品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

过去两年时间，冷链物流潜移默化地改变了人们一部分生活习惯，作为民生行业其公共属性也一再凸显。

2022年3月1日至5月31日，万纬物流上海海港、南桥、新桥、新浜四个冷库，共计发出民生物资约8万吨，出库约1.5万车次，为沃尔玛、盒马、小肥羊等企业分装社区团购及民生保供物资近4万份。

为了抗疫保供，万纬全国园区响应当地防控政策实施封闭生产，最高峰时超过700位员工“逆行”，吃住起居全都绑定在了园区。

作为一个方兴未艾的行业，冷链物流在一连串数据背后有着怎样的运作模式？观点新媒体近期对话万纬冷链物流总经理陈君城，共同探讨了冷链行业当前的现状与挑战。

寻路

万纬物流创立于2015年，是万科从零孵化的一个年轻板块。万科2021年度报告提到，万纬物流财务稳定向上，营收、NOI等核心财务数据均保持高速增长，仓储规模位列行业第一梯队，冷链物流市场规模更是跃居全国首位。

截至2021年底，万纬物流营收31.6亿元，同比增长68.9%；NOI达17.85亿元，同比增长54%。其中高标库营收20.6亿元，冷库营收11.0亿元，分别同比59.8%、89%。

同时，万纬物流在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁建面1136万平方米。其中高标库125个，可租赁建面998万平方米；冷链园区38个，可租赁建面138万平方米，可租赁托盘数量133万托。

而这距离2018年万纬物流并购太古冷链物流资产包，仅有3年时间。该成绩侧面反映了物流行业总体良好的增长态势：去年全国社会物流总费用增长了12.5%，高标库总体供应量增长约18%，竞争激烈；2015-2020年，冷链物流市场复合增长率超过了15%。

陈君城从供需角度分析，一方面随着消费升级，尤其对生鲜的需求比例越来越高，国内冷链服务渗透率随之提升；另一方面，新增冷库规模逐年增长，但不同区域发展有不平衡现象，例如沿海或一线城市供应较少，高标冷库更为紧缺。

至于万纬物流切入冷链物流赛道，一方面是因为政府与社会对保障食品安全的需求，“让人民吃得放心”上升到了新高度，同时，近些年中国生鲜电商交易额飞速增长，六年增长了50倍，而这也刺激了冷链物流需求的快速增长。

其次是基于对市场的认知，万纬物流在设立之前曾考察美国物流市场及冷链供应巨头美冷集团，意识到国内缺乏高资本投入强度、高专业化程度及高信息化的冷链玩家。行业效率低、门槛高，而这，也代表着机会。

此外，冷链物流所需能力与公司从事的物流地产有重叠之处，包括都是重资产属性，从拿地、设计、建造、规划、招商的流程大体一致。

“对行业的理解，本身的基因以及市场的机遇，三者促成了万纬冷链的发展。”

万纬物流所展现的增长潜力，也令它在2021年成功引入GIC、淡马锡等四家战投。陈君城形容为“极其重要”的里程碑事件，他认为这是对万纬的品牌、团队或和成绩认可。

按照陈君城的解释，战略股东对物流行业有不同的理解和认知，可以令万纬物流在高标库、冷链物流等方面获取新的启发。此外，部分股东旗下投资的产业例如大健康、大食品等，与万纬的业务能产生协同效应。

在规模层面，万纬物流制定“100个冷链园区”的三年目标，尤其要强调加大核心城市投资浓度。陈君城测算，若按一个园区规模3.5万平方米计，公司要达到350万平方米以上体量，因此一直非常坚定地在消费城市拓展项目。

“对这个目标，没有任何的犹豫及摇摆。”

一些迹象却反映出，万纬物流目前扩张的速度有所放缓。近三年万纬物流新增物流项目个数分别为20个、10个及3个，其中2021年新增总建面21.13万平方米创七年新低，2022年上半年新增物流项目5个，增速有所回升；2022年，该公司营收计划保持35%以上的增长，增速较去年出现下滑。

陈君城解释，万纬尝试通过收并购途径获取项目，但市场上标的较少，质量也难以达到要求，因此自建的比例更高，机会型投资较少。而新增自建项目又受到外围环境因素影响，一来疫情反复，二来政府对税收强度的要求。

“增速略有放缓，更多是被动的结果。”他续称，万纬物流也尝试做一些轻资产模式，尽可能保持一定的增速。

轻资产模式成为万纬物流新的走向之一，去年底至今该公司与国企之间的合作有所增加。比如6月下旬，万纬物流宣布与宁波商贸集团就“宁波梅山国际冷链枢纽港项目”达成合作，项目总投资约30亿元，总建面35万平方米。

“未来仍有很多合作。”陈君城表示，国企有土地资源也有投资实力，万纬物流则有客户开发和服务能力，双方优势互补。

这些探索最终将为万纬物流的发展汇聚动力，他表示，如果公司不保持增速，哪怕现在成为国内行业第一，规模也只会特别小。“只有做到像类似美国美冷、Lineage这种规模，我们万纬才会有更好的未来。”

痛点

任何行业要发展，都不是纯粹的规模扩张，而是必须解决一个又一个痛点。在陈君城看来，万纬冷链乃至整个冷链物流行业，需要面对的痛点主要有三个。

首先是资源获取。与国企的合作虽取得良好进展，但终究只是整体大战略的补充部分，万纬物流更希望掌握一些重资产。这意味着要攻克土地资源获取的难题，例如满足地方政府投资强度，达到产业导入的标准要求等。

第二是人才获取。仓储物流作为劳动密集型产业，半自动化、高度自动化的转型升级路还比较漫长，现阶段专业人才的获取和培训如何跟上扩张速度将是极大的挑战。对此，万纬物流探索专业学院合作，培养规范的物流操作人员，提供有竞争力的薪酬福利和有温度的员工关怀。

第三则是供应链的认知差异。陈君城表示，物流行业本身的标准化程度仍有待提高，所服务客户的供应链条比较长，万纬物流要求团队从线和面的角度理解客户需求，并着力打造一体化的综合解决方案。

万科2021年度报告也提及，高标库开始转向综合能力的全面竞争。客户对供应链服务的需求也从传统的租赁空间转为寻求供应链整体解决方案，物流仓储企业从投资能力的比拼转向综合能力的全面较量。

在这样的竞争格局之下，万纬物流笃信，若保持初心，未来的发展空间将非常巨大。

陈君城预计，冷链行业将逐渐朝合规化、一体化、智慧化及绿色生态发展，包括万纬物流自身亦参与了不少国家级或行业的部分标准制定。他同时强调“柔性”的重要性，认为服务必须做到柔性，能给客户本身提供多种服务组合应对不同的供应链需求。

服务背后展现的综合能力被视为万纬物流的核心优势。陈君城将这种优势概括为经营管理、资产管理的能力，它时刻体现在物流项目的前期设计，坡道库、楼库、自动化库的建设，以及后期的招商、运营，以及导入数字化能力等等环节之中。

“我们基于物流基础设施，但本质和终点都是服务。'客户服务'涉及做仓储、配送及供应链等，另外还要打通与万科业务生态有关联的环节。”

陈君城表示，未来五到十年，万纬物流会在服务客户过程中发现新的市场机会，为此公司需要做到“前瞻”及“创新”。

其中，前瞻不是拍脑袋做决定，而是根据市场发生的变化归纳出特点，由共性推导出供应链发展方向；创新则需要在不断与行业内客户的需求交流碰撞之中，洞察市场变化和机会，并用创新的解决方案不断优化自身服务和产品。

但至于这些特质最终会形成什么样的具体业务，陈君城坦言，他还不太敢去预测。“因为我觉得不去预测，也是一种能力。客户的需求是永无止境，也不是不变的。”

此外，对于市场所关注的上市问题，陈君城则表示IPO是一个选项，但没有明确时间表。

“我们经常会说，其实上市才是企业经营挑战的第一天。”

以下为观点新媒体对万纬冷链物流总经理陈君城先生的采访实录：

您觉得整个冷链业务接下来大体是什么样的发展格局？万纬冷链怎么看待目前企业发展的整体形势？

陈君城：当下整个行业的情况是比较火热的，市场规模达到4500多亿以上，冷库按比例来推算大概超过800亿。2021年比2020年增长19.66%，冷藏车保有量达到34万辆，同比增长也超过19%。

冷库在中国的整体量，人均只有0.13立方米，跟美国比只占1/4，所以发展空间还是有。

当下如果这个行业要往前走的话，我认为有几个特点是值得关注，包括区域需求的持续增长性，供应端土地资源获取，行业标准规范等。

机会在哪里，我觉得有几个方面：首先需求一路增长，其次是冷库数量、质量和位置。

过去这几年，大家可能觉得冷库在消费地会偏多一些，做城配为主，平均规模大概在8000-15000平方米之间，中小型冷库会比较多。可能一个是投资方的实力，还有拿地困难度决定。

万纬有点不一样，我们平均冷库达到35000平方米以上，乃至40000都有，最大的冷库是15万，加上一些自动化等设计。所以，高标准冷库现在整体供应比较短缺。

但是不是所有客户一定要高标准冷库？也不一定，B端客户在高标冷库升级上有一个过程，市场还需要教育，另外不同区域市场情况不同，需要注意当地市场供需关系，避免投资布局产生供需失衡。

冷库不是拿块地就建，过去几年冒起了一堆干改冷的模式，就是用干仓加一些保温板、冷风机等，改成快速周转的冷库。

从长远来说，寿命是偏短的，而且质量设计不够规范，到后期维护成本会比正经建一个规范性冷库要更高一些。干改冷可能是过渡产品，未必能持续很久。

未来发展分几方面，首先冷库是重资产，需要运营。既是资本密集型，也是劳动密集型，首先资金实力要雄厚，所以未来一定是给大玩家。

到冷链行业本身，合规化肯定越来越好，是必然也是应然的道路；

还有一体化，冷库功能从单一到多元到综合，意味着提供的不只是空间，还是空间+服务，一体化的解决方案。

还有智慧化，服务的流程能做到标准化模块之后，我是希望能做数字化，信息也好，效率也好，都得到很大的提升。

另外是绿色，最近ESG话题比较多，冷链能耗很高，“双碳”政策之下冷库将逐步用低碳理念思维去设计、建造。

最后就是柔性，冷链提供空间+服务，服务必须有柔性，一方面通过数字化能力，应对客户突发性需求，如本次疫情，万纬很好地发挥仓网优势应对“黑天鹅”事件，迅速将客户业务复制转移到其他库；另一方面是运输的柔性，要求企业运配能力可以快速链接货物，万纬拥有自己的运力池和运输资源，可以快速匹配客户货流。

这两年万纬物流拿项目会比较少，拿地趋势减少背后是哪些原因？

陈君城：这几个问题要分开回答。我们制定了三年计划，要达到100个冷链园区。以35000平方米一个园区计算，100个园区就要到350万以上的体量，并且要加大一线城市浓度，没有任何犹豫跟摇摆。

数量为什么会降下来？主要还是外围环境导致的，比如疫情、投资拿地税收要求等，冷库投资强度还可以，但税收达不到要求，让投资遇到不少困难。

我们在2018年并购太古前后，也考察过市面上的资产，没有找到合适的理想的标的，所以我们尽可能自建，机会型成熟库的投资可以稍微放慢一些。

近期万纬在加强国企合作，加快布局，如与黑龙江交投、宁波商贸集团合作等，国企有地，有一些投资，我们有客户，有运营能力，有数字化能力，对产业比较熟悉，可以做到资源互补，而且国企合作的规模起步少则三五万以上，有利于把规模做大，速度再提高一些。

相当于是一种轻资产，可以这样理解吗？

陈君城：对，因为我们的优势是两方面，一个叫经营管理，一个叫资产管理。比如前期设计要参与，因为更懂市场客户需求，要建坡道库，要建楼库，要建自动化库，我们都深度参与。

建好之后肯定要管理，毕竟是个重资产。要去招商，要去组建团队运营，要具备数字化能力等等。

大部分这种合作都是用参股的形态，有时候我们占大股，如果占不了大股，可以小股操盘。

万纬物流去年引入了一些战投，包括新加坡淡马锡，公司和股东之间是否产生了协同作用？

陈君城：引战投对我们来说是极其重要，首先几个战投方，在国际上都是响当当的名字，代表他们对万纬品牌、团队或者过去做一些事情的认可。

协同方面，一是可以提供资金，二是提供新的视角，投资方对资本市场、对整个行业可能有另外的理解和认知，我们自己在这个行业里面，看的可能也不一定很完整。

第三就是有些投资方投很多其他的平台，里面很多是大健康、大食品，是我们的潜在客户，就是说跟客户之间又多了个联接，有我们共同的投资方，大家基本上没有信任成本，促成合作方面效率非常高。

万科年报提到今年对万纬物流仓储，营收的预期大概是保持35%以上的增长，跟去年相比有一些差距，这是为什么？

陈君城：看上去增速略有放缓，但这更多是一个被动结果。

今年增长速度放缓，其实跟之前拿地规模下滑有关系，但我们也在尝试更多的轻资产服务。说到底，如果不保持这个增速，哪怕万纬现在成为行业第一，规模也特别小。

只有做到类似美国美冷这种规模，这个行业跟万纬才会有更好的未来。

万纬物流或者万纬冷链现阶段最想解决的痛点是什么？

陈君城：首先还是资源获取，因为虽然我们跟国企之间有一些合作，但这只是大战略里面一个补充，我们更希望持有多一些重资产。如何满足地方政府税强投强，产业导入标准要求，是现在比较突出的一个困难。

第二是从服务角度，劳动密集型到逐渐半自动化、高度自动化，道路还比较漫长，我们要面对大量的现场作业人员管理，专业人才的获取和培训都特别有挑战。

我们也想了一些办法，比如有专业学院的合作，把员工往最规范的物流操作人员方向培养。同时要给从业人员体面的工资福利，冷库很冷，但是团队很温暖。

第三点是供应链理解能力和输出行业整体解决方案，客户需求往往是点状的，但解决问题要求企业有供应链全局的理解能力，让供应链成本整体下降，输出标准化解决方案，尽可能覆盖一个行业的大部分客户需求，降低边际成本。客户可能跟你说的是点，但我们要理解的是面。

经过这些年的探索，您觉得未来万纬物流或者万纬冷链，是怎样的一家企业？

陈君城：如果初心不变的话，我觉得可以做的事情很多。虽然我们以冷链设施为基础，但终极是服务，包括做仓储、配送、供应链，可能还要多思考万科生态有关的业务场景。

我认为冷链可能会跟国际接轨，而且接轨不能等太长时间，尽快与国际水平对齐，提升整个行业的平均水平，包括规范化、数字化、绿色环保。

基本盘应该不会有太大变化，在行业变化与机遇方面注意两个关键词，一个叫前瞻，一个叫创新。

前瞻不是拍脑袋，是从市场和行业发展变化推导未来变化，比如某客户以往通过城市配送仓配送到门店做toC履约，现在需要直接从城市配送仓直接toC履约，由此供应链服务也将改变。要根据市场、客户的变化，对服务，仓网，功能规划等方面有前瞻的思考。

创新是跟客户的探索或者交流中碰撞，这个市场不全像美国，又全不像日本，农业集约程度不高，流通体系没那么成熟、高效。中国地大物博，还有各种区域文化，饮食博大精深，那产品的SKU怎么可能那么相似呢？这样就意味着，我们必须用创新的方式去解决行业和客户痛点。

至于这些特质会形成什么样的业务形态，坦白说还不太敢去预测。我觉得不去预测也是一种能力，因为这样思维可以跳脱，想出更多可能性。满足客户的需求，是永无止境的。