品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

这是潘子翔执掌凯德投资（中国）的第二年。

在凯德历任多个重要管理职务，到如今的凯德投资（中国）首席执行官，每肩负起一个新的角色，就意味着潘子翔要比以往更加忙碌，但即便如此，他依旧乐此不疲。

与潘子翔的访谈安排在六月最后一个早晨，受疫情阻滞，唯有通过互联网讯号来交流。

自2003年开始跟进中国项目，2012年起常驻中国，潘子翔表示：“印象最深刻的，还是这次亲身经历了上海的疫情。”

2022年3月，疫情反扑上海，城市进入封控阶段，居家隔离成为常态。有人抱怨，有人感伤，但也有人采取截然不同的态度。

“我的脑子里就一个概念，不要把它当作是一个坏事情，往好的方向想，不能出去，那就多运动吧，45天时间我瘦了12斤，身体也比较健康了。”

“业务方面，跟很多企业一样，肯定受到了很大影响。但有了之前武汉的经验，我们从一开始就着手做长期准备，把租户放在首位。这次也苦了我们的员工，为了维护好物业，很多员工就地住在项目上。总的来说，这次我们还是抱着正面的态度，相信市场很快就会恢复。”

乐观和积极是潘子翔一贯的风格，他总能看到事情背后潜藏的机遇。在他的观念中，对待任何一件事情，首先不要只想着困难，换个角度看有什么机会，然后努力从中创造价值。

人是这样，企业更是如此。

“信心不变，更要保持韧性”

2021年以来，中国房地产发生了翻天覆地的变化，行业遭遇了前所未有的调整，爆雷、违约、躺平成了这个时期最刺眼的关键词。

进入2022年，房地产“救市潮”在全国铺开，截至六月末，各地区出台的“托底”政策多达500余次，但市场依旧艰难。

面对行业的巨大变革与不确定性，潘子翔表示，尽管“黄金时代”已经过去，但这个行业还是很重要的，始终是一个重要的经济支撑。不过行业的增长模式会改变，增速、利润率肯定有变化，这是跟周期挂钩的，没有一个趋势是永远往一个方向的。从长远视角看，这个调整也是必要的。

问及未来投资计划，他给出了坚定的答案，“凯德一直是看长线的，坚持长期主义的投资观，我们对中国仍然充满信心。”

不过他亦强调，企业要顺应时代去调整自己，毕竟，“任何一个行业都是有周期的，无论是政策角度还是突然间杀出一个黑天鹅。以前做计划都是五年，现在基本上每三年市场就会发生变化。企业最重要的就是保持韧性，必须要随机应变。”

在市场信心普遍缺失的当下，潘子翔却看到了不一样的机会。在他看来，在这一轮的市场调整下，有很多吸引人的投资机会，这是一个非常特殊的窗口期，凯德要抓住这个机会。

“Carpe Diem！”

潘子翔解释：“简单讲就是Seize the day。做好准备，一定要抓住机遇，这是我从小到大的一种人生的理念。”

言语间，他微微点头，目光坚毅而自信。

“带领凯德中国往前走，我个人的信念就是一定要seize the day，因为这个窗口期非常重要。”潘子翔再次强调。

的确，在我们的印象中，潘子翔是个乐于接受新鲜事物的人，他的思维活跃，行动能力也很强。比如近两年NFT等新概念火热，他曾跟儿女说：“如果再搞不懂NFT、元宇宙，就要落伍了。”

“懂中国，是凯德最大的优势”

面对时代和市场的变化，凯德也在改变，转型轻资产。

“凯德去年3月宣布重组，当初谋划这个转型，用了多长时间？”对于凯德始终快市场一步的前瞻性，我们也非常希望找到答案。

潘子翔告诉我们，转型是凯德内部一直在揣摩和考量的事情。

“我们一直在思考，在业务发展顺利的时候，就要考虑这个（成功）可持续吗？如果不可持续，就要未雨绸缪，去思考其它可能性，然后在正确的时点，做出正确的反应或者调整，去年恰好是这个正确的时候。”

“一直以来，我们希望确保凯德不要成为柯达，不要突然间被市场淘汰。”

转型后，凯德投资成为房地产投资管理公司，但外有一些国际巨头，内有许多开发商转向资管。凯德投资与它们的差异性和优势在哪里？

“我们非常懂中国，这是凯德最大的优势。”潘子翔如是说。

他解释说，对于境外机构而言，凯德有属地化优势，非常懂中国，因为凯德扎扎实实地在中国深耕了近30年。很多时候境外投资人不了解中国，或者说缺乏客观、正确的信息来源，而凯德能够把中国市场的真实情况介绍给他们，加强他们对中国的信心。“我们扮演的这个渠道作用越来越重要。”

“凯德对他们来说，是一个懂中国、可信赖的合作伙伴。”

对境内同仁而言，凯德又有着典型的外企标签，在运营管理、风险管理方面有一套严谨的体系，不会太激进，追求长期可持续发展。

重组至今近一年，如果要给凯德的表现打个分，你会打多少分？

“我会打120分”， 潘子翔笑言。

潘子翔很健谈，与他的对话如同打乒乓球一般，快发快回，他直率的回答也不时逗笑采访间的人。

虽然是个玩笑，但从重组后的业务表现看，凯德无疑达成了其设定的目标。

“凯德投资去年9月20号上市，到现在短短的八九个月，股价上升了差不多30%，这就证明市场是认可我们转型的。”

凯德投资上市后交出的首份财报表现亮眼，2021年实现税后净利润13.5亿新元，营运净利润为4.97亿新元，同比增长12.2%，现金净利较2020年增长了一倍，达到11.13亿新元，收入同比增长15.6%，达到22.93亿新元。

对此，潘子翔表示：“因为转型给了我们正确的运营模式。”

据他介绍，凯德投资的业务模式，以费用收益业务和房地产投资业务为两大核心平台，通过基金管理、旅宿管理和资本管理三大驱动力支持其规模增长。

“我们也引入了很多投资和基金管理方面的优秀人才的专家，去继续追加和强化我们的能力，进一步扩大我们的基金管理业务。”

据观点新媒体了解，凯德集团业务重组之后，形成凯德投资和凯德地产两个实体，前者成为上市房地产投资管理公司，后者则私有化，成为凯德集团旗下的地产开发业务分支。

不过，即便划分成为两个公司，凯德仍然保持了“一个凯德”的打法。

潘子翔介绍到，CLI（凯德投资）和CLD（凯德地产）之间的协同效应是非常重要的。不管是人才、品牌共享，还是横跨投资、运营及开发的专业能力、协同交易机会，两个平台是优势互补的。

“重要的是，凯德地产可以通过孵化资产储备，为凯德投资构建资产管道，这也是一种很巧妙的闭环。通过凯德生态体系，为不同阶段的项目匹配不同的资本，能够充分利用资本市场的力量，提高资本效率，规模当然也会随之做大。”

“酝酿新赛道，是顺应发展趋势”

重组后，集团也给潘子翔下达了一个“严峻”任务——三年内要将中国的资产管理规模（AUM）翻倍。

去年采访时，他曾说，“这个目标很有挑战性，但也不是不可能”。

今时今日，他似乎更有信心了：“我认为目标是可以完成的”。

因为中国市场为我们提供了很大的机遇，转型给了我们正确的运营模式。凯德在中国二十多年的良好业绩和品牌，在当前市场环境下尤为凸显，境内外的投资人都非常相信我们。所以投资人信任我们，再加上我们的运营能力，将是很大的推动力。

“我觉得这三年会是一个很好的机遇期，凯德应该可以在中国市场有更大作为。”

谈及城市布局和投资方向，潘子翔称：“我们还是会继续关注一线和准一线，特别是长三角、珠三角、环渤海这些大的区域。主打业务方面其实也是没有变的。主要是商业地产，再加上19年新增的产业园区。当下更需要在主打赛道把握机会，把我们的资管优势体现出来。”

“但是回到风险管理，如果我们不做改变，不去酝酿、追加新的赛道，这会是一个错误的策略。我们的投资方向都是顺应发展趋势的。”

事实上，随着中国经济转型，地产繁荣逐渐退潮，以智能制造、物联网以及大数据等为代表的新经济逐渐接棒房地产业，新经济和新产业的投资成为当下热点。

从2019年收购星桥腾飞，凯德便开始着眼新赛道。2021年在中国又陆续收购了数据中心及物流项目，并继续增加对产业园区的投入。显然，凯德对新经济的投资在不断加码。

“目前我们在中国的新经济资产规模差不多有30亿新元，我们的目标是在接下来2-3年做到50亿新元。”

“如果足够幸运的话，我也希望未来可以在再生能源领域有一定的投入。”不难看出，潘子翔已经把目光放到了更远。

“可持续发展表现最终会体现在企业价值上”

借由再生能源投资，采访话题也随之切入日益火热的ESG投资，以及凯德的ESG实践。

据了解，凯德于2020年发布了《2030可持续发展总体规划》，今年5月，凯德投资宣布承诺到2050年实现净零排放。

在潘子翔看来，“ESG已经成为衡量企业价值的一个重要因素。在凯德，我们把可持续发展作为所有业务的核心，在这方面已经有20年的行动和实践。”

资料显示，凯德自2000年起每年发布全球可持续发展报告，2007年制定了《可持续建筑指南》，将ESG目标嵌入整个房地产生命周期。2021年，凯德实施了内部碳价格，以量化新投资的气候相关风险和机会，还首创了专有的可持续发展回报指标，衡量ESG所创造的价值。

潘子翔坦言，“达成我们的2030、2050可持续发展目标其实是不容易的，需要很多的努力。但是我们有信心、也有决心去实现。这也是企业对社会的一种责任。”

正是凭借良好的可持续发展表现，凯德连续多年入选“全球最佳可持续发展企业百强指数”、 “道琼斯可持续发展全球指数”、GRESB等全球知名指数。

“投资人和资本市场给予凯德的积极反应，当然首先有好的业绩表现，同时我们在ESG方面的努力也得到了认可，是一个综合评价。”

对于凯德的未来，不论是业务还是可持续发展，潘子翔总结说，“做正确的选择，付出全部的努力。”

潘子翔是我们的老友，虽然隔着屏幕却没有任何距离感，他始终精神饱满，从话语间，我们能明显感受到他的自信，以及他对世界的谦和。

对市场和行业，他总能一针见血洞察本质，切中要害。作为凯德投资在中国的掌舵人，他的想法、他的性格也在潜移默化地影响着企业的走向。

两个多小时的采访，让我们在行业的低谷中感受到难得的信心，也更加期待凯德不一样的能量与未来图景。