品质家园

疫情似乎改变了很多原有的模式，但长实集团仍照例在八月份的第一个周四公布中期业绩。

正如长实中报写道，全球经历新冠疫情已踏入第三年，惟疫情尚未止息，环球经济全面复苏之路仍然漫长，亦因加息及通胀压力而加增不确定性。

长实集团股价已连续多日下降，8月4日开盘报54.55港元，早间下挫后午市拉升，收盘报54.3港元，较昨日涨0.37%，总市值1978亿港元。

中报数据显示，2022年截至6月30日，长实集团收入为476.2亿港元，同比增长44%；股东应占溢利同比增长31.37%录得129.36亿港元，实现双位数增长。

收入骤增

物业销售方面，长实上半年度已确认收入（包括摊占合营企业）为203.97亿港元，同比增长37.92%；主要包括去年已于香港竣工的Sea to Sky住宅单位销售，及上海发展兴建的世纪盛荟广场销售。

投资者透露管理层在会上表示，香港住宅物业存在刚性需求，政府一直想办法增加供应量，而利率亦正上升。

观点新媒体了解到，香港物业方面，飞扬第1期的住宅单位预售经已推出，名日?九肚山及#LYOS的住宅单位预售亦持续进行；同时，早前销售物业项目已于期内相继入账，因此长实于香港区域物业销售收入与收益均有着非常明显的增长，增幅分别达到19倍和47倍。

内地物业销售，在严格防疫限制及对物业需求疲弱的情况下有所放缓，因而物业销售收入占总物业销售收入比例降幅明显，由2021年中的57.47%下降至2022年中的36.46%；物业销售收益也同样由61.4%跌至31.82%。

截至2022上半年，长实的已签订合约但尚未确认物业销售金额为138.77亿港元，香港、内地和海外分别占60.09%、33%、6.9%；其中2022年计划结转金额达55.79亿港元。

长实在2021全年斥资173.8亿港元购入4幅土地，可供开发楼面面积增加了约139.11万平方呎；而今年3月经招标投得土瓜湾重建项目，将用作兴建住宅、零售物业。

截至6月末，长实集团拥有可开发土地储备（包括合作发展项目发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约7600万平方呎；其中，6700万平方呎位于内地，500万平方呎位于香港，及400万平方呎位于海外。

总量虽然一改往年下降的情况，但内地可开发土地储备较去年同期减少了300万平方呎。而在今年广州首批集中供地白云区空港大道宅地竞拍中出现了和记黄埔身影，虽然并未竞得，但应是长和系自2012年后时隔十年再出现在内地土拍市场。

据投资者转述，长实一直有积极的拿地策略，但并不会抱志在必得心态，如果一块土地达到回报准则要求，就会研究购入；集团的资源充裕，足以应付物业及非物业类的交易。

但物业租务方面表现仍是欠佳，长实期内物业租务收入进一步下滑，降至29.93亿港元，比去年同期减少了3.6亿港元。对于租金收入下降的问题，管理层解释，主要是今年早前出售了伦敦5 Broadgate项目。

目前，长实集团拥有1660万平方呎投资物业，其中大部分位于香港，包括位于中环的长江集团中心、长江集团中心二期（重建中）及华人行、尖沙咀的1881Heritage、红磡的黄埔天地、荃湾的海之恋商场、葵涌的和黄物流中心等。

于2022年6月30日按专业估值，采用介乎约4%至8%的资本化比率计算，其录得投资物业公平值减少6.59亿港元，去年同期为增加1.21亿港元。

投资者向观点新媒体透露，长实管理层在会上提到，香港写字楼租务方面，租金会继续倾向利好租户，但对于中环空置率问题会以谨慎乐观态度对待；如以往的周期一样，当租金下调至某水平时，租户便会从其他地区回归CBD。

因为长实集团有酒店物业参与指定检疫酒店计划，有助于提升酒店入住率，所以酒店及服务套房业务收入（包括摊占合营企业）为15.33亿港元,较去年同期增加3.43亿港元，但也低于疫情前水平。

投资转向

在过去几年时间里，李氏家族逐步将长实集团打造为国际性投资集团。因持有土地及建筑物业，对于酒馆业务，同样也可以视之为地产项目。

投资者转述称，酒馆业务其实蕴含地产生意机会，长实一直有进行地产交易，包括出售酒馆及与地产集团洽商成立合资公司，亦持续有收购。因为这些皆是小型成交，不会在新闻看到。

2019年收购的英国酒馆业务Greene King在取消限制后，营运业务显着复苏；同时，由于价格上调以应对行业面临的成本压力，销售额几乎恢复到疫情前水平，进而扭亏为盈，溢利收益达8.66亿港元。

中报显示，若计入2022年6月30日银行结存及定期存款598亿港元，长实集团期末持有净现金盈余139亿港元；而银行及其他借款总额为459亿港元，1年内到期借款为52亿港元，短期债务占11.33%，期限结构保持健康。

管理层在分析员会议上表示，集团资产质量和财务纪律将使其有好的表现，同时也将继续在市场物色新的交易。

近半年来，长实动作并不少。今年3月，长实集团完成出售伦敦5 Broadgate甲级写字楼，总代价为12.1亿英镑；4月再完成出售其飞机资产投资，并终止营运飞机租赁业务；期内飞机租赁录得税后溢利20.05亿港元，包括出售飞机资产获利14.17亿港元。

出售英国部分资产和飞机资产后，长实目光投向了东南亚。越南媒体《The Saigon Times》6月份报道，长实集团与日本欧力士集团，通过越南当地合作伙伴万盛发集团，共同商讨在胡志明市的投资事宜。

7月，长实集团以旗下英国食水及污水处理公司25%股权引入KKR，，投资股份基本代价8.67亿英镑(相等于约港币80.728亿元)；随后，又传来长实入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心”消息。