品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

中国人“老有所养”的愿望延续了几千年，但也许从未像过去一年这样倍受关切。

根据全国第七次人口普查数据初步估测，中国总人口可能在2025年之前达到峰值并开始转向减少，2021年老龄化率将达到14%，开始进入老龄社会。

国务院发展研究中心课题组预测，到2035年和2050年，中国65岁及以上老年人口规模将分别达到3.46亿和4.49亿，老龄化率达到20.5%和37.3%。

这意味着极为庞大的社会需求，而每种社会需求都必然有与之对应的产业。

为此，观点新媒体与安馨康养产业投资集团董事长鄂俊宇探讨了康养行业的前景与挑战。

入局

随着康养市场被逐渐发现，跨界入局者也越来越多，从房地产、金融，到医药、保险，乃至互联网等各行各业相继涌入。

对于以居家适老化改造开局的安馨康养而言，哪些是对手——如何在竞争中脱颖而出，哪些是伙伴——又如何在合作中统筹资源，鄂俊宇都给出了自己的看法。

他指出，每一个企业的类型，包括基因的优势不同，会选择不同的康养事业和产业的规划，认知差异也会导致战略和战术不同。

例如央国企、保险公司、社会资本、地产企业，包括社会服务类机构，都开始布局康养产业，由于康养产业的复杂性，早期可能就会出现错位或错配，试错和纠错的成本都比较大。

但他也表示，目前其实并未感受到太多竞争方面的压力，康养产业发展还处于初级阶段，更多的反而是合作。

例如安馨康养携手宝石花物业、龙湖智慧服务、远洋服务等物业企业，提供社区居家适老化改造等服务，“不管是物业公司、保险公司还是其他机构，只要涉及居家养老，适老化改造就是非常重要的选项。很多进入到这个领域的企业很多都成为战略伙伴，安馨通过多年深耕经验和专业资源，更多是和战略伙伴发挥各自优势，共同撬动这个巨大的市场。”

同时，无论何种基因的企业，面临一个不断变化的康养市场，都考验着各自的适应能力。

康养产业发展到快速爆发期后，鄂俊宇认为挑战首先在于老年人群体的变化。

由于传统养老观和消费观影响，过去很多高龄长者对进入机构养老或者对新型的养老服务认知度不高，不愿意为服务买单，又怕麻烦子女等，过去养老产业还没有进入快速市场化阶段。

未来面对60后、70后进入退休生活，康养行业会开始进入蓬勃发展期。

“基于不同的老龄人口结构做哪部分产业？是基于40后、50后的高龄长者以照护型及适老化为主的服务或产品，还是基于新的老龄人口，在某种角度来讲跨过很大的产业边界，不是同一个类型的行业，空间、内容、服务标准和体系都不太一样。”加上互联网等技术支持，元宇宙等服务场景，对康养产业都会带来巨大的发展机会。

具体来看，鄂俊宇预计2022年是整个康养产业的分水岭，从过去的适老化改造，包括医养结合的照护服务，无论是居家、社区还是机构的划分，开始向新老年人口，以生活方式为主的空间和服务来转化。

另一个比较大的挑战是差异化。

“每个老年人家庭由于生活历程，家庭人口结构，老年人的生活状态、病理条件，子女状况等都会出现巨大的差异性。如何在差异化的服务中找到标准化共性，实现较好的盈利模式，这是整个行业最大的挑战。”鄂俊宇说道。

外界通常认为，康养行业回报周期相对较长，鄂俊宇则认为这需要具体看待。

“回报是基于业态选择，如果是重资产的机构型养老，回报周期就比较长，所以比较适合保险公司这样的企业，有比较长的低成本的钱，有保险的销售支撑，对资产的长期回报会形成闭环体系。但如果从地产的思维来讲，如果建一个养老机构，通过养老机构长期运营来形成回报，周期是比较长。”

安馨康养最早通过居家适老化改造进入康养产业，选择轻资产以服务带产品的模式，又从居家延展到社区和机构适老化改造，乃至城市适老化改造，2020年开始拓展在增方面的智慧健康生活空间解决方案。鄂俊宇表示，相对来讲不太存在回报周期问题，最大的挑战是规模化。

破局

规模化和集中化往往是相辅相成的关系，但在具体行业具体阶段，有时也会相互制约。

机构、社区、居家这几种养老模式中，居家养老的市场需求量最为庞大，却不意味着可以轻易取得规模，因为集中化难度最高。

鄂俊宇表示，安馨康养针对空间与服务有两大块核心，一个基于存量，一个基于增量。存量部分以适老化改造作为服务体系一把钥匙。居家养老比较分散，差异化大，但共性的痛点是当前很多住宅缺乏适老化的设计和配置，每个老年人家庭都需要一个适老化改造，这就形成了规模化的前提。

除了适老化改造，安馨康养也会把智能智慧终端带入到老人家庭，对老人的居家行为数据，包括防跌倒风险监测、健康数据采集规划等。

至于如何破局规模化，安馨康养一是通过物业公司合作，集中地把“物业服务+养老服务”进行整合，逐步形成持续在一个社区的服务。另外像机关部委大院等体系的全面合作，会形成相对的集中化和标准化，也会形成规模复制。同时，安馨坚持积极探索居家适老化改造市场化发展路径。

在2018年，安馨将适老化改造从居家拓展至社区和城市公共环境，以期进一步完善老龄化社会的适老化基础设施建设，未来基于老龄化的城市适老化转型大趋势也给安馨带来更广阔的发展空间。

在增量上，安馨康养从2020年开始，针对新的老年人口更多关注健康生活方式，与松下中国东北亚公司达成在康养领域的全面战略合作，并于2022年7月26日共同成立合资公司，在中国推动智感健康生活wellness Smart Town住空间解决方案，实现新建住宅基于健康空间和健康数据的采集，再提供健康顾问和健康管理服务等。

“实际就是把新建的住宅空间，变成健康管理的载体，在不依赖药物和医疗的情况下，对空气、光、水、睡眠、运动、营养、慢病管理等形成健康空间与健康数据的全面支撑，以实现长久的健康自立生活。”鄂俊宇介绍道。

一言以蔽之，在看似分散的居家养老群体中寻求共性，不局限于空间地域的集中化，更多是服务品类上的集中化，进而实现规模化。

鄂俊宇强调，在增量住宅部分安馨松下联合体目前仍属于轻资产模式，为地产商在城市住宅和公寓的产品力升级赋能，也可以针对全龄智慧健康社区、文旅康养社区、健康小镇等提供从顶层设计、产品配置到搭建健康服务平台与社区运营的全面合作。

随着康养行业不断健全，REITs是否会成为未来中国养老机构的退出通道之一是不少从业者关心的话题。

例如在美国，养老REITs就是养老产业的重要参与方。鄂俊宇则认为，这取决于养老机构的物业获取类型，一些租期比较短的标的发行REITs有相当的局限，REITs将来更多会选择像老年公寓、健康公寓这些长期持有资产运营收益为主的类型。

最后从宏观角度，鄂俊宇相信康养事业一定需要长期主义思维，改变过往赚快钱，快周转的商业模式，“脚踏实地做基础产业和服务，耐心比情怀重要。”

随着我国老龄化程度进一步加深，以及新增老龄人口基于健康生活方式的广大需求，康养产业将迎来快速爆发期，安馨康养基于人文地产和康养领域的双重基因，通过7年的探索与实践，无论是基于存量还是增量，以开放平台合作，与各界一起开拓面对未来的中国康养事业。