也和我们分享了她对当下市场的思考。

受市场波动影响最直观的体现，就是仍能保证目前存在个别项目开发商资金链断裂的情况，甚至有项目停滞不前，“辨别合作方的资金实力已经变成当下恒太商业做项目甄选时的最重要条件，因为真的受到过伤害。”据她分享，恒太商业做业主资金背调要花更多时间和精力，行业内断水断得太厉害，必然影响到企业。

于2021年，为了解决项目资金，恒太商业成立了投资渠道部。“很大程度上，行业的问题就是资金问题。”胡芳园也非常期望行业内有更多的人参与进来盘活资产。

当话题重新回到未来市场趋势，这位新掌门人收回刚刚的担忧，眼神笃定，连续说了三次“未来肯定会更好”。即便在当下来看，消费和投资的信心恢复还需要一定时间，但依照胡芳园的判断，今年下半年开始，大家心中自会有评估。